鋑联控股二零二四年中期业绩报告

目录 页次 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析8 其他资料12 简明综合全面收益表（未经审核）18 简明综合资产♛债表（未经审核）19 简明综合权益变动表（未经审核）21 简明综合现金流量表（未经审核）22 简明综合中期财务资料附注（未经审核）23 公司资料 董事会 执行董事 黄建业先生（主席）黄静怡女士 卢展豪先生 黄耀铭先生 独立非执行董事 沙豹先生 黄宗光先生李伟强先生 审核委员会 李伟强先生（委员会主席）沙豹先生 黄宗光先生 薪酬委员会 李伟强先生（委员会主席） 黄建业先生 黄耀铭先生沙豹先生黄宗光先生 提名委员会 黄建业先生（委员会主席）黄耀铭先生 沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 上海商业银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记香港分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.legendupstarholdings.com 股份代号 459 主席报告 业绩回顾 鋑联控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二四年六月三十日止六个月（“中期期间”），本集团录得权益持有人应占溢利港币9,504,000元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币17,511,000元）。 本集团溢利倒退主要是于中期期间并无出售物业及本港非住宅物业市场表现欠佳所致。截至二零二三年六月三十日止六个月，因出售物业投资而得以变现之资本增值收益录得约港币七百万元。中期期间，工厦、铺位及写字楼三大板块的交投量均告减少。 缺乏刺激措施交投下降 与受惠于“撤辣”的住宅物业市场不同，非住宅物业市场未见缓解。而万众期待的“新资本投资者入境计划”尚未为市场带来任何新动力，于二零二四年上半年，只有三宗签证申请获特区政府批出。跨境消费、息口高企及地缘政治局势紧张重创非住宅物业市场。 恢复通关后，美元走强大挫本港零售业，促使港人外游消费。此外，跨境北上大湾区城市饮食购物更已成为许多港人周末日常活动。二零二四年四月的复活节长假，该月零售业销售录得16.5%的惊人按年跌幅，随后数月销售跌势持续。若街坊商店及食肆不断倒闭，无疑会令潜在投资者对入市有所迟疑。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 缺乏刺激措施交投下降（续） 此外，息率高企亦引发市场对楼市的忧虑。利率自二零二一年至二零二三年历经525个基点的上调后，于过去一年多一直持平。尽管自二零二三年底，不少经济学家及分析师预期将会减息，惟即使联储局主席清楚表达出减息的意向，但仍未有明示利率下降的时间表或程度。诚然，非住宅物业市场主要由投资者主导，其购买意欲相当受利率波动影响。由于二零二四年上半年息口持续高企，投资者的购买力进一步萎缩。雪上加霜的是，本地银行对非住宅物业的按揭取态采取极度审慎之态度，为投资者购买物业设下额外的关卡。此外，美国总统大选举行在即，亦为市场带来另一个不稳定源头。总统候选人之一特朗普曾表明，假若再次当选，将对中国进口货物加征额外关税。此等言论亦打击买家信心。地缘政治紧张局势升级迫使不少企业搁置扩张计划。 市场大环境♛面，工厦、铺位及写字楼的注册量分别按年下跌约30%、13%及30%。 主要盈利动力：物业投资及借贷业务 由于非住宅物业市场表现差强人意，地产代理业务收入于中期期间录得15.8%的跌幅。此外，房价下滑令投资物业重估后出现重估亏损，对集团中期业绩亦受影响。面对重重的挑战，集团不遗余力减低市况低迷所带来的影响。