住建部发布会宣布增量措施促进房地产市场平稳健康发展

扫码关注浦银国际研究 2024年10月17日 金晓雯，PhD，CFA 首席宏观分析师 xiaowen_jin@spdbi.com(852)28086437 浦银国际 住建部发布会宣布增量措施促进房地产市场平稳健康发展 政策解读 核心观点：此次发布会宣布将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿等具体增量措施，并预告央行将提供收购存量土地专项再贷款支持。这些政策措施进一步体现了政府支持促进房地产市场止跌回稳的决心，短期重点或聚焦在政策落实情况上。中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳步推进，那么我们认为房产销售有望在明年年中企稳。 住建部发布会宣布增量措施促进房地产市场平稳健康发展 10月17日国新办举办新闻发布会，邀请住建部、财政部、自然资源部、央行和国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。这是自9月24日起，继央行、发改委和财政部等发布会后的又一个部委新闻发布会，凸显了本轮政策刺激周期稳定经济增长、化解风险和改善低迷通胀的决心。主要政策要点如下： 通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造——住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，通过调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，而全国地级城市有297个，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。倪部长表示重点将支持地级以上城市的改造；“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。根据倪部长披露的数据，如果将改造范围局限在35个大中城市，那么所需改造套数上限为220万套。 在资金问题上，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；政府亦允许地方发行专项债，并将给予税费优惠。此外，商业银行亦可根据项目评估发放商业贷款。这就意味着该轮城中村改造的货币化安置的资金来源将和此前棚改（大多来自国家财政、专项债和抵押补充贷款）更为接近。资金筹措难度低于去年城中村改造要求的“多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与”。 继去年政府在重要会议上多次提及推进城中村改造工作之后，今年城中村改造的进展相对较为缓慢。本次发布会上宣布的政策措施意味着相关工作的推进进度将有所加快。此外，货币化安置的方式也有助于促进房产销售和房企现金流改善。 在上轮房地产下行周期中，货币化安置棚户区改造曾是去房地产库存的关键所在。在此前2015-2017年三年1800万套棚户区改造行动中，货币化安置数量约为800万套（图表2）。虽然此次改造数量相对较小，但是如果配合好政府收购存量房和土地的措施，那么我们认为仍能扭转此轮下行周期。 正如我们此前所预料的，“白名单”进一步扩大范围和加大贷款投放力度——截止到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23万亿元。发布会宣布年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿。这一目标意味着接下来贷款审批金额或接近于翻倍。在房产销售尚未企稳，其他支持政策推进还需时间的背景下，这些资金将有助于缓解房企的资金压力。 具体举措包括：1）要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；2）进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；3）优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。 发布会亦透露专项债收购存量商品房和土地更多细节——财政部部长助理宋其超表示，专项债收购存量商品房用作保障性住房的政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方安排专项债收购存量商品房。利用专项债收储土地在操作上则将与存量土地的业主企业合理确定收购价格。 虽然财政部10月12日表示目前待发额度加上已发未用的资金， 今年后三个月各地共有2.3万亿元专项债券资金可安排使用，但是已发未用部分或较难更改发行用途。考虑到今年四季度专项债额度仅剩约2900亿元，未来政府或提前开始发行2025年部分专项债额度用于收储收地。 央行或将发放收购存量土地专项再贷款——除了专项债之外，中国人民银行副行长陶玲表示，央行正会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。在具体操作上，自然资源部副部长刘国洪表示将考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金；并会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，央行提供专项再贷款支持。后续还需关注收地再贷款的发放额度和收购存量土地工作的相关进展。 关于财政部此前发布会提到的“抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策”，此次发布会提供更多调整方向指引：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。财政部表示具体政策正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。 今天的发布会进一步体现了政府“促进房地产市场止跌回稳”的决心，短期重点或聚焦政策落实情况。从需求端看，在9月24日金融监管 部门发布会降低二套房首付比例、降低存量房贷利率，以及响应9月 26日政治局会议“调整住房限购政策”的号召后一线城市限购政策的进一步放松后，我们看到近期的房产销售高频数据出现边际改善 （图表1）。货币化安置城中村改造的启动或将进一步支持房产销售改善。从供给端看，进一步扩大“白名单”的范围和加大贷款投放力度，扩展政府收购存量房和土地的资金来源等均有助于缓解房企的资金压力。后续我们还需关注央行预告的收地专项再贷款的资金规模，以及货币化安置城中村改造、专项债支持收地收房等措施的执行进展。