2024商业地产行业简析报告

商业地产 行业简析报告 版权归属上海嘉世营销咨询有限公司商业合作/内容转载/更多报告 01.商业地产市场正在进入存量时代 •商业地产是指用于商业目的的房地产，主要用于经商、办公、娱乐等商业活动。商业地产的核心特征是以商业目的使用，通常涉及商业租赁和商业运营，其价值主要受到商业需求和市场租金的影 响。 •商业地产可以分为六大类：写字楼、零售、工业和物流、多户型住宅、酒店和专用地产。六大类下按照新旧程度，体量等特征会有更加精细的划分。 •长期来看，我国经济基本面良好，消费市场韧性较强，商业地产市场仍存在发展空间，但企业发展模式正在逐渐转变。商业地产市场增量开发逐年放缓，市场正在进入存量时代，部分城市商业地产市场已呈现出供大于求态势，在此形势下，企业布局正在向人口吸引力强、产业经济发达、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦。 写字楼按照新旧程度和地理位置分级一般可分为甲乙丙三级 零售地产按照地理位置和聚类形式一般可分为大型商场购物中心/小型社区购物中心 /大型仓储服务中心/街区条状购物中心等 多户型住宅按照层高和地理位置分类一般可分为高层/中层/花园式 写字楼 商业 零售地产 多户型住宅 工业和物流 酒店 专用地产 工业和物流地产按照工业用途和大小一般可分为弹性空间/散装仓库/重工业/轻型装配 酒店按照提供服务的不同一般可分 为全服务/有限服务/常住型 专用地产按照行业分类一般包括医疗保健和休闲娱乐等 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 02.商业地产成交面积总体平稳 •今年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积总体平稳，但土地供需均处于近十年来的低位。全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米，成交面积为4177万平方米，与去年同期相比， 基本保持平稳。 •分城市能级来看，一线城市因推地较少，商办用地成交量有所下降，二线城市在低基数下，同比增长有所恢复，三四线城市同比小幅回落。 全国300城纯商办用地推出面积和成交面积（万平方米） 12000 300城纯商办用地推出面积300城纯商办用地成交面积 10000 8000 6000 4000 2000 0 2020H1 2021H1 2022H1 2023H1 2024H1 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 03.商业地产供大于求 •今年上半年，国内消费市场延续恢复态势，餐饮消费、服务消费表现优于商品零售，商业街及商圈商铺租金小幅上涨，但涨幅较2023年下半年有所收窄。 •今年上半年，全国重点城市100条商业街商铺为样本的百街商铺平均租金为24.37元/平方米/天，同比上涨0.09%；百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/天，同比上涨0.25%，涨幅较2023年下半年收窄。今年下半年，各级政府将进一步加大国内消费刺激力度，消费市场有望加快恢复，重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金或保持平稳。 全国百街商铺和百MALL商铺平均租金（元/平方米/天） 27.5 27.0 26.5 26.0 25.5 25.0 24.5 24.0 23.5 23.0 22.5 全国百街商铺平均租金全国百MALL商铺平均租金 2020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H12023H22024H1 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 04.商业地产市场仍在下行期 •当前商业地产开发商从销售、融资、拿地、投资到投资回报率均呈现下行压力。截至2024年一季度末，全国商业地产年化销售面积为9052万平方米，自2012年以来首度跌破1亿平方米，年化同比 下降27%。 •从区域上来看，一线城市群和成渝地区商业地产销售占全国比重则快速上升，因国内重点地区所在的商业开发和个人消费需求更为强劲；而三四线城市商业企业经营业务持续收缩，当地居民消费能力相对薄弱，国内主要商业地产参与者正快速退出三四线城市商业地产市场。 商业地产销售面积 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 20032006200920122015201820212024H1 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 05.商业地产开发投资较大幅度下跌 •国内商业地产市场供大于求的状况可能会延续多年，多年前高价购入的商业土地及开发项目融资成本难以在销售放缓的背景下形成可观利润。 •2024年商业地产开发商将逐步回归高能级城市业务，这与大城市居民购买力相对较高是匹配的。而业务下沉到相对能级较低的方案将难以获得支持，2024年商业地产整体供大于求的状况难以改观，商业地产开发及运营仍可能处于收缩期。 •目前，商业地产投资月均减少的程度与2012年-2013年相当。按此推算，2024年商业地产投资完成额约为1.07万亿元，同比下降15%。 商业地产开发投资增速 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2015201620172018201920202021202220232024H1 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 06.商业地产交易保护活跃 •今年上半年，商办大宗交易市场保持活跃，但买方投资行为相对谨慎，交易金额同比下降。 •今年1-5月商办大宗交易额为369亿元，同比下降32%。其中，一线城市交易额为181亿元，北京交易额接近100亿元，上海超过70亿元；二线城市交易额为137亿元，三四线城市交易额为52亿元。 •房企资金承压、折价销售资产、优化现金流仍是主力。根据披露卖家的交易数据测算，卖家为内资房地产企业的交易宗数占比超过40%。