宏观策略日报：金融十六条措施支持房地产市场平稳健康发展

总量研究 2022年11月14日 宏 观 策 略 日证券分析师： 报刘思佳S0630516080002 liusj@longone.com.cn 证券分析师： 王洋S0630513040002 wangyang@longone.com.cn 证券分析师： 胡少华S0630516090002 hush@longone.com.cn 证券分析师： 张季恺S0630521110001 wmj@longone.com.cn 证券分析师： 黄涵虚S0630522060001 hhx@longone.com.cn 金融十�条措施支持房地产市场平稳健康发展 重要资讯 1.11月11日，国务院公布进一步优化疫情防控工作二十条措施。重点内容包括：1）对于密切接触者，将“7天集中隔离+3天居家监测”调整为“5天集中隔离+3天居家监测”；2不再判定密接的密接；3）将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类；4）取消入境航班熔断机制；5）有序推进新冠病毒疫苗接种、加快新冠肺炎治疗相关药物储备；6）加大“一刀切”、层层加码问题整治力度等。 2.11月11日，中国人民银行、银保监会出台�大项十�条措施支持房地产市场平稳健康发展。�大项措施分别为：1）保持房地产融资平稳有序；2）积极做好“保交楼”金融服务；3）积极配合做好受困房地产企业风险处置；4）依法保障住房金融消费者合法权益；5）阶段性调整部分金融管理政策；6）加大住房租赁金融支持力度。 3.WTI原油于上周五收高，收于88.96美元/桶，上涨2.9%，但本周仍录得跌幅，周跌幅-3.9%。截至2022年11月4日当周，美国原油产量为1210万桶/日，工作钻机数增长进程缓慢，炼厂吞吐量与开工率稍有回升。中石油预测中国2022年天然气需求增长可能是有记录以来最低的，甚至可能是负增长；OPEC+10月份实际产量增加22万桶/日；国内独立炼厂对廉价俄罗斯原油的购买潮在11月显示出放缓的迹象。 市场情况： 北向资金净流入。11月11日，北向资金净买入146.67亿元。其中，贵州茅台、紫金矿业、宁德时代分别净买入13.27亿元、12.8亿元、9.8亿元。歌尔股份净卖出额居首，金额为6.85亿元。 美三大股指全线收涨。11月11日，道琼斯工业平均指数报收33747.86点，上涨0.1%；标普500指数报收3992.93点，上涨0.92%；纳斯达克指数报收11323.33点，上涨1.88%。欧洲股市，法国CAC指数报收6594.62点，上涨0.58%；德国DAX指数报收14224.86点，上涨0.56%；英国富时100指数报收7318.04点，下跌0.78%。 黄金、原油均收涨。11月12日，COMEX黄金期货上涨0.9%，报收1769.4美元/盎司。WTI原油期货上涨2.88%，报收88.96美元/桶。布伦特原油期货上涨2.47%，报收95.99美元/桶 1.宏观要点 11月11日，国务院公布进一步优化疫情防控工作二十条措施。 防疫政策更加科学精准。国务院联防联控机制综合组于11日公布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》。《通知》指出，党中央对进一步优化防控工作的二十条措施作出重要部署、提出明确要求，各地各部门要不折不扣把各项优化措施落实到位。重点内容包括：1）对于密切接触者，将“7天集中隔离+3天居家监测”调整为“5天集中隔离+3天居家监测”；2）不再判定密接的密接；3）将风险区由“高、中、低”三类调整为“高、低”两类；4）取消入境航班熔断机制；5）有序推进新冠病毒疫苗接种、加快新冠肺炎治疗相关药物储备；6）加大“一刀切”、层层加码问题整治力度等。 稳增长政策效果或将更为明显。基于对病毒变异和传播规律的把握，以及近三年来各地防控经验的总结，二十条优化措施是对第九版防控方案的完善。据国家疾控局介绍，次密接的阳性检出率很低，大约为十万分之三。通过及时判定并且管控密切接触者，能够降低次密接的阳性率，因此不再判定次密接不仅可以节约很多服务保障资源，而且可有效缩小社会面管控范围，提高防控政策的有效性。二十条措施虽不代表短期内放开防疫政策，但寻求更为均衡的防控策略，最大程度减少防控对经济社会和人民生活的影响将成为大势所趋。未来，防控措施宏观上对经济发展的掣肘、微观上对生产生活的影响或将逐步减小，稳增长政策的传导效果有望更为明显。 图1当日新增密切接触者数量，例图2当日解除医学观察数量（密切接触者），例 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 120000 100000 80000 60000 40000 20000 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 0 新增密切接触者例解除医学观察病例(密切接触者):新增例 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 11月11日，中国人民银行、银保监会出台十�条措施支持房地产市场平稳健康发展。 供需两端支持房地产市场平稳健康发展。中国人民银行、银保监会于11日印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共涉及�大项十�条措施。�大项措施分别为：1）保持房地产融资平稳有序；2）积极做好“保交楼”金融服务；3）积极配合做好受困房地产企业风险处置；4）依法保障住房金融消费者合法权益；5）阶段性调整部分金融管理政策；6）加大住房租赁金融支持力度。 政策支持力度大，地产形势或迎转机。《通知》的核心逻辑为：支持房企融资和债务展期稳定市场主体，“保交楼”提振居民购房信心，支持居民购房信贷带动楼市销售企稳回升。预计在房企债务展期和增信发债后，以时间换空间，房企资金压力或将得到一定缓解。