地产行业周报：青岛发布楼市新政，北京土拍热度较高

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 青岛发布楼市新政，北京土拍热度较高 2023年6月4日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周北京成交4宗宅地，在供应项目品质提升、利润空间相对较大等因素推动下，房企参拍积极性高，3宗地通过摇号方式确定买主，1宗底价成交。本周青岛发布楼市新政，调整青岛非限购区域购房首付比例，同时优化限售条件，支持刚需、改善需求，后续各地因城施策等政策支持或可期待。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商 蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积 余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）高毛利空间推高北京土拍热度，参拍企业数量再创新高；2）青岛发布楼市新政，促进平稳健康发展。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，后续有望修复。本周（5.27-6.2）新房成交3.5万套，环比增长9.8%，二手房成交1.8万套，环比下降9.5%。6月（截至2日）新房日均成交同比下降37.2%，增速较5月回落55.6pct。2）库存环比微降，去化周期12.1个月。16城取证库存10043万平，环比降0.1%，去化周期12.1个月，环比缩短。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供 应建面3111.4万平、成交建面2311.1万平，环比升45%、降35.1%；成交溢价率5.4%，环比升2pct。其中一、二、三线成交建面分别占 比2%、20.3%、77.6%，环比分别降4.3pct、降11pct、升15.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行80.5亿元，环比减少41.4亿元；境外地产债发行1.1亿美元，环比增加0.1亿美元； 重点房企发行利率2.08%-3.59%，可比发行利率较前次下行为主。2）地产股：本周房地产板块涨2.65%，跑赢沪深300（0.28%）；当 前地产板块PE（TTM）14.28倍，估值处于近五年97.2%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、绿地控股、金地集团；南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园服务、新城发展。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 大力支持民营企业发行基础设 施公募REITs 城市居家适老化改造指导手册 发布，推动居家适老化改造 2023年5月29日福建 进一步加强房地产项目预售资 金监管，违规企业暂停销售 调整非限购区域购房首付比例， 试点房票制度 支持房地产平稳健康发展，推 动不动产私募投资基金试点 《深圳经济特区光明科学城发 展促进条例》正式实施 2023年6月1日深圳 2023年5月31日广州 2023年6月1日青岛 2023年5月30日陕西 2023年6月1日住建部 南海诸岛 偏松偏紧中性 高毛利空间推高北京土拍热度，参拍企业数量再创新高 事件描述：6月1日，北京第二轮集中供地首批成交4宗宅地，3宗地通过摇号方式确定买主，1宗地底价成交，平均溢价率10.09%，合计建筑面积28.4万平米，总成交95.2亿元。共吸引近50家房企参拍。最终招商蛇口、中海地产、中能建和福建雄旺地产各竞得一宗。 点评：1）区域内分化加剧，确定性强、利润空间大的地块受追捧。此次土拍热度最高的顺义后沙峪2宗宅地，由于容积率不到2的低密度、单宗地总价不超20亿的低总价、房价地价差在2万以上的高毛利空间、配套成熟等优势，顺义新城10号地和11号地均进入封顶摇号。其中顺义新城10号地吸引了45家房企参拍，创北京土拍史上参拍房企之最。 2）参拍企业中，小房企占比超三成。此次参拍房企大致可分为三类：以保利、华润、中海、招蛇、港中旅、中铁、中铁建等为代表的的央国企；以金地、万科、绿城、龙湖、新城、路劲等为代表的知名民营和混合所有制房企；以及不知名的小型民营房企，这些主体大部分为刚成立一两年企业，穿透企业股权，最终实际控制人多数为个人股东。最受追捧的顺义新城10号地即为福建雄旺地产竞得。 3）受土拍规则优化、供地结构均衡、城市确定性高等影响，预计北京土拍市场将保持较高热度。截至目前，今年北京土拍平均溢价率 8.63%，相较于上年5.68%提升2.95个百分点。北京推出的“拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌”等举措弱化“信息不对称”，提振企业拿地信心。同时“小量多频优质”供地方式，亦有助于房企灵活调整拿地策略，保障土拍活跃度。 青岛发布楼市新政，促进平稳健康发展 事件描述：6月1日，青岛市住房和城乡建设局等部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，具体涉及：1）优化特定 条件群体商品住房上市交易年限，特定群体新房限售网签“5改3”或取证满2年，二手房取证满1年；2）全面推行二手房“带押过户”；3）鼓励棚改货币化安置，试点房票制度；4）实施保租房以购代建；5）开展群（团）购住房活动；6）进一步放宽人才住房分配准入条件；7）非限购区域首套房、二套房最低首付比例下调至20%、30%。 点评：1）青岛楼市新政从供需两端出发，涉及多个方面，其中下调非限购区域首付比例有助于降低购房门槛，推行二手房“带押过户”、放松特定群体限售条件有助于进一步打通二手房交易链条，满足特定群体资金需求，促进“卖旧买新”等等。2）全国层面看，5月百强房企销售额环比下降14.5%，同比增长5.8%，增速较4月回落24.6个百分点；5月重点50城新房日均成交同比增长18.4%，增速较4 月下降8.8个百分点，楼市热度延续回落。考虑收入预期改善及居民信心修复需要时间，后续各地因城施策政策支持或可期待。 成交:新房环比回升，后续有望修复 点评：本周（5.27-6.2）新房成交3.5万套，环比增长9.8%，二手房成交1.8万套，环比下降9.5%。6月（截至2日）新房日均成交同 比下降37.2%，增速较5月回落55.6pct。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降5.5% 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.3.1922.6.1922.9.1922.12.1923.3.19W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2023年20城二手周均成交较2022年升45.2% 万套2021年2022年2023年 2022.72022.92022.112023.12023.32023.5 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期12.1个月 点评：16城取证库存10043万平，环比降0.1%，去化周期12.1个月，环比缩短。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.4.1621.6.421.7.2321.9.1021.10.2921.12.1722.2.422.3.2522.5.1322.7.122.8.1922.10.722.11.2523.1.1323.3.1023.4.28 土地：成交回落、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3111.4万平、成交建面2311.1万平，环比升45%、降35.1%；成交溢价率5.4%，环比升2pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比2%、20.3%、77.6%，环比分别降4.3pct、降11pct、升15.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.42022.72022.102023.12023.4W5.1522.3.2122.6.2122.9.2122.12.2123.3.21 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（5.22-5.28） 166 124123 9896 2022.42022.72022.102023.12023.4W5.15 宿迁嘉兴遵义南通潍坊 OMO存量（MA10）较上周上行 5.5 流动性环境：资金价格多数下行 跨月后，资金价格多数下行。本周R001下行11.10BP至1.42%，R007下行21.87BP至1.93%。截至6月2日，OMO存量余额为428亿元，较上周增加315亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体 呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较上周下行22BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-5-262023-6-2涨跌幅（BP） 1D 1.53 1.42 -11.1 R 7D 2.15 1.93 -21.87 14D 2.16 2.07 -9.38 1M 2.25 2.05 -20.21 1D 1.40 1.30 -10.02 DR 7D 1.99 1.78 -21.52 14D 2.10 1.88 -21.78 1M 0.00 1.84 183.68 ON 1.44 1.31 -13.1 SHIBOR 1W 1.99 1.81 -17.8 1M 2.11 2.07 -4 3M 2.24 2.20 -3.9 资金价格有所下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周（5.29-6.4）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为80.5亿元，总偿还量为80.95亿元，净融资额为-0.45亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体小于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3111.17亿元，较22年下降39.89%；向后看，23年7月是债务到期压力最大月份，月到期规模430.68亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2022 2023 2021 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元总偿还量 到期+提前兑付 800