越秀服务中期报告2023

目录 公司资料 2 管理层讨论与分析 3 中期财务资料的审阅报告 19 中期简明综合利润表 20 中期简明综合全面收益表 21 中期简明综合资产负债表 22 中期简明综合权益变动表 24 中期简明综合现金流量表 26 中期财务资料附注 27 其他资料 52 2 公司资料 董事会 非执行董事 林峰先生（主席）姚晓生先生 杨昭煊先生 执行董事 张建国先生 张成皓先生（于二〇二三年八月二十八日获委任）毛良敏先生（于二〇二三年八月二十八日辞任）张劲先生 独立非执行董事 洪诚明先生许丽君女士 梁耀文先生（于二〇二三年八月二十八日获委任）陈元亨先生（于二〇二三年八月二十八日辞任） 公司秘书 余达峯先生 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 及注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司广州银行股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行中信银行股份有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司 注册办事处及香港主要营业地点 香港湾仔 骆克道160号越秀大厦26楼 股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 有关越秀服务集团有限公司的进一步资料，请联络：万思蕴女士 电邮：ir@yuexiuproperty.com 股份代号 6626 公司资料查阅网站 www.yuexiuservices.com www.irasia.com/listco/hk/yuexiuservices/www.hkexnews.hk 3越秀服务集团有限公司|中期报告2023 管理层讨论与分析 业务回顾 业绩概览 截至二○二三年六月三十日，本集团： •合约项目416个（二○二二年十二月三十一日：387个），总合约面积77.5百万平方米（二○二二年十二月三十一日：70.6百万平方米），合约面积增长9.8%；及 •在管项目346个（二○二二年十二月三十一日：323个），总在管面积58.8百万平方米（二○二二年十二月三十一日：51.7百万平方米），在管面积增长13.7%。 下表载列本集团于截至所示日期的合约项目和在管项目的变化。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 总项目 416 346 387 323 下表载列本集团于所示期间的合约面积及在管面积的变化。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 截至期初 70,597 51,689 58,384 38,872 新委聘 8,260 8,440 5,007 5,442 终止 (1,367) (1,367) (768) (768) 截至期末 77,490 58,762 62,623 43,546 4 管理层讨论与分析 截至二○二三年六月三十日，本集团合约项目覆盖中国大陆45个城市及香港。下表载列本集团截至所示日期的合约面积及在管面积的地区明细。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 大湾区 45,124 32,956 44,946 32,316 华东地区 9,181 7,783 9,111 7,848 华中地区 10,280 8,077 8,039 5,592 北方地区 8,670 7,091 5,098 3,786 西部地区 4,235 2,855 3,403 2,147 合计 77,490 58,762 70,597 51,689 非商业物业管理及增值服务 截至二○二三年六月三十日，本集团： •344个（二○二二年十二月三十一日：327个）合约非商业项目的合约面积为71.1百万平方米（二○二二年十二月三十一日：64.8百万平方米）；及 •284个（二○二二年十二月三十一日：269个）在管非商业项目的在管面积为54.2百万平方米（二○二二年十二月三十一日：47.6百万平方米）。 下表载列本集团于截至所示日期的非商业合约项目和管理项目的变化。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 非商业项目 344 284 327 269 5越秀服务集团有限公司|中期报告2023 管理层讨论与分析 下表载列本集团截至所示日期的非商业项目合约面积及在管面积的情况。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 非商业项目 71,095 54,201 64,799 47,588 于本期间，住宅项目平均物管费保持稳定，为每月每平方米人民币2.7元（截至二○二二年六月三十日止六个月（“同期”）：每月每平方米人民币2.7元）。 下表载列本集团于所示期间住宅项目的平均物管费的情况。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 （元╱平方米╱月） （元╱平方米╱月） 住宅项目 2.7 2.7 在增值服务方面，本集团五大平台多轮驱动： •新零售平台持续优化产品，落地创新业务，户均产值大幅提升。 •美居平台进一步优化产品力，提升服务力，提高市场力。 •经纪平台着重强化渠道建设，提高业务覆盖率，并透过门店提高社区渗透率，存量租售业务大幅提升。 •社商平台推进精细化运营，并成功实现外拓。 •智能化平台中标多个第三方项目，拓展硬件设备销售和通信工程等业务，同时继续发展社区智能化服务的业务模式。 6 管理层讨论与分析 商业物业管理及运营服务 截至二○二三年六月三十日，本集团： •72个（二○二二年十二月三十一日：60个）合约商业项目的合约面积为6.4百万平方米（二○二二年十二月三十一日：5.8百万平方米）；及 •62个（二○二二年十二月三十一日：54个）在管商业项目的在管面积为4.6百万平方米（二○二二年十二月三十一日：4.1百万平方米）。 下表载列本集团于截至所示日期的商业合约项目和管理项目的变化。