9.24政策组合出台有望改善居民现金流

行业研究|行业周报 看好（维持） 9.24政策组合出台有望改善居民现金流 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年09月30日 核心观点 本周市场回顾。第39周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为4.4%。沪深300指数报收3703.68，周度涨幅为15.7%；创业板指数报收1885.49，周度涨幅22.7%；房地产指数（申万）报收 2136.34，周度涨幅为20.1%。 全国政策方面。央行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。将今年5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高 到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。地方政策方面。郑州实施二手房交易资金监管新规，确保市场透明安全；江苏宣布均已建立房票安置政策体系；辽 宁沈阳：可提取公积金支付保障房首付款；广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。 本周新房销量较第38周增加，二手房销售量较第38周增加。第39周44大城市新房销售为2.16万套，较第38周增加98.7%；21大城市二手房销售1.66万套，较第 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 本月LPR维持不变2024-09-23 8月市场仍维持弱市2024-09-18 38周增加39.5%。库存量较第38周增加，库销比较第38周增加。截至第39周， 18大城市库存为93.7万套，较第38周增加1.13万套；库销比为25.6个月，较第 38周增加2.3个月。本周土地市场活跃度较第38周下降。第39周36大城市市本 级合计成交土地32块。土地出让金增加。2024年第39周36大城市市本级土地出 让金为171.265亿元，较第38周减少154.4亿元。平均溢价率上升。2024年第38 周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.4%，较第38周增加1.4%。 重点公司公告。金地集团、荣盛发展、天地源、大悦城、万科A、我爱我家、光明地产、中国铁建等公司发布关于担保的公告。中国电建发布1至8月主要经营情况公告。电子城分布股票交易异常的公告。 存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成 2024-09-10 投资建议与投资标的 2024年9月24日，国新办召开新闻发布会，央行宣布多条与房地产相关的重磅政策，我们重点讨论以下几项：1）存量房贷利率降至新发放贷款附近，预计平均降幅约为0.5个百分点。24年517新政后新增房贷利率下调明显，存量和增量房贷利差扩大。央行行长表示此次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。此次存量房贷利率下降幅度符合预期，50bp降幅的 分母是30万亿调降的余额，而非38万亿房贷的总余额。2）Q4LPR有望进一步下降。央行宣布下调7天逆回购操作利率0.2个百分点，从1.7%下调至1.5%。在市 场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利利率下调 约0.3个百分点，预计贷款市场报价利率与存款利率同步下行0.2-0.25个百分点。此次降息的时间点超出预期，Q4降息没有绕开房贷利率重定价日，证明决策层对改善中产现金流的较为急迫的想法。3）保障房再贷款央行出资比例从60%提升至100%。房地产方向对5.17深化的方案并不多，保障性住房再贷款央行资金参与比 例提升至100%，有助于降低收储资金成本。但对于大规模收储来说，仍然比较难做到商业可持续，收购城投的存量房或能做到。总体来看，9.24政策组合侧重于民生，改善居民现金流，以及股市，地产本身可能并不是最重点。从中也可以看出现在的决策逻辑，对于普惠性的政策，出台难度较低，但对于有道德风险的政策，决策难度仍然较高。9月26日，中央政治局召开会议提出要促进房地产市场止跌回稳，表达了政策的诉求。我们认为，未来房地产市场在多长时间内能够企稳，取决于是否有突破市场化的援助。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第39周市场行情回顾（2024.09.21~2024.09.27）4 1.1第39周行业指数表现4 1.2第39周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.21~2024.09.27）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第39周44城新房成交套数5 图2：2024年第39周21城二手房成交套数6 图3：2024年第39周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第39周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第39周市场行情回顾（2024.09.21~2024.09.27） 1.1第39周行业指数表现 第39周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为4.4%。沪深300指数报收3703.68，周度涨幅为15.7%；创业板指数报收1885.49，周度涨幅22.7%；房地产指数（申万）报收2136.34，周度涨幅为20.1%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指数 指数(2024/09/27) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3703.68 15.7% 1.3% -4.3% 创业板指 1885.49 22.7% 0.1% -19.7% 房地产指数（申万） 2136.34 20.1% 6.9% -28.7% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第39周地产板块个股表现 第39周地产板块涨幅居前的公司分别为特发服务、阳光股份、金融街、城投控股、合肥城建。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 特发服务 49.0% 电子城 -1.6% 阳光股份 46.2% / / 金融街 40.1% / / 城投控股 36.1% / / 合肥城建 33.0% / / 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.21~2024.09.27） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。央行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一 房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。将今年5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的 支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。地方政策方面。郑州实施二手房交易资金监管新规，确保市场透明安全；江苏宣布均已建立房票安置政策体系；齐齐哈尔市：个 人转让满五年唯一住房免征个税，公积金最高贷款额100万；宜昌市政府发布房地产新政，取消价格指导扩大保障范围；温州调整住房公积金政策；株洲发布十条房产新政，实行家庭互助购房等；辽宁沈阳：可提取公积金支付保障房首付款；广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。 全国政策： 1）央行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比 例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。将今年5月份央行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底。（9.24） 信息来源：人民网 地方政策： 1）郑州实施二手房交易资金监管新规，确保市场透明安全（9.23）信息来源：观点地产网 2）江苏宣布均已建立房票安置政策体系（9.23）信息来源：观点地产网 3）齐齐哈尔市：个人转让满五年唯一住房免征个税，公积金最高贷款额100万（9.24）信息来源：观点地产网 4）宜昌市政府发布房地产新政，取消价格指导扩大保障范围（9.25）信息来源：观点地产网 5）温州调整住房公积金政策（9.25）信息来源：观点地产网 6）株洲发布十条房产新政，实行家庭互助购房等（9.25）信息来源：观点地产网 7）辽宁沈阳：可提取公积金支付保障房首付款（9.27）信息来源：观点地产网 8）广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务（9.27）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第39周新房销量较第38周增加，二手房销售量较第38周增加。第39周44大城市新房销售为 2.16万套，较第38周增加98.7%；21大城市二手房销售1.66万套，较第38周增加39.5%。一线城市新房、二手房交易较第38周分别增加65.2%、增加44.7%；二线城市新房、二手房交易较第38周分别增加80.8%、增加39.2%。 图1：2024年第39周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第49周 第11周 第25周 第39周 第1周 第16周 第30周 第44周第6-7周第21周 第39周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第39周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第33周第46周 第7周 第20周第33周第46周 第8周 第21周第34周第47周 第9周 第22周第39周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第39周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 3