2024商业地产行业简析报告

商业地产市场已进入存量时代，增量开发逐年放缓，部分城市供大于求。全国300城商办用地推出及成交面积总体平稳，但土地供需处于近十年低位。重点城市商业街及商圈商铺租金小幅上涨，但涨幅收窄。全国商业地产年化销售面积首度跌破1亿平方米，同比下降27%，一线城市群和成渝地区销售占比快速上升，三四线城市企业加速退出。商业地产开发投资大幅下跌，2024年投资完成额预计约为1.07万亿元，同比下降15%。商办大宗交易保持活跃，但交易金额同比下降32%，房企资金承压，折价销售资产。写字楼租金延续下跌趋势，二季度平均租金环比下降0.29%。购物中心增量开发空间已较小，全国3万方以上购物中心总数约6400个，五大城市群占比约60%，城镇人均购物中心面积约0.6平方米。商业地产陷入“流量争夺战”，网红街区等非标项目改变地段决定客流的标尺，2023年购物中心日均客流同比增长35%。2023年商业地产CMBS+类REITs共70宗，总发行金额987.23亿元，非民营企业发行金额占比超8成，绿色主题延续。标杆企业稳中求进，2023年华润万象生活零售额同比增长43.3%，中粮大悦城销售额同比增长37%。2024年内到期的商业地产存续债券规模共618.73亿元，存在短期债务集中兑付压力。行业面临四大挑战：购物中心经营承压、物流地产降温、商业地产企业信用风险分化、写字楼租金水平震荡下行。重点关注五大趋势：非标商业成为市场新宠儿、EOD理念引导增长新模式、持续发力数字化转型、县级城市商业地产开发成为新赛道、REITs试点有望落地。