房地产行业周报（2024年41周）：允许专项债收购土地储备，多家银行下调存量房利率下限至LPR-30BP

板块行情：第41周（10月7日-10月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌8.3%，在31个一级行业板块中排名第29。 政策要闻：中央层面：1）财政部：财政部副部长廖岷指出，下一步将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施：第一，允许专项债券用于土地储备；第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，对保障性安居工程补助资金支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源；第三，及时优化完善相关税收政策，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）工农中建交邮储等银行：宣布将于10月25日对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，其余存量房贷利率均可以下调为LPR（贷款市场报价利率）-30个基点的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，可以调整至新发放房贷利率政策下限。地方层面：1）上海：凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位。2）北京：对房改标准价改成本价补交房价款的程序予以明确和规范。3）杭州：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消新出让用地限价措施。 公司动态：1）保利发展：95亿元可转换公司债券申请获得上交所受理。2）万科：万科及控股子公司为深圳泊寓4亿元银行贷款提供担保，担保发生后，万科对外担保总额将为1038.86亿元，占2023年末净资产的41.42%。3）绿城：绿城17.84亿竞得义乌一宗地块，最终溢价43.42%，预计打造排屋叠墅类产品。4）贝壳：贝壳集团宣布与东方雨虹达成深度战略合作，将在除防水外的全品类辅材产品及防水维修、瓷砖铺贴等专业标准化安心服务业务上达成更加深度的合作。 销售端：新房成交同比下降24%，二手房成交同比下降13%。1）本周20城商品房成交面积200.9万方，商品房日平均成交面积28.7万方，环比上升20%，同比下降24%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8487万方，累计同比下降27%。3）第41周10城二手房成交面积144.7万方，日平均成交面积20.7万方，环比上升165%，同比下降13%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5542万方，同比下降2%。 投资策略：“十一”期间核心城市地产销售热度略超预期，但持续性仍有待观察，核心城市面临主要矛盾在于收入预期下行，而低能级城市则面临供给过剩的高库存问题。财政政策是本轮地产博弈的核心，地产和经济回升都需聚焦地方政府结束缩表，财政发力促进经济回升向好，是未来展望地产达到新均衡的前提。在市场对于政策效果形成一致预期前，可积极参与博弈行情。建议重点关注港股头部国央企，华润置地、华润万象生活、绿城中国、中国海外发展，以及可能作为政策抓手的A股地方国企，城建发展、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产下跌8.3%，板块排名第29位 第41周申万地产板块下跌8.3%。第41周（10月7日-10月11日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌8.3%，在31个一级行业板块中排名第29。 图表1第41周申万地产板块下跌8.3%，板块排名第29位 本周A股板块内涨幅第一为津投城开，累计涨幅达6.1%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为津投城开、华联控股、云南城投、光大嘉宝、深振业A，跌幅前五的个股分别为首开股份、空港股份、阳光股份、深深房A、中交地产。 图表2津投城开周涨幅达6.1% 图表3首开股份周跌幅达20.5% 港股板块内跌幅最小的为金地商置，下跌4.6%。从港股表现来看，第41周涨幅排名前五的个股分别为金地商置、金茂服务、中海物业、绿城管理控股、中国海外宏洋集团，跌幅前五的个股分别为中骏集团控股、佳兆业集团、远洋集团、雅居乐集团、旭辉控股集团。 图表4金地商置周跌幅达4.6% 图表5中骏集团控股周跌幅达39.4% 二、政策要闻：允许专项债收购土地储备，多家银行下调存量房利率下限至LPR-30BP 中央层面：1）财政部：财政部副部长廖岷指出，下一步将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施：第一，允许专项债券用于土地储备；第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，对保障性安居工程补助资金支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源；第三，及时优化完善相关税收政策，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。2）工农中建交邮储等银行：宣布将于10月25日对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，其余存量房贷利率均可以下调为LPR（贷款市场报价利率）-30个基点的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房贷，可以调整至新发放房贷利率政策下限。 图表6中央政策及会议 地方层面：1）上海：凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位。2）东莞：拟增加合法产权住宅房屋入户事项，进一步放宽落户政策。3）北京：对房改标准价改成本价补交房价款的程序予以明确和规范。4）锦州：公积金贷款限额提至100万，特定群体可享额外20万额度。5）呼和浩特：取消新建商品住房销售价格调控限制，由企业根据市场定价销售。6）杭州：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，取消新出让用地限价措施，优化住房公积金贷款政策，进一步推动“以旧换新”，加大“白名单”项目贷款投放力度。