美联集团二零二四年中期业绩报告

目录 页次 公司资料2 主席报告3 策略回顾与规划6 管理层讨论及分析7 其他资料10 简明综合收益表（未经审核）15 简明综合全面收入报表（未经审核）16 简明综合资产负债表（未经审核）17 简明综合权益变动表（未经审核）19 简明综合现金流量表（未经审核）20 简明综合中期财务资料附注（未经审核）21 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席） 黄静怡女士（副主席兼董事总经理）黄子华先生（董事总经理） 施嘉明先生（首席财务官） 独立非执行董事 何君达先生孙德钊先生陈念良先生 审核委员会 何君达先生（委员会主席） 孙德钊先生陈念良先生 薪酬委员会 孙德钊先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士何君达先生陈念良先生 提名委员会 何君达先生（委员会主席） 黄建业先生黄静怡女士孙德钊先生陈念良先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表 黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司创兴银行有限公司 星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 网址 www.midland.com.hk 股份代号 1200 主席报告 业绩回顾 美联集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二四年六月三十日止六个月（“中期期间”），本集团录得权益持有人应占溢利约港币一亿七千四百万港元，较二零二三年同期增加346%。 本集团业绩之显着增长，除其他因素外，乃基于： (1)本集团旗下“美联物业”及“香港置业”业务，其截至中期期间之经营溢利较去年同期显着上升。此等提升乃由于(i)成功抓紧香港住宅物业市场反弹；(ii)本集团于香港之稳定市场占有率；及(iii)本集团营运效率之优化；及 (2)尽管本集团在中国内地业务之营商环境极为困难，随着于二零二三年最后一季实施一系列策略性措施，包括晋升新销售管理团队（连同新行政总裁）及连串新措施（包括重新定位其业务模式及精简内地之营运），本集团在中国内地之经营业绩得到显着改善。 于中期期间，香港本地住宅物业成交总额下跌0.2%，相比之下本集团之收益按年增长41%，表现更胜一筹，主要归功于集团近年推行一系列有效的管理措施。 楼市撤辣成效正面 香港政府于二零二四年二月底全面“撤辣”，取消所有住宅物业需求管理措施，为香港物业市场带来强劲刺激。根据土地注册处数据显示，二零二四年三月至五月一手住宅物业注册量高达7,069宗，是近五年来任何三个月时段的最高水平。二手市场亦回暖，二零二四年上半年的二手住宅物业注册量较二零二三年下半年上升48%。房价亦一度出现反弹，差饷物业估价署数据显示，房价于二零二四年三月至四月曾连升两个月，而至二零二四年五月才重拾跌浪。 所有松绑措施中，全面撤销“新住宅印花税”(NRSD)及“买家印花税”(BSD)，相信是令楼市交投畅旺的最大动力。现时所有买家，不论居民身份，均缴付相同的印花税率，税率由港币一百元至房价的4.25%不等。“撤辣”刺激内地买家需求，对新盘尤其殷切，亦令投资客需求重燃。根据市场信息，二零二四年上半年约有1,000个单位属于“一客多购”。据本集团物业研究团队数据，内地买家于二零二四年四月的一手物业销售金额占比达57%，创下集团自二零一零年开始追踪此数据以来的新高。 楼市再度向下 自二零二四年五月以来，楼市价格走势渐转疲弱，交投亦较今年的高峰期萎缩。于二零二四年五月至七月之三个月期间，房价下跌3%，主要是由于发展商采取求量策略，劈价推出新盘。今年第二季，一二手房价差幅仍高于12%，以致二手楼市交投相对淡静。