首先，集团积极削减开支，薪酬及租金等成本开支于二零二四年上半年均有所下降。其次，集团与相关机构美联集团有限公司（“美联”）旗下业务深入合作，亦取得丰硕成果。中期期间，集团从住宅楼盘交易中赚取的转介佣金大幅增加。如转介佣金没有增长的话，集团地产代理业务收入将跌幅更大。 主席报告（续） 业绩回顾（续） 主要盈利动力：物业投资及借贷业务（续） 值得注意的是，集团的另外两项业务，即物业投资及借贷业务，继续为业绩作出正面贡献。集团的物业投资组合包括服务式住宅、商铺、写字楼及工厦。市况疲弱，难免对部分非住宅出租物业形成不利影响，但本集团的物业管理团队竭尽全力争取最大租金回报，以抵销影响。住宅租务市场畅旺，亦有利集团服务式住宅的营运。二零二四年上半年，尽管市场形势严峻，集团出租业务的整体出租率仍能保持高水平。 借贷业务于二零二四年上半年保持盈利。住宅物业市场随着撤辣回稳，整体信贷组合规模及新增贷款宗数均有所上升。然而利率高企的情况下，竞争依旧激烈。尽管如此，借贷业务坚持谨慎的借贷方针，并展现业务增长能力。 展望 期盼曙光来临 香港经济复苏步伐陷入停滞。港人北上购物及用餐成风，“报复式外游”令本港零售业举步维艰。美元强势令劣势加剧，同时削弱香港竞争力，既促使港人外地消费，亦令国际旅客来港消费变得相对昂贵。即使于二零二四年稍后时间，港元或随减息转弱，惟相信跨境消费热潮仍将持续，然而汇率变动或有助提升访港旅客人数。港府积极举办世界级盛事及大型节日活动，也可能逐步带动旅游业增长。同时，内地居民旅客自香港进境内地的免税购物限额提高，亦或会对零售市道有所帮助。 主席报告（续） 展望（续） 期盼曙光来临（续） 市场普遍预期二零二四年下旬或会减息，尤其是在美国担忧经济放缓的情况下。然而之前的减息希望相继落空，投资者恐怕会等到实际减息才有所行动。随着美国大选将至，地缘政治风险阴霾笼罩，或对中美关系造成深远影响。 中国内地二零二四年第二季国内生产总值(GDP)较二零二三年同期增长4.7%，增幅较上个季度放缓。于二零二四年五月推出的楼市政策有助改善市场气氛，以及促进内地房地产发展商销售，惟整体成效尚需时日发酵。于二零二四年七月中旬召开的中国三中全会推出更多支援经济措施，将惠及内地和香港经济。 新动力崛起 中国内地旅客及年轻一族消费习惯改变，对香港零售业造成♛面影响。幸好香港政府将举办更多大型盛事及活动，以吸引内地游客，鼓励其来港消费。占地约二十八公顷的启德体育园，将于二零二五年上半年启用，是为香港有史以来最大的体育基建项目。体育园同时会成为本地艺人、国际巨星的演唱会及综艺表演场地。“演唱会经济”有望可助带动香港旅游业兴旺。而由于经济不稳定，中国内地“大豪客”品味亦不断演变，不再追捧奢侈品牌，反而更倾向于低调优质的牌子。其心态的转变大大减少内地游客在港的消费，为本地零售商带来挑战。集团有信心香港的零售业能够适应消费模式的转变，而高檔商铺将以“极品中极品”的品牌为主。 纵使地缘政治不明朗加上市况波动，香港的财富及资产管理行业仍录得增长。根据报导，相关措施推出后，重新吸引大量中国内地富豪对香港的青睐。由于港府正积极争取成为区内乃至全球财富管理龙头，预计越来越多的家族办公室将在港设立，料将利好写字楼市场。 工厦物业市场方面，因利率居高不下而长期受压。倘若利率如预期于二零二四年下半年下调，市场交投有望回升。 主席报告（续） 展望（续） 两手准备 非住宅物业行业表现欠佳。短期内，营商环境预计将继续面临挑战。集团将努力透过控制成本和开展新业务计划以提高营运效率。 鉴于住宅物业市场气氛有所改善，本集团已加紧与美联的合作，以赚取更多物业代理交易的转介佣金。在二零二四年上半年，由集团转介到美联旗下成员公司的交易数目超乎预期。集团将继续捕捉相对活跃的住宅物业市场机会，制定措施以增加转介。 代理服务方面，集团将紧贴有可能影响投资者偏好的市场变化。譬如，财富管理行业的增长可能会对需求造成显着影响。 