2024年1-8月份地产数据点评：警惕土地市场下滑

行业研究 证券研究报告 房地产2024年09月16日 2024年1-8月份地产数据点评 警惕土地市场下滑 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 推荐（维持） 事项： 统计局公布2024年1-8月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成 额、新开工面积分别同比增长-18.0%、-23.6%、-10.2%、-22.5%，较1-7月增速分别+0.6pcts +0.7pcts、0pcts、+0.7pcts。 评论： 政策效果7月就已经快速衰减，高频数据反应近期市场情绪并未有明显反转，预计“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。1）7月商品房销售面积和销售金额季调数据分别下滑14%、19%，印证了我们前期通过高频周度数据对市场回落的预判。2）8月商品房销售面积和销售金额季调数据止跌，整体与2023年Q4水平接近；从高频数据来看，近期京沪前端成交数据（中介转定数据，一般领先于网签2-3周）仍在低位小幅波动，市场情绪并未有明显反转，“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。3）近年来销售的季节性规律也在发生较大的变化，基于基数低推演下半年同比转正存在一定风险。 图表12024年8月销售面积季调数据上升1%图表22024年8月销售金额季调数据上升1% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售面积季调数据趋势项销售面积季调数据 资料来源：Wind，华创证券测算资料来源：Wind，华创证券测算 图表3近期京沪前端成交数据在低位小幅波动 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 23W1 23W3 23W5 23W7 23W9 23W11 23W13 23W15 23W17 23W19 23W21 23W23 23W25 23W27 23W29 23W31 23W33 23W35 23W37 23W39 23W41 23W43 23W45 23W47 23W49 23W51 24W1 24W3 24W5 24W7 24W9 24W11 24W13 24W15 24W17 24W19 24W21 24W23 24W25 24W27 24W29 24W31 24W33 24W35 0 北京周度前端成交（套）上海周度前端成交（套） 资料来源：贝壳，华创证券 地产投资仍在下滑通道，以8月份季调数据外推，预计2024年新开工、竣工面积分别为7.3、7.1亿平，分别同比下降23%、29%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。8月地产投资季调数据继续下滑3%，仍处在下滑通道。2）以8月份季调数据外推9-12月数据，预计2024年全年房屋新开工、竣工面积分别为7.3、7.1亿平，分别同比下降23%、29%。 图表42013年后行业高周转模式开启，施工面积/销 售面积中枢提升至5.2 图表52024年8月地产投资季调数据下滑3% 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 施工面积/销售面积 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 地产投资季调数据趋势项地产投资季调数据 资料来源：Wind，华创证券测算资料来源：Wind，华创证券测算 1-8月百城土地成交金额同比继续下滑38%，警惕土地财政下滑带来的宏观负面影响。 1）2023年全年百城住宅类用地成交金额相较于高点已经下滑44%，而2024年1-8月百城住宅类用地成交金额又同比下滑38%，土地成交仍在缩量。2）2024年1-7月土地出让金同比下滑22%，2023年土地出让金相比2021年历史最高点下滑33%。3）从土地出让金下滑对地方政府财政的影响来看，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。 图表62024年1-8月百城土地成交额同比下滑38% 图表72024年1-7月国有土地使用权出让收入同比下 滑22% 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 100大中城市住宅类用地成交总价（万亿） 同比增速（右轴） 国有土地使用权出让收入（万亿）同比增速（右轴） 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 板块趋势行情来自于预期ROE的改善。板块的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。过去房企采用高杠杆囤土储的商业模式，房价上涨带动土储增值，从而资产端能够稳定盈利（详见报告《提估值需要资产端新模式》）。而当前房价下行压力仍然较大，2024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅扩大，70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为67个、68个，预期ROE改善的难度依然较大。 图表82024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比-0.7% 图表92024年8月70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为67个、68个 2.0%80 1.5%70 60 1.0%50 0.5%40 0.0%30 20 -0.5%10 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 -1.0%0 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 -1.5% 70个大中城市新建商品住宅价格环比 70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌的城市个数 70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌的城市个数 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提 升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com �春丽 高级销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 资深销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 施嘉玮 高级销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 朱涨雨 高级销售经理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 高级销售经理 likaiyue@hcyjs.com 易星 销售经理 yixing@hcyjs.com 张玉恒 销售经理 zhangyuheng@hcyjs.com 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 周玮 销售经理 zhouwei@hcyjs.com �世韬 销售经理 wangshitao1@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 副总监 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 副总监 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 高级销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯达克指数。 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%； 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间；回避：预期未来6个月内相对