7）雅安：阶段性放宽贷款额度核定限制，购买首套自住房且满足基本条件，公积金贷款额度不受限。8）镇江丹阳：农村宅基地不纳入计算住房公积金使用时的房屋套数。9）香港：香港特区政府修订土地条例，推动企业重建香港老旧失修的私人楼宇。10）长沙：放宽落户政策吸引人才和居民，涵盖购房、投资创业、务工人员、租赁房屋及亲属投靠五个方面。11）山东：出台“楼市19条”促进房地产市场止跌回稳，统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务。12）威海：全面放开商品住房转让限制，公积金贷款额度提高。13）普洱：调整住房公积金贷款最高额度为90万元，多孩家庭最高上浮20%。 14）西双版纳：拥有1套住房并已结清贷款再申请公积金贷款，最低首付降至20%。15）湖南：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一调整为不低于15%。16）福州：调整住房公积金政策，首付款比例降低至20%。17）陕西：全省统一住房贷款首付比例不低于15%，不再区分首套和二套住房。18）青岛：公积金贷款额度可上浮30%，最高额度150万元。19）济南：最低首付比例统一为15%，公积金最高可贷130万元，推进“白名单”制度常态化。20）杭州市临平区：发布房产新政，包括契税补贴、购房补贴以及支持新房项目销售三个方面。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）保利发展：95亿元可转换公司债券申请获得上交所受理。2）万科：万科及控股子公司为深圳泊寓4亿元银行贷款提供担保，担保发生后，万科对外担保总额将为1038.86亿元，占2023年末净资产的41.42%。3）绿城：绿城17.84亿竞得义乌一宗地块，最终溢价43.42%，预计打造排屋叠墅类产品。4）贝壳：贝壳集团宣布与东方雨虹达成深度战略合作，将在除防水外的全品类辅材产品及防水维修、瓷砖铺贴等专业标准化安心服务业务上达成更加深度的合作。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降24%，二手房成交同比下降13% （一）新房市场：41周20城成交面积同比下降24% 从我们监测的20城数据来看，第41周20城商品房日均成交面积环比上升20%，同比下降24%。1）本周20城商品房成交面积200.9万方，商品房日平均成交面积28.7万方，环比上升20%，同比下降24%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8487万方，累计同比下降27%。 图表9第41周20城商品房单日平均成交面积28.7万方 第41周一线城市商品房成交面积为62.7万方，同比下降29%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第41周成交面积分别为62.7万方、79.2万方、59.0万方，周环比增速分别为17%，13%，34%，周同比增速分别为-29%、-31%、-1%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-46%、-19%、-1%、-71%，环比增速分别为29%、-7%、97%、-62%；二线城市中苏州、宁波环比增速为59%、52%；三四线城市中惠州、绍兴环比增速为327%、234%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2737万方，同比下降23%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3472万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为2278万方，同比下降24%。 图表10第41周20城新建商品房成交面积200.9万方 （二）二手房市场：第41周10城成交面积同比下降13% 从我们监测的10城数据来看，第41周二手房成交面积同比下降13%。1）第41周10城二手房成交面积144.7万方，日平均成交面积20.7万方，环比上升165%，同比下降13%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5542万方，同比下降2%。 图表11第41周10城合计二手房日平均成交面积20.7万方 第41周监测的一线城市二手房成交面积同比上升21%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第41周二手房成交面积分别为47.2万方、80.6万方、16.9万方，环比增速分别为134%，214%，93%，同比增速分别为21%、-22%、-32%。2）一线城市中北京二手房成交面积32.5万方，同比上升10%；深圳二手房成交面积14.7万方，同比上升56%。3）二线城市中青岛和杭州成交面积环比增速为478%、301%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1571万方，同比上升6%；5个二线城市二手房成交面积3229万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积742万方，同比下降15%。 图表12第41周10城二手房成交面积144.7万方 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 本周发债企业均为地方国企。1）第41周常高新发行规模最大，发行10亿元公司债；浦东土控发行规模最小，发行7.8亿元公司债。2）常高新发行公司债利率最高，为2.73%； 浦东土控的7.8亿元公司债利率最低，为2.45%。 图表13第41周常高新发行10亿元公司债 五、投资建议 “十一”期间核心城市地产销售热度略超预期，但持续性仍有待观察，核心城市面临主要矛盾在于收入预期下行，而低能级城市则面临供给过剩的高库存问题。财政政策是本轮地产博弈的核心，地产和经济回升都需聚焦地方政府结束缩表，财政发力促进经济回升向好，是未来展望地产达到新均衡的前提。在市场对于政策效果形成一致预期前，可积极参与博弈行情。建议重点关注港股头部国央企，华润置地、华润万象生活、绿城中国、中国海外发展，以及可能作为政策抓手的A股地方国企，城建发展、天地源等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。