集团旗下非代理业务有望受到支持。海外人才和非本地学生涌入本港，应会利好集团的服务式公寓项目。同时，集团将透过租赁和资产配置审查积极管理物业投资组合。借贷业务的前景相对复杂，由于减息可能会推动业务增长，但如果借贷成本下降，竞争或会加剧。鉴于经济疲弱及房价或会出现下调压力，集团将面临不良贷款和坏账增加的风险。因此，集团将密切监察其信贷组合的表现。 致谢 本人藉此机会衷心感谢各位股东及客户，以及所有管理层和员工在此中期期间所展现的不懈努力及专心致志。 主席 ༁建业 香港，二零二四年八月二十六日 管理层讨论及分析 第3页至第7页之主席报告构成管理层讨论及分析之一部分。 财务回顾 流动资金及财务资源 于二零二四年六月三十日，本集团之现金及现金等价物为港币202,338,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币219,181,000元），而银行贷款为港币380,547,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币384,225,000元）。 本集团之贷款，其偿还期表列如下： 于二零二四年六月三十日港币千元 于二零二三年十二月三十一日 港币千元 有抵押银行贷款（没有包含按要求偿还条款） —一年内偿还 146,006 109,356 —一年后但两年内偿还 15,006 138,356 —两年后但五年内偿还 219,535 136,513 380,547 384,225 本集团之银行贷款由本集团所持有港币896,900,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币898,200,000元）之若干投资物业作抵押。于二零二四年六月三十日，本集团获若干银行提供未动用之借贷额度为港币93,000,000元（于二零二三年十二月三十一日：港币135,000,000元）。本集团之现金及银行存款以港币列值，而本集团之银行贷款亦以港币列值。本集团获批授之银行贷款及透支额乃按浮动利率计息。 于二零二四年六月三十日，本集团之资产♛债比率为33.1%（于二零二三年十二月三十一日： 33.7%）。资产♛债比率按本集团之银行贷款总额相对本集团之权益总额计算。 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 流动资金及财务资源（续） 本集团之流动资金比率为2.2（于二零二三年十二月三十一日：2.5），按流动资产相对流动♛债的比率计算，以反映财务资源充裕程度。本集团之股本回报率为0.81%（截至二零二三年六月三十日止六个月：1.50%），按期内溢利相对权益总额的比率计算。 凭藉已承诺的银行融资及稳固的经常性收入，本公司董事（“董事”）认为本集团之财务资源足以应付其持续营运资金所需。 与整体资金目标及政策一致，本集团就可用现金进行资金管理活动，以产生投资回报以提升本集团的财务状况。选择投资的标准将包括(i)所涉及的风险概况而非投机性质；(ii)投资的流动性；(iii)投资的税后等值收益率；及(iv)禁止结构性产品。根据其流动资金目标，本集团主要投资于具有良好信贷质量的流动工具、产品或股票。固定收益产品的投资采用不同的到期期限，以满足持续的业务发展需求。 本集团之收入及货币资产与♛债以港币列值。董事认为本集团面对之外汇风险甚微。 投资物业重估之公平值亏损 于期内，集团确认港币三百四十万元（截至二零二三年六月三十日止六个月：港币二百九十万元）之投资物业重估公平值亏损。 管理层讨论及分析（续） 财务回顾（续） 本集团贷款组合及借贷业务资料 于二零二四年六月三十日，应收未偿还贷款为港币三亿四千三百五十万元（于二零二三年十二月三十一日：港币三亿三千三百七十万元）。未偿还贷款余额有35宗（于二零二三年十二月三十一日：36宗），当