2024房地产行业简析报告

房地产 行业简析报告 版权归属上海嘉世营销咨询有限公司商业合作/内容转载/更多报告 01.房地产新一轮政策周期启动 •2024年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。4月底政治局会议后地方原有四限政策限制加速解除，与去库存相关的以旧换新、房票安置等政策密集 出台。 •5月17日，中央多部委联合发布政策“组合拳”去库存、稳需求，6月7日，国常会再次强调“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。 •量价持续下滑的基本面环境下，政策思路出现从“防守”到“进攻”的积极转向，新一轮围绕“去库存”的政策周期开始启动。 历年中央政策主基调 38城样本住宅短期库存（亿平）38城样本短期库存去化周期（MA12，月，右轴） 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2010-2013 坚持地产调控抑制投机需求稳定房价 2014-2016 去库存 支持自住&改善需求建立长效机制 2017-2021 房住不炒，因城施策建立长效机制 2022-2023 支持刚性&改善需求房住不炒，因城施策探索新模式 2024 去库存 化解行业风险加快构建新模式 30 25 20 15 10 5 0 201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024.04 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 02.房地产业投资是固定资产投资的重要组成部分 •固定资产投资是反映投资规模、结构和发展速度的综合性指标。从广义口径上是由固定资产投资（不含农户）和农户固定资产投资两部分组成，从狭义口径上一般指固定资产投资（不含农户），包 括计划总投资500万元以上的固定资产项目投资及所有房地产开发项目投资两个部分。 •固定资产投资主要由房地产业、基建和制造业投资组成，2015-2023年三者占固定资产投资的比重平均值为80.1%。其中，这期间房地产业投资占固定资产投资的平均比重为22.3%。 我国固定资产投资的组成结构房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比例 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 基建房地产业制造业其他投资 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 27.6% 18.6% 34.2% 19.6% 26.3% 20.8% 33.1% 19.8% 24.8% 23.9% 31.9% 19.4% 25.9% 23.9% 29.5% 20.7% 25.8% 23.4% 31.0% 19.8% 26.3% 22.6% 31.7% 19.4% 27.4% 22.1% 30.7% 19.8% 25.5% 22.7% 31.5% 20.3% 23.8% 23.0% 32.7% 20.5% 22.3% 24.6% 33.3% 19.8% 7.0% 6.1%6.0%6.0%5.7%5.8%6.0%6.1% 5.1% 3.8% 2014 0.0% 2014201520162017201820192020202120222023 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 03.房地产行业产业链 •房地产行业能够拉动上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关 的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。 家电 白色家电 基础建设 拿地 水泥制造 视听器材 钢铁 建材 玻璃制造 有色金属 铜、铝等 上 游 机械设备 化工 新开工 其他建材 轻工制造 家用轻工 建材 房屋建设 施工 建材 装修装饰 中下 园林工程 装修装饰 游游 装饰 预售 水务 公用事业 电力 竣工结算交房 居住 燃气 石化、塑料、橡 胶等交通运输金融 中介服务 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 04.房地产有力带动了上下游产品消费 •房地产有力带动了建筑建材、家电家具等上下游产品消费。商品房销售催生了建材装饰以及家用电器等上下游产品购置需求。 •1999年以来，商品房销售面积由1.3亿平方米增长至2021年的最高值17.9亿平方米，2023年为11.2亿平方米，带动水泥和钢材总产量由1999年的6.6亿吨增长至2020年的最高值37.0亿吨，2023年为33.9亿吨；带动家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调总产量由1999年的0.8亿台增长至2021年的5.8亿台。 钢材水泥产量家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调产量 钢材产量（亿吨）水泥产量（亿吨） 30 25 2.5 家用冰箱（亿台）家用洗衣机（亿台）彩电（亿台）空调（亿台） 2.0 20 1.5 15 101.0 50.5 0 1999200120032005200720092011201320152017201920212023 0.0 1999200120032005200720092011201320152017201920212023 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 05.全国房地产库存处于历史相对高位 •2021年末开始，随着地产景气度下行，民营开发商陆续暴雷，我国商品住宅销售面积和金额不断下滑，去化周期持续上升。2024年3月去化周期已达历史最高点，约为27.2个月。 •2024年3月，一/二/三线城市库存分布处于历史最高位的90%/75%/96%，近1年来整体均保持稳定。一二三线城市的去化周期均已达历史新高，三线城市去化周期上涨速度最快，形势最为严峻。 