房地产行业研究：国庆楼市热度较高，财政接力稳地产

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（10.5-10.11）申万A股房地产板块涨跌幅为-8.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-11.8%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.6%，沪深300指数涨跌幅为-3.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6%和-9.3%。 无锡三批次土拍平淡，七宗地块均底价成交。本周（10.5-10.11）全国300城宅地成交建面564万㎡，单周环比 +62%，单周同比+227%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面16590万㎡，累计同比-40%；年初至今，保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，由于备案有滞后性，尚未体现在本周数据中。本周（10.5-10.11）35个城市商品房成交合计208万平米，周环比-22%，周同比-19%。其中：一线城市周环比-22%，周同比-15%；二线城市周环比-22%，周同比-26%；三四线城市周环比-25%，周同比+64%。 本周二手房成交同环比均有所上升。本周（10.5-10.11）15个城市二手房成交合计178万平米，周环比+89%，周同比+4%。其中：一线城市周环比+65%，周同比+42%；二线城市周环比+112%，周同比-14%；三四线城市周环比+129%，周同比-5%。 9月末新政落地后，国庆假期重点城市楼市表现火热。今年9月下旬，从中央到地方楼市宽松政策密集加码，居 民购房信心有所修复。由于当前房管局备案数据或有延迟，根据克而瑞调研数据，重点城市来访、认购量均有不同程度回升，显著好于9月和五一假期，总体有止跌回稳趋势。其中①以北上广深为典型代表的核心一线城市，在9月末均出台楼市新政，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增长，整体市场热度稳步回升；②前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象；③合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。 财政增量政策发力，加速地产供需平衡。从大方向上看：一是财政积极扩张，通过加大财政政策逆周期调节力度， 有利于托底经济，带动投资，增加居民收入，扩大内需；二是大力支持地方化债，若地方获得资金支持，债务压力得以缓解，则有望腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生，均能对当前地产困局有所缓解。从地产角度看，过往政策已在调供给、促需求、化风险三方面发力；而新一轮增量政策箭在弦上，通过扩大专项债使用范围，回收土储及存量商品房，既能助力地产去库，又能缓解流动性压力，加速地产供需平衡。 投资建议 中央重磅定调“止跌回稳”后，当前货币政策、财政政策、房地产金融政策齐发力。随着四季度各项政策加速落地，加快地产止跌回稳进程。预期改变、信心提振后，地产板块估值低、仓位低，应积极把握地产机遇，持续推荐受 益于行业逐步企稳的龙头标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 新政后国庆楼市热度较高4 财政增量政策发力，加速地产供需平衡5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态17 物管行业政策和新闻18 非开发公司动态19 行业估值19 风险提示20 图表目录 图表1：克而瑞调研2024年十一假期22个重点监测城市认购面积及其变化4 图表2：财政部已出台的涉房政策5 图表3：后续财政部有望出台的涉房政策5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：11城商品房的库存和去化周期11 图表23：11城各城市能级的库存去化周期11 图表24：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态17 图表27：物管行业资讯18 图表28：非开发公司动态19 图表29：A股地产PE-TTM19 图表30：港股地产PE-TTM19 图表31：港股物业PE-TTM20 图表32：覆盖公司估值情况20 新政后国庆楼市热度较高 新政落地后，国庆假期重点城市楼市表现火热。今年9月下旬，从中央到地方楼市宽松政策密集加码，居民购房信心有所修复。由于当前房管局备案数据或有延迟，根据克而瑞调研数据，重点城市来访、认购量均有不同程度回升，显著好于9月和五一假期，总体有止跌回稳趋势。其中①以北上广深为典型代表的核心一线城市，在9月末均出台楼市新政，受益于政策利好，新房和二手房成交均大幅增长，整体市场热度稳步回升；②前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象；③合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。 