房地产行业研究：重磅政策出台，把握地产机遇

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（9.21-9.27）申万A股房地产板块涨跌幅为+20.1%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为+17.5%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +20.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+14.4%，沪深300指数涨跌幅为+15.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+6%和+4.7%。 深圳土地市场取消限价后首宗宅地出让，成交溢价率超35%。本周（9.21-9.27）全国300城宅地成交建面550万 ㎡，单周环比+36%，单周同比-26%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面15059万㎡，累计同比-42%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，主因月末集中备案。本周（9.21-9.27）35个城市商品房成交合计328万平米，周环比+79%，周同比-36%。其中：一线城市周环比+59%，周同比-33%；二线城市周环比+77%，周同比-43%；三四线城市周环比+158%，周同比+100%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，二手房持续以价换量，韧性强于新房。本周（9.21-9.27）15个城市二手房成交合计206万平米，周环比+44%，周同比-2%。其中：一线城市周环比+45%，周同比-3%；二线城市周环比+44%，周同比+4%；三四线城市周环比+39%，周同比-54%。 政治局会议首提“房地产止跌回稳”。本次政治局会议选择在9月底召开，时间节点较往年提前并聚焦经济主题， 本次会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前，对房地产定调不再以风险为主，而是更加积极，均体现出当前稳经济稳地产的迫切性及重要性。在9月24日国新办新闻发布会宣布的多项房地产金融政策基础之上，本次政治局会议进一步指明了政策方向及目标，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。在此背景下，四季度楼市政策值得期待。 中央重磅定调，四季度多项政策有望加速落地。当前阶段地产工作的重点在促进房地产市场止跌回稳，预计四季 度供需两端的政策将齐发力。在供给端：①严控商品房增量，减轻供给冲击；②加大白名单项目贷款投放力度，增强市场对房屋交付的信心，减轻房企资金压力；③支持盘活存量闲置土地；④推进高品质住宅建设及现房销售试点，加速构建房地产发展新模式。在需求端：①契税、增值税、个税等各类涉房税费有望降低或部分豁免；②一线城市限购有望放开，本周广州南沙已经放开；③一二线城市的限贷、限售、普宅标准等有望优化调整；④二套房首付比例15%有望逐步推广。⑤收储、以旧换新的堵点有望进一步打通，助力降低库存。 投资建议 中央重磅定调，改变市场预期，货币政策、财政政策、房地产金融政策齐发力。随着四季度各项政策加速落地，加快地产止跌回稳进程。预期改变信心提振后，地产板块估值低、仓位低，应把握四季度地产机遇，并持续推荐政策 敏感形标的：房地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 政治局会议首提“房地产止跌回稳”4 四季度多项政策有望加速落地5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻13 非开发公司动态14 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述4 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表11：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表12：35城新房成交面积及同比增速8 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表15：35城新房成交明细（万平方米）8 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表20：11城商品房的库存和去化周期10 图表21：11城各城市能级的库存去化周期10 图表22：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表23：地产行业政策新闻汇总11 图表24：地产公司动态13 图表25：物管行业资讯13 图表26：非开发公司动态14 图表27：A股地产PE-TTM14 图表28：港股地产PE-TTM14 图表29：港股物业PE-TTM15 图表30：覆盖公司估值情况15 政治局会议首提“房地产止跌回稳” 政治局会议首提“房地产止跌回稳”。本次政治局会议选择在9月底召开，时间节点较往年提前并聚焦经济主题，本次会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前，对房地产定调不再以风险为主，而是更加积极，均体现出当前稳经济稳地产的迫切性及重要性。在9月24日国新办新闻发布会宣布的多项房地产金融政策基础之上，本次政治局会议进一步指明了政策方向及目标，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确指出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。在此背景下，四季度楼市政策值得期待。 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 来源：中国政府网，新华社，央广网，新京报，国金证券研究所 四季度多项政策有望加速落地 中央重磅定调，四季度多项政策有望加速落地。当前阶段地产工作的重点在促进房地产市场止跌回稳，预计四季度供需两端的政策将齐发力。在供给端：①严控商品房增量，减轻供给冲击；②加大白名单项目贷款投放力度，增强市场对房屋交付的信心，减轻房企资金压力；③支持盘活存量闲置土地；④推进高品质住宅建设及现房销售试点，加速构建房地产发展新模式。在需求端：①契税、增值税、个税等各类涉房税费有望降低或部分豁免；②一线城市限购有望放开，本周广州南沙已经放开；③一二线城市的限贷、限售、普宅标准等有望优化调整；④二套房首付比例15%有望逐步推广。⑤收储、以旧换新的堵点有望进一步打通，助力降低库存。 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+20.1%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为+17.5%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为中国奥园、佳兆业集团、绿地香港、世茂集团、合景泰富集团，涨跌幅分别为+131.1%、+111%、+75.4%、+69.8%、+66.7%；末5名为ESR、电子城、碧桂园、力高集团、德信中国，涨跌幅分别为-1.9%、-1.6%、0%、0%、0%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 30% 25% 20% 15% 10% 5% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 多消媒保零食房半耐材汽软医技家食运资制商银能公电 Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 元费体险售品地导用料车件疗术庭品输本药业行源用信 0%金者 业、产体消 与与保硬与与 货、和事服 ⅡⅡ 食非房建计钢休商轻综电传农医建化国电机纺通有交汽银家公采 品银地筑算铁闲业工合气媒林药筑工防子械织信色通车行用用掘 融服饮与费 Ⅱ 务料半品 汽服健件个主物生专业务车务设与人要物业 饮金产材机服贸制设牧生装军设服金运电事 与导与 零备设用用科服 料融料 务易造 备渔物饰工 备装属输器业 烟体服部与备品品技务 草…装件……… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 中国奥园 佳绿世合 兆地茂景 业香集泰 集港团富 团集 团 0% -1% -1% -2% -2% 电碧力德 子桂高信 城园集中 团国 ESR 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+20.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+14.4%，沪深300指数涨跌幅为+15.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+6%和+4.7%。本周物业涨跌幅前5名为特发服务、碧桂园 服务、世茂服务、合景悠活、雅生活服务，涨跌幅分别为+49%、+35.9%、+35.8%、+35.7%、+32.1%；末5名为浦江中国、正荣服务、众安智慧生活、宋都服务、苏新服务，涨跌幅分别为-21.3%、-13.4%、-4.9%、-4.8%、-0.6%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/9/23 2024/9/24 2024/9/25 2024/9/26 2024/9/27 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 特碧世合雅发桂茂景生服园服悠活务服务活服务务 浦正众宋苏江荣安都新中服智服服国务慧务务生 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 活 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第39周，全国300城宅地成交建面550万㎡，单周环比36%，单周同比-26%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面15059万㎡，累计同比-42%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为311、279、222、217、175亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第7周 2021年第13周 2021年第19周 2021年第25周 2021年第31周 2021年第37周 2021年第43周 2021年第49周 2022年第3周 2022年第9周 2022年第15周 2022年第21周 2022年第27周 2022年第33周 2022年第39周 2022年第45周 2022年第51周 2023年第5周 2023年第11周 2023年第17周 2023年第23周 2023年第29周 2023年第35周 2023年第41周 2023年第47周 2023年第53周 2024年第6周 2024年第12周 2024年第18周 2024年第24周 2024年第30周 2024年第36周 0% 单周宅地成交建面(万㎡)平均溢价率 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 6000040% 50000 20% 40000 30000 20000 10000 0% -