2010年至今我国80大中城市狭义口径库存和去化周期2010年至今不同能级城市去化周期变化情况 库存（亿方，左轴）去化周期（月，右轴） 6 5 30 2535.0 2010年至今不同能级城市去化周期变化情况 一线城市去化周期（月）二线城市去化周期（月）三线城市去化周期（月） 420 315 210 15 00 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 06.新房销售分化加剧 •2023年全国房地产市场，在经历2、3月“小阳春”短暂回暖后持续回落，全年呈现前高后低的走势，2023年百强房企全口径销售金额同比下降17.7%，10家样本国央企金额同比微降1.9%，样本 民企则同比下降19.2%。 •销售面积方面，百强房企全口径销售面积同比下降25.7%，样本国央企面积同比下降5.1%，样本民企面积同比下降13.7%。销售均价方面，样本国央企2023年均价增长3.4%，而样本民企均价下降6.3%。整体看销售量价表现，民企均较国央企承受更大下行压力，房企间分化加剧。 2019-2024年M5国央企及民企全口径销售金额及同比2022、2023公司全口径销售金额及同比 35000 30000 25000 20000 15000 10000 样本国企全口径销售金额（亿元）样本民企全口径销售金额（亿元） 样本国企同比增速（%）样本民企同比增速（%） 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2022全口径销售金额（亿元）2023全口径销售金额（亿元）同比增速（%） 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 5000 0 2019 2020 2021 2022 20232024.01-05 -40% -50% -60% 保万中华 A 利科国润 发海置 展外地 发展集团 招绿建龙 商城发湖 蛇中国集 口国际团集 团 金滨越中华新美地江秀国发城的集集地金股控置团团产茂份股业 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 07.新房整体弱复苏 •2024年6月，53城商品房成交面积同比-18.3%，降幅较5月收窄12个百分点，年内降幅呈现收窄的趋势，如果固定19年同期作为同比基数，那么24年6月53城新房同比下降48%，较4-5月小幅收窄 2-3pct。 •新房整体弱复苏，重点城市新开盘去化率有所提升，24年2月重点城市开盘去化率27%，为21年以来最低水平，3月回升至47%，4月降至37%，5月新政后持续改善，到6月回升至52%，已高于22-23年平均水平（49%），基本面正逐步改善。 53城商品房成交面积同比增速重点城市新开盘去化率 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 53城商品房成交面积同比53城商品房成交面积同比（基数固定19年） 56.0% 54.0% 52.0% 50.0% 48.0% 46.0% 44.0% 42.0% 40.0% 2021202220232024.06 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 08.二手房成交表现强于新房 •2024年6月，14城二手房成交面积同比增长34.7%，与19年相比也有7%的增长，实现单月正增长。 •同口径的8个城市新房与二手房成交数据，24年1-5月二手房成交套数占比平均为69%，为17年以来的新高，二手房表现活跃，一是二手房流动性更好（所见即所得，没有交付担忧），二是二手房价格更为市场化。 14城二手房成交面积同比增速8城二手房住宅成交套数占总交易套数的比例 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 14城二手房成交面积同比14城二手房成交面积同比（基数固定19年） 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 8城市二手房占比（单月）8城市二手房占比（MA6） 20172018201920202021202220232024.05 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 09.房价价格持续下跌 •2024年1-5月份统计局口径70城新房房价累计环比下跌2.34%，截止最新5月末70城新房房价同比-4.30%，同环比下跌城市数量进一步上升。 •二手房价格下跌幅度较新房更高，其中存在新房限价以及部分二手房业主成本价较低能容忍的折扣空间更大等原因，但也一定程度上反应了当前二手房供需关系或更弱。24年1-5月份统计局口径70城二手房房价累计环比下跌3.7%。 70城房价环比变化二手房价格指数变化 环比下跌城市个数70城房价环比（右轴） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% -0.8% -1.0% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% 贝壳二手房价格指数环比70城房价环比 -2.0% 2020.052021.052022.052023.052024.05 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 10.房企拿地能力持续分化 •2023年国央企与民企拿地能力持续分化，样本9家国企2023年拿地金额逆势增长11.0%，而民企在2022年低基数上继续下降34.4%，几乎丧失拿地能力。 •从投向看，头部国央企投资策略有一定趋同，核心城市核心地段的项目土拍热度较高，中低能级城市土拍相对冷清。 •从拿地力度看，2023年样本9家国央企全口径金额投销比46.0%，处于合理补库的水平；而样本民企投销比仅22.1%，补库力度较弱。 2020-2023年国央企及民企全口径拿地金额及同比2022、2023公司全口径拿地金额及同比 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4