越秀地产中期报告2024

目录 公司资料2 董事长报告3 管理层讨论及分析11 独立审阅报告29 中期简明综合损益表30 中期简明综合全面收入表31 中期简明综合财务状况表32 中期简明综合权益变动表34 中期简明综合现金流量表36 中期简明综合财务资料附注38 其他资料66 越秀地产股份有限公司2 公司资料 董事会 执行董事 林昭远先生（董事长）朱辉松先生 贺玉平先生陈静女士刘艳女士 非执行董事 张贻兵先生 独立非执行董事及审核委员会成员 余立发先生李家麟先生刘汉铨先生张建生先生 公司秘书 余达峯先生 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司华侨银行 星展银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国农业银行股份有限公司 公司资料查阅网址 http://www.yuexiuproperty.com http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiupropertyhttp://www.hkexnews.hk 注册办事处 香港湾仔骆克道160号越秀大厦 26楼 股份过户登记处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 证券上市交易所 股份 香港联合交易所有限公司 股份代号 香港联合交易所有限公司－00123路透社－123.HK 彭博信息－123HK 投资者关系 如欲进一步查询越秀地产股份有限公司的资料，请联络： 姜永进先生 电邮：ir@yuexiuproperty.com *自二○二四年九月二十日起，苏俊杰先生获委任为本公司非执行董事。更多详情请参阅本司日期为二○二四年九月二十日的公告。 3中期报告2024 董事长报告 一、业务回顾 经济和市场环境 二○二四年上半年受通胀、利率高企和地缘政治等多项因素的影响，全球经济震荡复苏。中国经济虽面对着外部严峻环境，投资和消费增长动能不足等不利因素，宏观经济总体仍保持平稳的发展态势，上半年实现国内生产总值同比增长5.0%，主要经济指标仍保持基本平稳。 二○二四年上半年，房地产调控政策坚持“因城施策”持续宽松，出台了一系列支持房地产市场筑底企稳的政策和措施。二○二四年五月十七日中国人民银行和国家金融监督管理总局发出通知，允许首套住房商业性个人贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套最低不低于25%；同一日，中国人民银行发出关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限和自二○二四年五月十八日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，政府进一步加大对房地产市场稳定恢复的支持力度。在政策利好的催化下，六月份房地产市场出现了较大的反弹和上升。但总体而言，上半年房地产市场仍出现了深度调整，一、二手市场量价齐跌，市场以价换量，整体房地产市场仍处于筑底企稳的阶段。根据国家统计局公布的资料，上半年全国商品房销售面积和金额同比分别下降19.0%和25.0%，其中住宅销售面积和金额分别下降21.9%和26.9%。房地产开发投资额同比下降10.1%，其中住宅投资下降10.4%。住宅的新开工面积下降23.6%。根据研究机构克而瑞的统计，上半年全国按合约销售排名前100名房企的合约销售金额同比下降了39.5%。同时，房地产市场的分化更加明显，一线和重点二线等核心城市、核心区域的销售表现相对较优，改善型、高端产品的市场需求较强，刚性需求则表现较弱。房地产市场的信心和预期仍有待恢复。 二○二四年上半年的土地市场总体表现疲弱，除一线城市和重点省会二线城市核心区域的土地需求仍表现较强外，大部分城市的土地供应和成交量均出现同比大幅下跌。核心城市的核心区域由于房企投资战略高度集中和市场表现较好，土地的竞争则相对激烈，多数优质地块溢价成交。由于受销售市场下行和市场信心和预期较弱的影响，土地市场表现整体低迷。 二○二四年上半年，面对严峻的经济形势和深刻调整的房地产市场，本集团紧紧围绕“攻坚克难稳业绩，精益管理提能力”的年度工作主题，积极应对市场的变化，采取更加有效的措施，各项主要经营指标保持基本平稳，本集团行业的地位和影响力进一步提升。 越秀地产股份有限公司4 董事长报告 经营业绩保持基本平稳 二○二四年上半年，本集团实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%。毛利率约为13.7%，同比下降4.1个百分点。权益持有人应占盈利约为人民币18.3亿元，同比下降15.9%。核心净利润约为人民币17.4亿元，同比下降18.8%。截至二○二四年六月三十日止，已售未入账销售金额为人民币1,909.1亿元，较年初下降4.2%。 董事会决议宣派二○二四年中期股息每股0.189港元（相当于每股人民币0.173元）。派息总额约占核心净利润的40%。 合同销售同比下降 二○二四年上半年，本集团面对市场的深度调整和严峻挑战，在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略。上半年，本集团录得合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为人民币554.0亿元，同比下降33.8%。本集团继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。本集团的市场地位也持续提升，根据克而瑞的统计，今年上半年，以合约销售额计本集团在行业的排名上升至第9位。 本集团发展战略布局聚焦大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区，聚焦深耕一线城市和重点二线城市。上半年本集团在大湾区实现合同销售金额约人民币261.1亿元，约占本集团合同销售金额的47.1%，其中广州实现合同销售金额约人民币230.5亿元，约占本集团合同销售金额的41.6%。