房地产开发2024W39：本周新房成交同比-33.6%，中央重磅政策密集出台

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年09月29日 2024W39：本周新房成交同比-33.6%，中央重磅政策密集出台 本周重磅政策密集出台，包括924央行宣布的数项与地产相关政策，以 及926政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，方向上“量””与“量””手抓，北京、上海、深圳限购政策有望边际松动，后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为20.1%，领先沪深300 指数4.44个百分点，在31个申万一级行业排名第4名。 新房：受上周中秋假期部分城市成交备案滞后、以及临近三季度末集中网签备案等因素影响，本周30个城市新房成交面积为232.9万平方米，环比提升85.0%，同比下降33.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为 49.6万方，环比+62.6%，同比-51.8%；样本二线城市为105.6万方，环 比+87.2%，同比-38.4%；样本三线城市为77.7万方，环比+99.1%，同比+1.6%。 二房：本周13个样本城市二房成交面积合计100.1万方，环比量长 32.4%，同比下降7.7%。其中样本一线城市的本周二房成交面积为38.3 万方，环比+40.7%；样本二线城市为39.7万方，环比+31.8%；样本三线城 市为22.1万方，环比+21.0%。 信用债：本周（9.23-9.29）共发行房企信用债8只，环比量加6只；发行 规模共计47.72亿元，环比量加32.72亿元，总偿还”90.99亿元，环比 量加63.7亿元，净融资额为-43.27亿元，环比减少30.98亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（48.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（41.5%）、一般中期票据（39.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（41.5%）的债券为主。 投资建议：维持行业“量持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在 途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少”混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少”城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 量持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2023-092024-012024-052024-09 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点》2024- 09-26 2、《房地产开发：地产政策又一波来袭，信贷、收储、土地收购有新变化》2024-09-24 3、《房地产开发：2024W38：本周新房成交受中秋节影响同比-54.5%，LPR按兵不动》2024-09-22 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.中央维稳地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表5：本周跌幅前二个股（人民币元）5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元）5 图表8：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表9：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表12：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表13：30城周度成交面积跟踪8 图表14：本周13城二房成交面积及同环比9 图表15：本周2个一线城市二房成交面积及同环比9 图表16：本周6个二线城市二房成交面积及同环比9 图表17：本周5个三线城市二房成交面积及同环比9 图表18：样本13城历年二房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表19：13个样本城市二房成交面积数据跟踪10 图表20：房企债券发行”、偿还”及净融资额11 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表23：本周房企债券发行以期限划分11 图表24：本周房企融资汇总（9.23-9.29）12 图表25：中央政策及消息（9.22-9.28）13 图表26：地方性政策及消息（9.22-9.28）13 1.中央维稳地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点 本周重磅政策密集出台，包括924央行宣布的数项与地产相关政策，以及926政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，方向上“量””与“量””手抓，北京、上海、深圳限购政策有望边际松动，后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。具体点评请参见我们9月24日发布 的《地产政策又一波来袭，信贷、收储、土地收购有新变化》，以及9月26日发布的《政治局会议点评：维稳房地产态度明确，后续配套资金及落地效果是主要观察点》。具体政策内容如下。 926政治局会议涉房表述：1、要降低量款准备金率，实施有力度的降息。2、要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控量”、优化量”、提高质”，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活量”闲置土地。3、要回应群众关切，调整住房限购政策，降低量”房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 924央行系列新政内容：1、降低量款准备金率0.5个百分点，今年内可能择机进一步下 调量款准备金率0.25-0.5个百分点，降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利 率下调0.2个百分点。2、引导商业银行将量”房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预 计平均降幅大约在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，量强对银行和收购主体的市场化激励。3、将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16 条”这手项政策文件延期到2026年底。4、支持收购房企量”土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活量”用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为20.1%，领先沪深300指数4.44个百分点，在31 个申万一级行业排名第4名。本周上涨个股共114支，较上周量长8支，下跌股数为2支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为阳光股份、金融街、城投控股、海德股份、*ST匹凸，涨幅分别为46.2%、40.1%、36.1%、35.9%、33.8%。跌幅前二为深圳华强、电子城，跌幅分别为-13.1%、-1.6%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨41支，与上周持平，涨幅位居前�的为中国奥园、佳兆业、世茂集团、旭辉控股集团、禹洲集团，涨幅分别为131.1%、111.0%、69.8%、64.5%、62.9%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 食美非房 饮护金产材机 服 零 制 设 牧 生 装 化军 设 服 金 运 电石事 料理融料 务 售 造 备 渔 物 饰 工工 备 饰 属 输 器化业 品容银地 20.14% 建计钢筑算铁 社商轻综会贸工合 电传农力媒林 医建基国 药筑础防 电机煤子械炭 纺通有织信色 环交汽 保通车 银家石公行用油用 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 房地产（申万）沪深300 09/2009/2309/2409/2509/2609/27 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 2023-09 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000608.SZ 阳光股份 46.2% 26.0% 1.56 2.28 000402.SZ 金融街 40.1% 19.9% 2.27 3.18 600649.SH 城投控股 36.1% 15.9% 3.30 4.49 000567.SZ 海德股份 35.9% 15.7% 4.63 6.29 600696.SH *ST匹凸 33.8% 13.7% 6.42 8.59 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周跌幅前二个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000062.SZ 深圳华强 -13.1% -33.3% 30.76 26.72 600658.SH 电子城 -1.6% -21.7% 4.38 4.31 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 中佳世旭禹融龙时绿正富雅金越建绿中中远建中华华荣绿万华龙新保华世大金我滨中招融美金阳中泰佳中碧蓝 A 国兆茂辉洲创湖代景荣力居地秀业城国梁洋发国侨润盛地科夏光城利发联悦地爱江国商信的科光南禾源国桂光 A 奥业集控集中集中中地地乐商地地中金控集国海城置发控幸地控地股行城集我集铁蛇中置股城建集集恒园发 园团股团国团国国产产集置产产国茂股团际外 地展股 福产股产份 团家团建口国业份 设团团大展 集控地团集发 团股产团展 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重点房企涨幅前�个股（H股为港元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 3883.HK 中国奥园 131.1% 110.9% 0.12 0.28 1638.HK 佳兆业 111.0% 90.9% 0.11 0.23 0813.HK 世茂集团 69.8% 49.7% 0.53 0.90 0884.HK 旭辉控股集