越秀服务中期报告2024

目录 公司资料 2 管理层讨论与分析 3 独立审阅报告 20 中期简明综合损益表 21 中期简明综合全面收益表 22 中期简明综合财务状况表 23 中期简明综合权益变动表 25 中期简明综合现金流量表 27 中期简明综合财务资料附注 28 其他资料 48 公司资料 越秀服务集团有限公司|中期报告20242 董事会 非执行董事 朱辉松先生（主席）姚晓生先生 杨昭煊先生 执行董事张建国先生张成皓先生张劲先生 独立非执行董事 洪诚明先生许丽君女士梁耀文先生 公司秘书 余达峯先生 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国建设银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司广州银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行上海浦东发展银行股份有限公司 创兴银行有限公司 珠海华润银行股份有限公司 *自二○二四年九月十一日起，(1)姚晓生先生辞任越秀服务集团有限公司（“本公司”）非执行董事；(2)张建国先生由本公司执行董事调任为非执行董事，并辞任行政总裁；及(3)王建辉先生获委任为本公司执行董事及行政总裁。更多详情请参阅本公司日期为二○二四年九月十一日的公告。 注册办事处及香港主要营业地点 香港湾仔 骆克道160号越秀大厦26楼 股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 有关越秀服务集团有限公司的进一步资料，请联络：万思蕴女士 电邮：ir@yuexiuproperty.com 股份代号 6626 公司资料查阅网站 www.yuexiuservices.com www.irasia.com/listco/hk/yuexiuservices/www.hkexnews.hk 3 管理层讨论与分析 业务回顾 截至二○二四年六月三十日，本集团： •合约项目508个（二○二三年十二月三十一日：476个），总合约面积88.8百万平方米（二○二三年十二月三十一日：83.4百万平方米），合约面积增长6.4%；及 •在管项目418个（二○二三年十二月三十一日：408个），总在管面积66.7百万平方米（二○二三年十二月三十一日：65.2百万平方米），在管面积增长2.2%。 下表载列本集团于截至所示日期的合约项目和在管项目数量的变化。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 （个） （个） 总项目 508 418 476 408 下表载列本集团于所示期间的合约面积及在管面积的变化。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 截至期初 83,448 65,211 70,597 51,689 新委聘 9,262 5,068 8,260 8,440 终止 (3,902) (3,607) (1,367) (1,367) 截至期末 88,808 66,672 77,490 58,762 越秀服务集团有限公司|中期报告20244 管理层讨论与分析 截至二○二四年六月三十日，本集团合约项目覆盖中华人民共和国（“中国”）49个城市（含香港）。期内，本集团调整业务发展策略，聚集竞争优势较强的区域，并退出部分不符合内部业务或财务要求的项目，因此各区域合约面积和在管面积有所改变。下表载列本集团截至所示日期的合约面积及在管面积的地区明细。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 大湾区 52,543 37,430 46,790 35,899 华东地区 10,303 7,412 10,815 8,384 北方地区 8,893 7,471 9,101 7,823 中西部地区 17,069 14,359 16,742 13,105 合计 88,808 66,672 83,448 65,211 非商业物业管理及增值服务 截至二○二四年六月三十日，本集团： •416个（二○二三年十二月三十一日：385个）合约非商业项目的合约面积为81.4百万平方米（二○二三年十二月三十一日：75.7百万平方米）；及 •335个（二○二三年十二月三十一日：331个）在管非商业项目的在管面积为60.1百万平方米（二○二三年十二月三十一日：59.3百万平方米）。 下表载列本集团于截至所示日期的合约非商业项目和在管非商业项目数量的变化。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 （个） （个） 非商业项目 416 335 385 331 5 管理层讨论与分析 下表载列本集团截至所示日期的非商业项目合约面积及在管面积的情况。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 非商业项目 81,397 60,121 75,660 59,271 于本期间，住宅项目平均物管费有所提升，为每月每平方米人民币2.8元（截至二○二三年六月三十日止六个月（“同期”）：每月每平方米人民币2.7元）。 下表载列本集团于所示期间住宅项目的平均物管费的情况。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 （人民币元╱ 平方米╱月） （人民币元╱ 平方米╱月） 住宅项目 2.8 2.7 在增值服务方面，本集团不断优化资源配置、提升产品竞争力。新零售领域持续优化产品布局，开发定制化产品线，推出多款旅游产品。同时，本集团不断探索在管社区运营模式，探索会所标准化运营、开展人文活动等，提升社商品牌口碑。此外，凭藉相关专业资质，智能化服务切入电梯安装维修赛道，并顺利落地消防、机电等业务外拓。 越秀服务集团有限公司|中期报告20246 管理层讨论与分析 商业物业管理及运营服务 截至二○二四年六月三十日，本集团： •92个（二○二三年十二月三十一日：91个）合约商业项目的合约面积为7.4百万平方米（二○二三年十二月三十一日：7.8百万平方米）；及 •83个（二○二三年十二月三十一日：77个）在管商业项目的在管面积为6.6百万平方米（二○二三年十二月三十一日：5.9百万平方米）。 