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约项目 在管项目 合约项目 在管项目 商业项目 72 62 60 54 下表载列本集团截至所示日期的商业项目合约面积及在管面积的情况。 截至二○二三年六月三十日 截至二○二二年十二月三十一日 合约面积 在管面积 合约面积 在管面积 （千平方米） （千平方米） 商业项目 6,395 4,561 5,798 4,101 于本期间，写字楼及购物商场的平均管理费保持稳定，分别为每月每平方米人民币20.5元（同期：每月每平方米人民币21.9元）及每月每平方米人民币36.6元（同期：每月每平方米人民币36.8元）。 7越秀服务集团有限公司|中期报告2023 管理层讨论与分析 下表载列本集团于所示期间商业项目的平均物管费的情况。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 （元╱平方米╱月） （元╱平方米╱月） 写字楼 20.5 21.9 购物商场 36.6 36.8 本集团持续提升商业物管高端服务，打造差异化服务标杆，提供定制化、一站式服务；积极发展及提升设施管理业务，包括会议服务、安全管理、办公环境和设备管理等方面；发展创新产品及服务，包括悦咖啡、越空间、MINILAB。 于本期间，本集团荣获多个奖项及认可，包括： •获中国指数研究院颁发“2023中国物业服务百强企业第14位”、“2023中国物业服务上市公司综合实力第10 位”、“2023中国物业服务ESG发展优秀企业第7位”及“2023中国物业服务品质领先企业”；及 •获《明报》颁发“卓越ESG管治表现大奖”及“卓越社会表现大奖”。 8 管理层讨论与分析 未来展望 本集团将继续致力长期为社区提供优质的服务，并不断提升本集团的发展、营运及管理水平。未来本集团将坚持 “基础做优、增值做强、拓展做活”的工作主线，持续提升服务品质，推进增值业务的多元化发展，加速拓展管理规模，并运用智能化令我们的服务提质增效。 基础做优 本集团将继续抓牢物业管理服务基本盘，推动服务产品线落地，强化特色服务打造，提升品牌形象及声誉。本集团也将致力改善服务质量，解决相关问题、满足客户诉求及提升服务能力，以深化本集团与客户的关系。 增值做强 本集团将聚焦其上文所述的五大增值服务平台（即经纪、新零售、美居、社区商业和智能化）。这将包括为社区开发具有特色和富有成效的增值服务及产品，优化本集团的供应链，以提高客户的生活品质。 拓展做活 本集团将持续通过市场拓展、战略合资、合作及收并购等方式为扩大业务规模增添动力。 同时，本集团将强化优质资源集成，创建新业态管理市场地位，强化现有业态管理优势，发展优质服务，旨在提升本集团的服务能力、市场竞争力和营运能力，从而成为让客户信赖的服务企业。 9越秀服务集团有限公司|中期报告2023 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 于本期间，本集团的收入为人民币1,511.8百万元（同期：人民币1,089.9百万元），同比增长38.7%。 本集团的收入来自两大业务分部：(i)非商业物业管理及增值服务；及(ii)商业物业管理及运营服务。本集团于本期间的收入增长主要是由于非商业物业管理及增值服务收入增长，进一步详情如下。 下表载列截至所示期间本集团按业务分部划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 人民币千元 % 人民币千元 % 非商业物业管理及增值服务 1,210,790 80.1 810,515 74.4 商业物业管理及运营服务 301,056 19.9 279,423 25.6 总计 1,511,846 100.0 1,089,938 100.0 下表载列截至所示期间本集团按最终付款客户类型划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 人民币千元 % 人民币千元 % 广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方(1) 701,894 46.4 487,335 44.7 独立第三方(2) 809,952 53.6 602,603 55.3 总计 1,511,846 100.0 1,089,938 100.0 附注： (1)包括本公司控股股东（定义见香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”）广州越秀集团股份有限公司（“广州越秀”）、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方。 (2)包括并非本公司关连人士（定义见上市规则）的实体或人士（“独立第三方”）。 10 管理层讨论与分析 本集团通常于房地产开发商（即广州越秀及越秀地产以及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方或独立第三方）交付物业后，向业主、住户、租户、业主委员会及房地产开发商等独立第三方客户提供物业管理服务。本集团于本期间自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方收取的收入较同期的人民币487.3百万元增加人民币214.6百万元或44.0%。有关增加主要乃合作地产开发商业务不断扩张，且持续雇用本集团服务所致。 下表载列截至所示期间本集团的收入地区明细。 截至六月三十日止六个月 二○二三年 二○二二年 人民币千元 % 人民币千元 % 中国大陆 1,471,857 97.4 1,056,928 97.0 香港 39,989 2.6 33,010 3.0 总计 1,511,846 100.0 1,089,938 100.0 (I)非商业物业管理及增值服务 于本期间，来自非商业物业管理及增值服务的收入为人民币1,210.8百万元（同期：人民币810.5百万元），同比增长49.4%。该增长主要由以下因素所致： (i)截至二○二三年六月三十日，在管非商业项目数目增加至284个，而在管面积增加至54.2百万平方米； (ii)非业主增值服务的收入由同期的人民币171