中期来看，政府仍有空间扩展货币化安置城中村改造的规模以及提供更多成本更低的资金支持收购房企存量房。如果政策得以稳健推进，那么我们认为房产销售仍有望在明年年中企稳（同比增速转正）。 投资风险：后续政策刺激和政策成效不及预期；地方政府去杠杆影响基建投资；消费复苏乏力；房地产行业迟迟不能企稳；美国大选、中东局势恶化等地缘政治风险。 图表1：30大中城市商品房成交面积在9月24日政策加码后近期边际改善 图表2：2015-2018年的棚户区改造和货币化安置曾是扭转上轮房地产下行周期的关键所在，3年货币化 安置约为800万套 万平方米（7DMA） 80 201920232024 700 实际执行货币化安置比例（右轴） 70 600 60 500 50 400 90 40 30 20 10 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 万套 300 200 100 0 建设计划% 60 50 40 30 20 10 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0 资料来源：同花顺,浦银国际资料来源：Wind,浦银国际 图表3：2023年8月以来房地产调控政策一览 日期 标题 发布部门 要点 2023年8月25日 关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 住建部、央行等 申请贷款买房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策供城市自主选用。 2023年8月27日上市房企再融资政策放松证监会房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 2023年8月31日降首付比、房贷利率、落实存量房贷利率下调 央行1．不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20%和30%（原先为30%和40%）。2.将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR利率加20个基点。3.自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请置换存量房贷。 2023年10月26日国务院常务会议通过“关于规划 建设保障性住房的指导意见” 国务院1.明确两大目标，“加大保障房建设和供应”和“推动建立房地产业转型发展新模式”。2.提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房” 2023年11月17日三部门开会落实“满足不同所有央行、金融监管1.坚持“两个毫不动摇”，对正常经营的房地产企业制房地产企业合理融资需求”总局、证监会不惜贷、抽贷、断贷。2.继续用好“第二支箭”支持 民营房地产企业发债融资。3.支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。4.要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。5.要积极服务保障性住房等 “三大工程”建设，推动构建房地产发展新模式。 2023年12月重启抵押补充贷款央行重启抵押补充贷款，预告将发5000亿元，其中3500亿 2024年1月11日支持试点城市购买商品房作为长央行 租房用途 批复1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试 点城市购买商品房用作长租房。 元已经在去年12月发行。 2024年1月24日放松经营性物业贷款发放条件央行等明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地 2024年1月26日加快筛选确定可给予融资支持的金融监管总局召开会议部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工房地产项目名单作，要求按照公平公正原则，筛选确定可给予融资支持 的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。 产开发企业，银行发放的经营性物业贷款除了可以用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可用于偿还房企存量房地产相关贷款和公开市场债券。 2024年5月17日降首付比、公积金贷款利率，取 消住房贷款利率下限，设立保障性住房再贷款，用于收购已建未出售商品房 央行1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2.首套和二套住房商业性个人贷款最低首付比降至15%和25%（此前为20%和30%）。 3.下调个人住房工资公积金贷款利率0.25个百分点。4.设立保障性住房再贷款，初始额度3000亿元。 2024年5月17日 召开保交房工作视频会议 国务院 国务院副总理何立峰指出商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 2024年9月24日 国新办发布会提出五项举措稳定房地产市场 央行 1.引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，平均降幅50个基点，每年减少约1500亿元家庭利息支出。2.统一首套房和二套房的房贷最低首付比例的操作将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。3.5月央行创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。4.提出将支持收购房企存量土地，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。5.经营性物业贷款和“金融16条”这两项房地产金融政策文件的期限将延迟到2026年底。 2024年9月26日 政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳 政治局 对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。调整住房限购政策，降低存量房贷利率。 2024年10月12日国新办发布会提出三项举措支持 房地产行业发展 财政部1.支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。 2.用好专项债券来收购存量商品