房地产行业周报：政策重磅出击，地产预期转向

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（5.11-5.17）申万A股房地产板块涨跌幅为+12.6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+8.8%，在各板块中位列第2。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+9.5%和+12.4%。 杭州五批次4宗地块均底价成交。本周（5.11-5.17）全国300城宅地成交建面254万㎡，单周环比-13%，单周同比-62%，平均溢价率0.5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6093万㎡，累计同比-49%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比明显上升，同比下降，近期自上而下重磅政策连发，政策效果有望逐渐显现。本周（5.11-5.17）35个城市商品房成交合计315万平米，周环比+38%，周同比-21%。其中：一线城市周环比+31%，周同比-26%；二线城市周环比+36%，周同比-25%；三四线城市周环比+77%，周同比+52%。 本周二手房成交环比明显上升，同比略降。本周（5.11-5.17）15个城市二手房成交合计212万平米，周环比+20%，周同比-0.5%。其中：一线城市周环比+36%，周同比+20%；二线城市周环比+16%，周同比-6%；三四线城市周环比+17%，周同比+10%。 需求端信贷政策三连发。5月17日央行接连发布三条信贷政策，促进需求的释放：首/二套商贷最低首付比例分 别降至15%/25%；取消全国层面首二套商贷利率政策下限，后续多地有望跟进下调；5年以下/5年以上首套公积金贷款利率分别降至2.35%/2.85%。当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在的需求入市。 供给端重点在于保交付及去库存，五千亿银行贷款资金支持。保交付重点在于处置在建已售难交付商品房项目， 具体抓手是落实城市房地产融资协调机制。去库存重点在于回收闲置存量用地+收购部分商品房，具体抓手是地方国企收储，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计带动银行贷款5000亿元用于收储。中央定调保交付工作需要深 刻认识房地产工作的人民性、政治性，今年1月末至5月16日期间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元， 释放出保障购房人合法权益的坚定信号，有利于修复居民信心；回收存量土地及购买竣工未售的商品房一能为房企注入流动性，二能消化过量的库存，加速达到供需关系的再平衡，三能加快保障房筹建的进度，进一步推动房地产发展新模式的落地。 投资建议 地产数据仍深度调整之际，5月17日中央层面重磅政策密集出台，力度之强幅度之大，体现中央对于支持地产企 稳的坚定意志，我们认为后续重磅定调或配套政策出台仍然可期，进一步提振市场信心，扭转市场预期。随着实物量的逐步落地，市场企稳进程有望提前。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 中央层面政策重磅出击4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态17 物管行业政策和新闻18 非开发公司动态18 行业估值19 风险提示20 图表目录 图表1：5月17日国务院政策例行吹风会保交房工作配套政策梳理4 图表2：保交房攻坚战的重点要求及具体措施4 图表3：妥善处置闲置土地的政策要点5 图表4：央行3000亿保障性住房再贷款的关键点5 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表18：35城新房成交明细（万平方米）9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：12城商品房的库存和去化周期11 图表24：12城各城市能级的库存去化周期11 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总12 图表27：地产公司动态17 图表28：物管行业资讯18 图表29：非开发公司动态18 图表30：A股地产PE-TTM19 图表31：港股地产PE-TTM19 图表32：港股物业股PE-TTM19 图表33：覆盖公司估值情况20 中央层面政策重磅出击 需求端信贷政策三连发。首/二套商贷最低首付比例分别降至15%/25%；取消全国层面首二套商贷利率政策下限，后续多地有望跟进下调；5年以下/5年以上首套公积金贷款利率分别降至2.35%/2.85%。当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛及按揭成本，激发潜在需求入市。 供给端重点在于保交付及去库存，五千亿银行贷款资金支持。保交付重点在于处置在建已售难交付商品房项目，具体抓手是落实城市房地产融资协调机制。去库存重点在于回收闲置存量用地+收购部分商品房，具体抓手是地方国企收储，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计带动银行贷款5000亿元用于收储。中央定调保交付工作需要深 刻认识房地产工作的人民性、政治性，今年1月末至5月16日期间，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元，释放出保障购房人合法权益的坚定信号，有利于修复居民信心；回收存量土地及购买竣工未售的商品房一能为房企注入流动性，二能消化过量的库存，加速达到供需关系的再平衡，三能加快保障房筹建的进度，进一步推动房地产发展新模式的落地。 图表1：5月17日国务院政策例行吹风会保交房工作配套政策梳理 住建部 1 打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。 2 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。 3 推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。 4 妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。 央行 1 设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。 2 降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房/二套房最低首付比例由20%/30%调整为不低于15%/25%。 3 取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。 4 下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。 来源：中国网，央行，国金证券研究所 图表2：保交房攻坚战的重点要求及具体措施 保交房攻坚战的要求 1 要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置 2 要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持 3 压实各方责任，地方政府要承担属地责任，房地产企业要承担主体责任，金融机构要落实尽职免责规定 保交房攻坚战的具体措施 1 摸清底数：城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目 2 分类处置：城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案 3 司法支持：对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施 来源：中国网，国金证券研究所 图表3：妥善处置闲置土地的政策要点 妥善处置闲置土地的政策要点 1 支持企业优化开发：合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求 2 促进市场流通转让：发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或合作开发 3 支持地方以合理价格收回土地：支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设 来源：中国网，国金证券研究所 图表4：央行3000亿保障性住房再贷款的关键点 资金规模 5000亿元，其中央行3000亿，21家银行贷款2000亿 利率 利率1.75% 期限 期限1年，可展期4次 谁来发放？ 国开行、政策行、国有商业银行、邮储银行、股份制商业银行等21家全国性银行 发放原则？ 21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款 发放给谁？谁来收购？ 城市政府选定地方国企（该国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间） 收购什么？ 房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁（严格把握所收购商品房的户型和面积标准） 收储用途？ 用作配售型或配租型保障性住房 行情回顾 来源：中国网，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+12.6%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+8.8%，在各板块中位列第2。本周地产涨跌幅前5名为华音国际控股、花样年控股、德信中国、远洋集团、建业地产，涨跌幅分别为+128.6%、+102.1%、+65.1%、+63.6%、+62%；末5名为*ST中润、*ST世茂、*ST中迪、广汇物流、ST数源，涨跌幅分别为-22.7%、-12.2%、-11.2%、-1.9%、-1.4%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ 媒房零保软运多消银材资技食公商医食半电汽制耐能家体地售险件输元费行料本术品用业疗品导信车药用源庭 -2% 产业与金者 Ⅱ 服融服 货硬与事和保、体服与、消与物件主业专健饮与务汽生费个 -4% 房建建银轻纺农非交商通电钢综休采计食化传有公机国电汽医家 地筑筑行工织林银通业信子铁合闲掘算品工媒色用械防气车药用 务务与要设用备品 业设料半服备与导务与烟体 车物品人 零科与用 部技服品 产材装制服牧金运贸 服机饮金事设军设生电 零服草生件与装 料饰造装渔融输易 务料属业备工备物器 售务产生 Ⅱ …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 140% 120% 100% 80%