伴随着房地产行业下行的持续，部分企业的出险资产流入法拍市场，以较低折扣出让。 2023年1-5月和2024年1-5月商办大宗交易结构 13% 20% 9% 15% 29% 商业写字楼 10% 15% 4% 14% 32% 工业厂房 酒店综合体其他 内环：2023年1-5月外环：2024年1-5月 15% 24% 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 07.写字楼租金延续下跌趋势 •今年上半年，重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌趋势，业主通过以价换量方式降低写字楼空置率。 •2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下降0.29%，上半年累计下降0.76%。展望今年下半年，写字楼市场仍处于筑底阶段，短期内租金难以企稳。 全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金（元/平方米/天） 4.95 4.90 4.85 4.80 4.75 4.70 4.65 4.60 4.55 4.50 2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q2 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 08.购物中心增量开发空间已较小 •截至2024年5月，全国3万方以上已开业购物中心总数约6400个，总建筑面积约5.6亿平方米。从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物 中心数量约3800个，总建筑面积约3.3亿平方米，占全国购物中心存量比重约60%。 •截至2024年5月，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体购物中心增量开发空间已较小。 •具体来看，一线城市购物中心存量规模已较大，人均购物中心面积约1.0平方米，未来存量项目的竞争将更加激烈；二线城市城镇人均购物中心面积约0.9平方米，接近一线城市水平，部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市当前城镇人均购物中心面积仍较小，约为0.4平方米。 一二线城市城镇人口与城镇人均购物中心面积对比 1.50 1.30 南京 无锡沈阳 宁波长沙 苏州上海 杭州武汉 西安成都 1.10 0.90 贵阳 厦门 银川兰州 南昌 哈尔滨 昆明合肥福州 青岛 郑州天津 广州深圳北京 重庆 0.70 0.50 0.30 西宁呼和浩特 乌鲁木齐 大连 太原 济南 温州 南宁 石家庄 05001000150020002500 人口数据口径 •深圳为2023年常住人口; •上海、长春、贵阳、太原、北海为2022年城镇常住人口; •哈尔滨为2022年城镇户籍 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 09.商业地产陷入“流量争夺战” •当前商业地产陷入“流量争夺战”，呈现出新变化：挤满“特种兵游客”的新一代网红之城，从边缘地带走到聚光灯下。 •在城市之中，非标商场、奥莱小镇、网红街区……加入流量混战的它们，改变了“地段决定客流”的绝对标尺，用创意、用诚意创造了一个个另类的流量故事。 •2023年，全国购物中心场日均客流2万人，同比上年大幅增长35%，且超过疫前水平，同比2019年增长10%。 2019-2023购物中心场日均客流指数变化趋势2019-2023购物中心场日均客流及同比增速 25000 20000 2019年2020年至今 剧烈调整期波动中下降震荡修复期常态化增长 25000 20000 日均客流同比增速（%） 40% 30% 15000 10000 5000 0 15000 10000 5000 20% 10% 0% -10% 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 2023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月 2023年11月 0 2019年2020年2021年2022年2023年 -20% 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 10.商业地产的资产证券化 •2023年，国内商业地产领域CMBS+类REITs（仅统计零售物业、办公物业、酒店、混合类）共70宗，总发行金额987.23亿元。其中CMBS为53宗，总发行金额780.45亿元；类REITs为17宗，总发 行金额206.78亿元。 •2022年的商业地产资产证券化有明显的主题：国央企占比极高，碳中和主题成新风向。而到了2023年，这两个主题持续的同时，又有了新变化：非民营企业发行金额占比超8成；绿色主题延续政策优势仍然是风向；港资企业拓展境内融资渠道，实现创新尝试。 2020-2023年商业地产CMBS数量及总发行金额2020-2023年商业地产类REITS数量及总发行金额 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 总发行金额（亿元）资产证券总数量 58 56 54 52 50 48 46 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 类REITS发行金额（亿元）类REITS数量 25 20 15 10 5 0.00 2020 2021 2022 44 2023 0.00 2020 2021 2022 0 2023 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 11.商业地产标杆企业稳中求进 •商业地产企业及时洞察消费需求变化，优化租户组合、拓展新业务模式，凭借多元业态组合、新潮商业场景和丰富的会员权益为消费者提供优质消费体验，提升项目吸引力。2023年，代表企业在 营商场平均出租率超95%，与2022年底相比有小幅提升。 •2023年，华润万象生活旗下101座在营购物中心实现零售额人民币1812亿元，同比增长43.3%；实现业主端租金收入人民币220亿元，同