2024年1-8月份地产数据点评：警惕土地市场下滑

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 统计局公布2024年1-8月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比增长-18.0%、-23.6%、-10.2%、-22.5%，较1-7月增速分别+0.6pcts、+0.7pcts、0pcts、+0.7pcts。 评论： 政策效果7月就已经快速衰减，高频数据反应近期市场情绪并未有明显反转，预计“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。1）7月商品房销售面积和销售金额季调数据分别下滑14%、19%，印证了我们前期通过高频周度数据对市场回落的预判。2）8月商品房销售面积和销售金额季调数据止跌，整体与2023年Q4水平接近；从高频数据来看，近期京沪前端成交数据（中介转定数据，一般领先于网签2-3周）仍在低位小幅波动，市场情绪并未有明显反转，“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。3）近年来销售的季节性规律也在发生较大的变化，基于基数低推演下半年同比转正存在一定风险。 图表1 2024年8月销售面积季调数据上升1% 图表2 2024年8月销售金额季调数据上升1% 图表3近期京沪前端成交数据在低位小幅波动 地产投资仍在下滑通道，以8月份季调数据外推，预计2024年新开工、竣工面积分别为 7.3、7.1亿平，分别同比下降23%、29%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。8月地产投资季调数据继续下滑3%，仍处在下滑通道。2）以8月份季调数据外推9-12月数据，预计2024年全年房屋新开工、竣工面积分别为7.3、7.1亿平，分别同比下降23%、29%。 图表4 2013年后行业高周转模式开启，施工面积/销售面积中枢提升至5.2 图表5 2024年8月地产投资季调数据下滑3% 1-8月百城土地成交金额同比继续下滑38%，警惕土地财政下滑带来的宏观负面影响。 1）2023年全年百城住宅类用地成交金额相较于高点已经下滑44%，而2024年1-8月百城住宅类用地成交金额又同比下滑38%，土地成交仍在缩量。2）2024年1-7月土地出让金同比下滑22%，2023年土地出让金相比2021年历史最高点下滑33%。3）从土地出让金下滑对地方政府财政的影响来看，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。 图表7 2024年1-7月国有土地使用权出让收入同比下滑22% 图表6 2024年1-8月百城土地成交额同比下滑38% 板块趋势行情来自于预期ROE的改善。板块的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。过去房企采用高杠杆囤土储的商业模式，房价上涨带动土储增值，从而资产端能够稳定盈利（详见报告《提估值需要资产端新模式》）。而当前房价下行压力仍然较大，2024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅扩大，70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为67个、68个，预期ROE改善的难度依然较大。 图表8 2024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比-0.7% 图表9 2024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为67个、68个 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。