近数月来，经济前景不明朗、利率高企、加上地缘政治局势升级，亦令整体楼市回软。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 楼市再度向下（续） 通关后，本港零售业受美元强势冲击，多种外币汇率下挫，造就港人外游消费。港人周末北上大湾区饮食及购物已成习惯。二零二四年四月的复活节长假期，该月份零售业销售按年下降16.5%，跌幅惊人，而且其后数月下滑情况持续。若毗邻的商店及食肆不断倒闭，自然令潜在买家有所犹疑。 此外，息口高企亦令市场忧虑。利率由二零二一年至二零二三年间上调525个基点后，于过去一年多保持稳定。尽管自二零二三年底以来，坊间出现不少减息预测，惟即使联储局主席清楚表达出减息的意向，但仍未有明示利率下降的时间表或程度。诚然，本地楼市需求备受利率走势影响，由于二零二四年上半年利率高企不下，本地港人购买力按交易金额计算减弱。此外，举行在即的美国总统大选带来不明朗因素。美国总统候选人之一，前美国总统特朗普已表明，假若当选，将对中国商品加征更多关税，其言论亦令买家信心蒙上阴霾。 展望 经济前景挑战重重 目前本港经济缺乏新动力，港人“报复式”外游对零售业影响至深。美元强势确实从多方面削弱香港竞争力，令影响加剧。美元强劲不但促使港人出国旅游，亦令外国游客访港旅游变得相对昂贵。旅游业难以回复至疫情前水平，新兴的跨境消费潮令情况雪上加霜。纵使二零二四年下半年港元或会随减息转弱，惟预料此趋势未可逆转。不过，若港元走弱，相信访港旅客人数将会回升。香港政府积极举办世界级盛事及节日活动，有望取得成效。此外，提高内地居民旅客自香港进境内地携带行李物品的免税额度，对香港亦有裨益。 尽管市场普遍认为，未来减息机会极高，尤其是美国正担忧经济放缓。然而，近年来多次减息期望落空，相信买家不会于减息前采取行动。若二零二四年底前按预期减息多于一次，本地需求可望回升。市场另一忧虑为地缘政治局势，美国总统大选将于二零二四年十一月举行，选举结果将对中美关系产生深远影响。尽管地缘政治环境不明朗，香港的资产及财富管理业务仍取得增长。同时，有报导指在港府推出多项金融政策吸引中国内地富裕人士及家族后，香港已重新受到青睐。而豪宅市场预计将会受惠。 中国内地经济方面，二零二四年第二季国内生产总值(GDP)相较二零二三年同期增长4.7%，数值低于市场预期，及较对上一个季度为慢，经济增长似乎平稳。于二零二四年五月出台的“517楼市新政”，相信有利内地楼市气氛，继而带动发展商销售，惟整体效果仍需时体现。二零二四年七月中旬举行的中国“三中全会”上，中央政府推出多项新经济扶持政策，本集团预料可惠及内地及香港经济。 主席报告（续） 展望（续） 教育枢纽 根据差饷物业估价署的房价指数数据显示，二零二四年五月，私人物业房价指数下跌1.32%，在连升两个月后掉头回落。然而，租务市场表现却十分炽热。二零二四年三月至五月，租金连续上扬三个月，跑赢房价表现。再者，当时尚未踏入暑假租务旺季，于二零二四年六月，随着更多非本地学生涌港迎接新学期，租金进一步上升0.2%。无可否认，香港现已成为教育枢纽。二零二五年《QS世界大学排名》报告显示，香港拥有五所世界百强大学，数目为亚洲城市中最多。时至今日，香港俨然成为非本地生进修的热门地点。二零二三年，全年香港学生签证获批数量增加约32.6%，录得约六万人，这数字今年有望增加至八万，主要是因为港府将八间资助大学的非本地生学额提升一倍至40%。 子女教育相信是众多内地专才申请来港工作的主要动力。随着更多非本地生来港就读，租务市场料将继续保持畅旺，对承托整体楼市有显着的帮助。 明显地，香港移民潮高峰期已过。随着更多非本地生来港就读以及外地人才来港工作，相信住屋需求会随之增加，带动租金持续攀升。二零二三年，有近十四万名申请人通过各项吸纳人才计划获准来港，其中约十二万名受养人（即配偶或子女）获准随同来港，楼市因此受惠。 