下表载列本集团于截至所示日期的合约商业项目和在管商业项目数量的变化。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 （个） （个） 商业项目 92 83 91 77 下表载列本集团截至所示日期的商业项目合约面积及在管面积的情况。 截至二○二四年六月三十日 截至二○二三年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 商业项目 7,411 6,551 7,788 5,940 于本期间，写字楼及购物商场的平均管理费保持稳定，分别为每月每平方米人民币20.0元（同期：每月每平方米人民币20.5元）及每月每平方米人民币35.7元（同期：每月每平方米人民币36.6元）。 7 管理层讨论与分析 下表载列本集团于所示期间商业项目的平均物管费的情况。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 （人民币元╱ 平方米╱月） （人民币元╱ 平方米╱月） 写字楼 20.0 20.5 购物商场 35.7 36.6 奖项与认可 于本期间，本集团荣获北京中指信息技术研究院多个奖项及认可，包括如下： •“2024中国物业服务百强企业TOP12”； •“2024中国物业服务百强企业经营绩效TOP10”； •“2024中国物业服务质量领先企业”；及 •“2024中国物业服务ESG发展优秀企业”。 越秀服务集团有限公司|中期报告20248 管理层讨论与分析 未来展望 未来，本集团将围绕“用心服务提品质，精益经营创效益”的工作主题，结合数智创新，致力长期提供优质服务，并不断提升本集团的发展、营运及管理水平。 基础服务更优质 本集团将继续抓牢物业管理服务基本盘，坚定贯彻以客户需求为导向，为客户提供房屋全生命周期服务体验。本集团将： •迭代高端服务体系，打造城市标杆，并持续推进基础服务进阶行动；及 •及时回应客户诉求、用心解决客户关切问题，提升客户满意度。 增值服务更聚焦 本集团将结合自身优点，聚焦五大增值服务平台（即经纪、新零售、美居、社区商业和智能化）的发展机遇，聚焦产品力提升，优化渠道建设，着重培养综合设施设备管理、电梯安装维保等竞争力较强的业务，并积极孵化创新业态，加大增值服务市场拓展力度。 投拓业务更稳健 本集团将全面优化全生命周期市场拓展机制，创建可衡量的市场评估及管控机制，持续关注高品质投拓标的，追求高质量的规模发展。 本集团将持续深化精益经营，加大改革创索尼度、系统性提升核心能力，优化资源集成，不断提升本集团的服务能力、竞争能力和营运能力，同时充分利用科技赋能，致力提升整体经济效益，向成为让客户信赖的服务企业的愿景迈进。 9 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 于本期间，本集团的收入为人民币1,960.2百万元（同期：人民币1,511.8百万元），同比增长29.7%。 下表载列于所示期间本集团按业务分部划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 人民币千元 % 人民币千元 % 非商业物业管理及增值服务 1,601,274 81.7 1,210,790 80.1 商业物业管理及运营服务 358,901 18.3 301,056 19.9 总计 1,960,175 100.0 1,511,846 100.0 下表载列于所示期间本集团按最终付款客户类型划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 人民币千元 % 人民币千元 % 广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、 联营公司或其他关联方(1) 768,304 39.2 701,894 46.4 独立第三方(2) 1,191,871 60.8 809,952 53.6 总计 1,960,175 100.0 1,511,846 100.0 附注： (1)包括本公司控股股东（定义见香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”）广州越秀集团股份有限公司（“广州越秀”）、越秀地产股份有限公司（“越秀地产”）及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方。 (2)包括并非本公司关连人士（定义见上市规则）的实体及人士（“独立第三方”）。 越秀服务集团有限公司|中期报告202410 管理层讨论与分析 本集团通常于房地产开发商（即广州越秀及越秀地产以及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方或独立第三方）交付物业后，向业主、住户、租户、业主委员会及房地产开发商等独立第三方客户提供物业管理服务。本集团于本期间自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方收取的收入较同期的人民币701.9百万元增加人民币66.4百万元或9.5%。有关增加主要乃在提供智能化服务等多元化业务领域进一步深化业务合作所致。 下表载列于所示期间本集团的收入地区明细。 截至六月三十日止六个月 二○二四年 二○二三年 人民币千元 % 人民币千元 % 中国内地 1,910,219 97.5 1,471,857 97.4 香港 49,956 2.5 39,989 2.6 总计 1,960,175 100.0 1,511,846 100.0 (I)非商业物业管理及增值服务 于本期间，来自非商业物业管理及增值服务的收入为人民币1,601.3百万元（同期：人民币1,210.8百万元），同比增长32.3%。该增长主要由以下因素所致： (i)截至二○二四年六月三十日，在管非商业项目数目增加至335个，而在管面积增加至60.1百万平方米； (ii)非业主增值服务的收入为人民币354.8百万元（同期：人民币352.4百万元），基本保持稳定；及 (iii)社区增值服务的收入由同