《通知》主送单位包括央行各分支行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，央行内部则发送至办公厅、市场司、宏观审慎局、征信局等，央行和银保监系统上下动员，体现出金 融支持房地产市场企稳的决心和力度较大。此外，与前期的支持政策相比，《通知》是央行和银保监会在房企大规模出险以来首次就房地产融资问题出台整体性、专门性的红头文件，不仅提供方向性指导，还细化明确了免责条款，具有一定的标志性意义。 民营房企现金流紧张问题有望好转。《通知》指出，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；在保证债权安全的前提下，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，未来半年内到期的允许超出原规定多展期1年。相关措施的实施将有效改善民营房企的融资环境，缓解民营房企债务偿还压力和信贷过度收缩问题，房企现金流有望好转，未出险的民营房企或将受到较大支持。此外，近一年多来金融监管部门出台的多项纾困措施均未涉及信托公司，此次《通知》明确指出鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，在做好风控的基础上，依法合规提供金融支持。在前期房地产信托监管环境和当前楼市困境情况下，信托资产投向房地产的余额已由2019年6月高点回落近50%，信托资产逾期率有所抬升，《通知》对信托业的刺激效果仍有待观察。 加大利用发债支持房企融资。《通知》指出，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排主动化解风险。2018年，央行等监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”政策组合，支持民营企业拓展融资。11月8日，银行间市场交易商协会预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。“第二支箭”采取企业自行填写发行品种、期限、增信金额，实际额度由央行和交易商协会共同评估的方式发行。同时，央行提供再贷款资金支持，进一步打消金融机构疑虑，提高金融机构支持房企债券融资的积极性，本次《通知》实施后预计支持民营房企的范围将持续扩容。 设立“保交楼”专项借款，配套融资机构尽职免责。今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”。本次《通知》再次指出支持政策性开发性银行提供“保交楼”专项借款，强调“保交楼”专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。同时，明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。对于新发放配套融资形成不良的，相关机构和人员若已尽职则可予免责。此次出台的政策将使金融机构的资金投向更为精准，资金使用更加高效，一定程度上降低了机构的后顾之忧。 需求端政策支持力度有望进一步加大。《通知》提出，支持个人住房贷款合理需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，提升新市民借款和还款便利度。自9月末多部门发布全国性普惠政 策以来，楼市整体销售仍位于低位，房企回款压力不减，难以覆盖到期债务压力。截至13 日，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，其中二线城市中武汉、天津等城市基本降至3.9%上下。本次政策再次强调因城施策，未来符合条件的城市有望进一步加快降低房贷利率的节奏。从需求侧恢复购房者信心、带动房企销售回款提速也是本次政策支持房企融资和债务展期的重要原因之一。 图3房地产信托资产余额，万元图4商品住宅销售面积增速，% 300000000 250000000 200000000 150000000 100000000 50000000 0 150 100 50 0 2010-03 2010-11 2011-07 2012-03 2012-11 2013-07 2014-03 2014-11 2015-07 2016-03 2016-11 2017-07 2018-03 2018-11 2019-07 2020-03 2020-11 2021-07 2022-03 1992-02 1993-07 1994-12 1996-05 1997-10 1999-03 2000-08 2002-01 2003-06 2004-11 2006-04 2007-09 2009-02 2010-07 2011-12 2013-05 2014-10 2016-03 2017-08 2019-01 2020-06 2021-11 -50 资金信托余额:按投向:房地产万元 商品住宅销售面积:累计同比% 资料来源：Wind，东海证券研究所资料来源：Wind，东海证券研究所 原油维持震荡 WTI原油上周维持震荡，于周四周五小幅反弹，周跌幅4.05%，收于88.86美元/桶。 截至2022年11月4日当周，美国原油产量为1210万桶/日，同比增加60万桶/日。截至11月11日当周，美国钻机数779台，较去年同期增加223台；其中采油钻机数622，较去年同期增加168。整体工作钻机数及原油增产均进程缓慢。11月4日当周，美国炼厂吞吐量为1608.9万桶/日，开工率92.1%，稍有回升。 中石油预测由于液化天然气价格高企、经济增长缓慢以及与新冠疫情相关的抑制打击消费，中国2022年天然气需求增长可能是有记录以来最低的，甚至可能是负增长，这一预测比国家能源局发布的《2022年中国天然气发展报告》更为悲观。中石油预计2022-23年冬