图表1：克而瑞调研2024年十一假期22个重点监测城市认购面积及其变化 能级 城市 2024年十一假期 认购面积（万方） 环比(9.24-9.30) 同比 (2023.9.29-10.6) 一线 北京 18.90 92% 3% 广州 15.00 377% 51% 深圳 10.85 345% 242% 合计 44.75 190% 42% 二线 武汉 37.32 431% 9% 天津 29.00 32% 32% 西安 20.25 43% 5% 济南 20.00 168% 90% 成都 18.81 -38% 72% 郑州 16.09 210% -24% 苏州 14.63 26% 205% 重庆 14.06 84% 54% 昆明 10.69 191% 58% 南京 8.13 -50% 3% 合肥 7.92 5% -25% 青岛 6.30 -90% -52% 杭州 5.66 180% 373% 福州 5.42 226% 88% 宁波 1.76 -56% 39% 合计 216.04 7% 23% 三线 镇江 2.82 -57% 119% 扬州 1.01 -76% 818% 常州 0.16 -95% / 无锡 0.11 -98% -93% 合计 4.10 -78% 40% 总计 264.89 12% 26% 来源：克而瑞，国金证券研究所 财政增量政策发力，加速地产供需平衡 财政增量政策发力，加速地产供需平衡。从大方向上看：一是财政积极扩张，通过加大财政政策逆周期调节力度，有利于托底经济，带动投资，增加居民收入，扩大内需；二是大力支持地方化债，若地方获得资金支持，债务压力得以缓解，则有望腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生，均能对当前地产困局有所缓解。从地产角度看，过往政策已在调供给、促需求、化风险三方面发力；而新一轮增量政策箭在弦上，通过扩大专项债使用范围，回收土储及存量商品房，既能助力地产去库，又能缓解流动性压力，加速地产供需平衡。 图表2：财政部已出台的涉房政策 政策 效果 需求端 “卖旧买新”换购住房阶段性个人所得税退税政策 降低居民的购房负担、增加住房需求 降低住房公积金贷款利率0.25个百分点 供给端 通过保障性安居工程补助资金+中央预算内投资+统筹地方政府专项债券，支持筹集各类保障性住房666万套 满足城市中低收入群体、新市民还有青年人的基本住房需求 支持各地积极稳妥推进老旧小区改造16万个、惠及居民2725万户，支持棚户区、城中村、城市危旧房改造420万户 稳投资、促消费和惠民生 化解风险 配合出台了“保交楼”专项借款政策，对3500亿元专项借款予以贴息 支持保障购房人合法权益 配合推动保交房攻坚战、消化存量商品房和闲置土地 防范和化解房地产风险，稳定社会预期 来源：国新办，国金证券研究所 图表3：后续财政部有望出台的涉房政策 政策 效果 严控增量 允许专项债券用于土地储备 ①调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力②有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力 优化存量 用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房 ①消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡②优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求 适当减少新建保障性住房，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源 提高质量 研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税 调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展 来源：国新办，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-8.3%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-11.8%，在各板块中位列第23。本周地产涨跌幅前5名为卓朗科技、津投城开、华联控股、云南城投、ESR，涨跌幅分别为+23%、+6.1%、 +4.2%、+2.8%、+0.8%；末5名为弘阳地产、中梁控股、珠光控股、中骏集团控股、佳兆业集团，涨跌幅分别为-46.9%、 -46.6%、-43.2%、-39.4%、-38%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 电运公银技汽资食耐能商家消医材食制零软媒保半房多 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 信输用行术车本品用源业庭费疗料品药售件体险导地元 服事硬与货、消 和与者保 与、业与 体产金 Ⅱ Ⅱ Ⅱ -10% 务业件汽物饮费 专个服健主生服与融 采电非银计通家建国汽综公钢机电医商建有化纺交轻食农房传休掘子银行算信用筑防车合用铁械气药业筑色工织通工品林地媒闲 与车料品 设零与与 业人务设要物务半服用备用科导 金机电装军融器饰工 事设设生贸材金业备备物易料属 服运制饮牧产服装输造料渔务 备部烟服 件草装 务品与品技体 ………… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 25% 20% 15% 10% 5% 0% 卓津华云 朗投联南 科城控城 技开股投 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% -50% 弘阳地产 中珠中佳 梁光骏兆 控控集业 股股团集 控团 股 ESR 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-12.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.6%，沪深300指数涨跌幅为-3.3%； 物业指数对恒生中国企