目前，小型私人单位租金回报率约为3.4%，远高于二零二一年上半年录得的近期低位2.3%。于高息率的环境下，3.4%租金回报率或不甚具吸引力，然而，对于个别内地人士，已属可接受的回报水平，因不少内地城市的回报水平更低。本集团相信，随着政策放宽，交投急剧上升，并非一次性需求释放，内地的购买力将继续支撑本港楼市。 致谢 本人衷心感谢集团全体员工的不懈努力和坚毅不屈，并感激各位客户和合作伙伴长期鼎力支持。我们同心协力，已成功抵御了雷霆风暴，并将继续为集团开创更美好明天。 主席 黄建业 香港，二零二四年八月二十七日 策略回顾与规划 员工生产力与成本效益有所提升 期待以久的撤销楼市紧缩措施曾被寄望可为楼市带来长远支持，但仅短暂刺激物业交投。本集团以至整个行业，在二零二四年上半年未有重回扩张状态。业绩期内，管理层专注于提高前线生产力及改善集团营运效率。其中一个关键的举措为新增集团行政总裁（住宅）一职，负责监督及提升香港、澳门及中国内地的销售业务。在新任集团行政总裁（住宅）的带领下，成功提升跨境销售合作，收窄集团内地业务之亏损，效率和效果有所强化。与此同时，集团投入大量精力于优化营运、重组业务流程以及提升绩效之上，令本集团的销售生产力跑赢大市。 面对疲弱的零售市道，集团把握机会于续约时争取较佳的租赁条款，并于二零二四年上半年取得重大成果，整体租金开支持续下降。 保持精简、灵活、数码化、全方位 内地买家积极入市，加上本港与中国内地进一步互联互通，市场形势随之改变。根据土地注册处数据显示，二零二四年上半年一手物业注册量较二零二三年同期上升47.8%，二手物业注册量则下跌7.5%。值得一提的是，启德及香港仔（黄竹坑）于新盘销售金额方面分别排名第一和第二。 诚然，“撤辣”后集团需要一套全新的销售策略，例如将精力集中于内地买家钟情的地区。集团管理团队将持续分析市场状况，并作出审慎决策以把握机遇，同时创造最大效益。 近年来，集团在销售管理、数码营销、扩展服务范畴等方面均持续取得进展。香港、澳门及中国内地的销售管理团队经历一系列人事调配，带动销售团队的生产力及协同效应进一步提升。 此外，集团的内部在线销售平台为代理提供各区的楼盘信息，提高前线员工的流动性及灵活性。与此同时，本集团的营销工具逐步数码化，其中最显着的成效是增加集团前线员工使用数码平台。有赖香港政府的努力，内地人才纷纷来港工作及定居。集团早于数年前已积极开设教育顾问服务，协助客户子女在港寻找学校。 副主席兼董事总经理 黄静怡 香港，二零二四年八月二十七日 管理层讨论及分析 第3页至第5页之主席报告及第6页之策略回顾与规划构成管理层讨论及分析之一部分。 财务回顾 流动资金及财务资源 本集团主要以内部资源及不同借款融资拨付其经营业务所需。 于二零二四年六月三十日，本集团之现金及银行存款为港币664,582,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币532,147,000元）。 一年以内偿还之关联方贷款 – 301,000 一年以内偿还之银行借款包含要求偿还条款 于二零二四年于二零二三年六月三十日十二月三十一日港币千元港币千元 于二零二四年六月三十日，本集团之计息借款为港币361,000,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币169,890,000元），及其偿还期表列如下： 包含要求偿还条款不包含要求偿还条款 60,000– –169,890 60,000 169,890 361,000 169,890 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团与本公司董事及控股股东黄建业先生（“黄先生”）及一间黄先生为最终实益拥有人的公司各订立贷款协议取得融资。来自一间关联公司的贷款已于中期期间偿还。来自黄先生的贷款已于到期时续期及为无抵押、计息及须于要求时偿还。 于二零二四年