房地产行业研究：广州跟进出台放松政策，坚定看好地产持续行情

事件 2024年5月28日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，政策主要内容包括：降低限购区购房所需的社保年限、放宽新购住房贷款时对于名下住房套数的认定、取消限售、鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。同时，央行广东省分行发布《广州市调整优化差别化住房信贷政策》，政策主要内容包括：将首套/二套的首付比例分别降至15%/25%，且均取消房贷利率下限。 点评 供给端优化增量及消化存量共同发力。截至5月26日，广州商品住房可售面积1165万方，库存处于较高水平。 在优化增量方面，本次新政要求结合存量住房和存量土地等潜在供应，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系，并推动高品质住房建设和发展。在消化存量方面，广州积极推行住房“以旧换新”，截至目前全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，已成为规模最大、配置最优的“以旧换新”活动，同时广州还鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，助力消化库存。 信贷政策大幅优化，分区认定住房套数。本次新政在信贷端的关键点：一是将首套/二套住房的首付比例分别降 至15%/25%，且均取消房贷利率下限，成为唯一实行最低首付比例且取消房贷利率下限的一线城市。二是放宽新购住房贷款时对于名下住房套数的认定，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定，能够释放跨区购买的需求；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定，有助于打通房屋置换的链条。三是在非限购区，对于拥有2套及以上住房并已结清房贷的居民家庭，第三套仍可贷款，促进改善性需求的释放。 上海广州放松后，其他核心城市有望跟进降低首付比例及房贷利率。昨日上海政策大力度放松具备风向标意义， 我们在昨日外发的报告《上海新政力度超预期，坚定看好地产持续行情》中已提示，上海新政出台后其他一线城市有望跟进，今日广州快速跟进大幅降低首付比例及房贷利率，后续北京、深圳及部分二线城市有望跟进。同时我们认为517央行新政后，多个核心城市新发放的房贷利率已经大幅下降，未来存量利率同样有望下降。 政策密集出台，持续释放积极信号，坚定看好地产持续行情。自4月30日政治局会议重磅定调后，地产政策大 幅转向，近期自上而下政策密集出台，一线城市上海、广州的楼市新政先后落地，我们认为近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。我们认为尽管基本面的修复尚需时日，但股价的反应通常快于基本面复苏，市场预期转好或信心修复后地产股股价会迎来快速反弹，因此我们自四月末以来持续提示地产股底部已现，随着政策的持续落地，市场的逐步修复，我们坚定看好地产持续行情。 投资建议 继昨日上海出台楼市新政后，今日广州跟进，近期一线城市政策出台的频率高、力度大，既体现了坚定支持地产企稳的意志，又有望带动其他核心城市跟进，若核心城市能够持续释放市场活跃度提升的积极信号，则有望持续改善 市场预期。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如保利发展、越秀 地产、中国海外发展、建发国际集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 图表1：广州楼市新政前后对比 内容 528新政前 528新政后 首付比例 首套 30% 15% 二套 有1套房无在供或已结清30%有1套房且再供40% 25% 房贷利率 首套 3.85%（LPR-10BP） 取消下限 二套 4.25%（LPR+30BP） 取消下限 限购区域 限购区域：越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）其他区域不限购 限购区域：越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云 （不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）其他区域不限购 限购套数 本地 限购区内单身限1家庭限2 限购区内单身限1 家庭限2 外地 限购区内单身限1家庭限1 限购区内单身限1 家庭限1 社保/个税年限 非本地户籍社保要求 限购区内2年社保 非本地户籍社保要求 限购区内0.5年社保 限售年限 2年 无限售 其他 限购区内120平以上住房不限购；在限购区内出租或计划出售房屋，可核减家庭住房套数 限购区内120平以上住房不限购； 在购房所在区内无住房，新购住房贷款可按首套住房认定； 在购房所在区内出租或计划出售房屋，可核减家庭 住房套数 来源：广州市政府，央行广东省分行，中指研究院，国金证券研究所 图表2：广州商品住宅库存处于较高水平 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024/5/26 商品住宅可售面积（万方） 来源：wind，国金证券研究所 图表3：2022-2024.4广州权益拿地金额TOP20房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万㎡) 1 保利发展 13 349 148 2 越秀地产 13 238 182 3 广州地铁地产 6 196 99 4 中海地产 3 175 53 5 华润置地 6 166 117 6 广州城投地产 8 108 260 7 长隆集团 4 99 85 8 中信泰富 1 94 98 9 中国船舶集团 1 94 98 10 广州南投 5 69 88 11 知识城（广州） 10 67 117 12 广州开发区投资 9 61 232 13 中国铁建 3 60 36 14 广州高新区投资 5 57 64 15 广州增城城投 5 41 104 16 广州建筑集团 5 37 72 17 宝信地产 5 36 54 18 开发区金控 5 35 309 19 中国中铁 3 35 57 20 湖北联投 1 32 8 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：A股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 25 20 15 10 5 2024/1/11 2023/7/11 2023/1/11 2022/7/11 2022/1/11 2021/7/11 2021/1/11 2020/7/11 2020/1/11 2019/7/11 2019/1/11 2018/7/11 2018/1/11 2017/7/11 2017/1/11 2016/7/11 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 (亿元) PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 增持 947 7.8 7.6 7.4 121.6 125.1 127.5 -46% 3% 2% 600048.SH 保利发展 买入 1,241 10.3 9.7 8.9 120.7 127.5 138.7 -34% 6% 9% 001979.SZ 招商蛇口 买入 904 14.3 9.9 7.7 63.2 91.1 118.1 48% 44% 30% 600153.SH 建发股份 买入 296 2.3 4.4 3.5 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 267 10.6 8.2 6.6 25.3 32.7 40.4 -32% 29% 24% 600325.SH 华发股份 买入 195 10.6 9.7 8.6 18.4 20.1 22.6 -29% 9% 12% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,543 6.0 5.3 4.8 256.1 290.0 322.2 10% 13% 11% 3900.HK 绿城中国 买入 185 5.9 5.1 3.9 31.2 36.1 47.0 13% 16% 30% 1908.HK 建发国际集团 买入 288 5.7 3.7 3.5 50.3 78.5 82.6 2% 56% 5% 0123.HK 越秀地产 买入 214 6.7 6.0 5.4 31.9 35.7 39.3 -19% 12% 10% 9979.HK 绿城管理控股 买入 129 13.2 10.5 8.4 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 2423.HK 贝壳* 买入 1,485 15.2 13.8 13.5 98.0 107.9 109.6 245% 10% 2% 9666.HK 金科服务 买入 53 N.A. 9.9 9.2 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 买入 193 66.0 18.8 13.4 2.9 10.2 14.4 -85% 250% 40% 1209.HK 华润万象生活 买入 616 21.0 16.9 14.8 29.3 36.5 41.8 33% 25% 14% 3316.HK 滨江服务 买入 48 9.7 8.4 7.4 4.9 5.7 6.5 20% 15% 14% 6626.HK 越秀服务 买入 49 10.1 8.7 7.6 4.9 5.6 6.5 17% 16% 15% 2156.HK 建发物业 买入 42 8.9 8.2 6.2 4.7 5.1 6.8 89% 9% 33% 平均值 483 13.2 9.2 7.8 55.3 60.7 68.3 23% 29% 17% 中位值 241 10.1 8.6 7.5 30.2 35.9 41.1 15% 15% 14% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年5月28日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。 行业投资评级的说明： 买入：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在15%以上；增持：预期未来3－6个月内该行业上涨幅度超过大盘在5%－15%；中性：预期未来3－6个月内该行业变动幅度相对大盘在