华东地区上半年实现合同销售金额约人民币128.8亿元，约占本集团合同销售金额的23.2%。中西部地区上半年实现合同销售金额约人民币89.4亿元，约占本集团合同销售金额的16.2%。北方地区上半年实现合同销售金额约人民币74.7亿元，约占本集团合同销售金额的13.5%。期内本集团TOD项目实现合同销售金额约人民币94.6亿元，约占本集团合同销售金额的 17.1%。 5中期报告2024 董事长报告 实现高质量增储 二○二四年上半年的土地市场总体低迷，但市场高度分化，冷热不均。本集团重点投资布局的一线城市及重点二线省会城市优质地块竞争仍然较为激烈。本集团因应市场和具体城市土地出让规则的变化及时调整策略，投资布局更加精准，聚焦核心城市和核心区域深耕。本集团通过“6+1”多元化增储模式分别于北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米。其中，在上海共获取两幅优质地块，新增土地储备约6万平方米。在杭州获取两幅优质地块，新增土地储备约23万平方米。在成都新获取两幅优质地块，新增土地储备约13万平方米。通过向母公司越秀企业（集团）有限公司收购方式，新增广州琶州南TOD二期项目，总建筑面积约58万平方米。持续完善“6+1”特色化、多元化增储模式。在上半年的新增土储中，通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%。 截至六月三十日，本集团拥有总土地储备约2,503万平方米，94%分布在一线城市和二线城市，投资布置的质量和结构不断优化。本集团在大湾区和广州分别拥有土地储备1,032万平方米和919万平方米，约占本集团总土地储备的41.2%和36.7%。截至六月底，本集团在广州和杭州共开发10个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到310万平方米，约占本集团总土地储备的12.4%。 深化“商住并举”战略 本集团扎实推进“商住并举”发展战略，不断提升商业物业稳定收入。上半年本集团面对商业物业市场下行带来的挑战，持续优化不同商业业态的运营策略和招商策略，重点提升出租率和优化客户结构，不断提升商业物业的运营能力。 本集团写字楼业态面对疲弱的市场持续优化租户结构，保持出租率稳定；零售商场加大了项目的招商和租户结构调整，出租率整体上升。酒店公寓、专业市场和长租公寓的出租率均保持稳定。 上半年本集团直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币2.97亿元，同比上升41.3%，本集团于二 ○二四年六月三十日持有38.88%单位权益的越秀房地产投资信托基金（“越秀房产基金”）实现营业收入约人民币10.34亿元，同比下降2.5%。越秀房产基金写字楼业态上半年实现租赁收入约人民币 5.82亿元，同比下降5.0%，零售商场保持经营稳定，同比上升2.4%；四季酒店、雅诗阁公寓实现收入人民币2.54亿元，经营保持稳定。白马大厦实现出租率为95.6%，同比上升5.1个百分点，实现收入人民币1.11亿元，同比上升3.4%。 越秀地产股份有限公司6 董事长报告 上半年本集团于二○二四年六月三十日持股66.95%的越秀服务集团有限公司（“越秀服务”）也取得了良好的经营业绩，上半年实现营收约人民币19.6亿元，同比上升29.7%；实现股东应占盈利约人民币2.78亿元，同比上升12.1%；越秀服务的管理规模稳步提升，合约面积达8,881万平方米，在管面积6,667万平方米。社区增值服务收入达约人民币6.46亿元，同比上升61.2%。 本集团的康养业务也实现了营收的同比增长，可经营床位数7,705张。入住率保持基本稳定。本集团的康养业务位于行业的前列。 全面推行精益管理 面对市场的持续下行，本集团向管理要效益，持续深化精益管理，加快构建客研体系，形成全周期的客研工作机制，坚持读懂城市、读懂客户。 本集团深化推进产品的标准化建设，将产品的标准化与建筑信息管理系统(BIM)有机结合，为精益建造提供数字化基础平台。在重点城市完成了现场标准化建造体系(SSCS)属地化建设，高质量交付好产品行动扎实推进。 本集团成本精益管理进一步夯实，致力于减少或消除无效成本，持续降低各项经营、财务费用。本集团的组织变革深入推进，组织的动力与活力持续释放。通过优化本集团总部各项职能，强化客户导向、加强专业协同，提升产品力和大生产运营能力。优化区域平台架构，实现区域平台的升级，落实城市聚焦与深耕战略。本集团不断优化人才队伍的配置，充实中层及骨干力量和专业关键岗位，引进外部专业领军人才。重点优化总部－区域－员工三个层面的绩效考核机制，员工考核全面推行目标与关键成果法(OKR)。 7中期报告2024 董事长报告 保持财务资金稳健安全 本集团财务健康和流动性充裕安全。截至六月底，本集团的现金及现金等价物、定期存款、监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为人民币481.4亿元，较年初上升4.4%。剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，净借贷比率为58.6%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”指标继续保持 “绿檔”达标，财务指标健康安全。 面对房地产市场的深度调整，本集团一方面加快物业的销售，全力促销售回款，实现了经营性现金流净流入；另一方面多元化拓展融资管道，平均融资成本同比进一步下降，上半年加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%。期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。七月于境内成功发行公司债券合共人民币15亿元，其中5亿3+2年期票面利率2.25%，10亿10年期票面利率2.75%。于境外发行人民币23.9亿元点心债，其中于期内发行人民币7.0亿元点心债，于七月发行人民币16.9亿元绿色点心债券，加权票面利率为4.07%。本集团的融资成本在行业中处于领先地位。 持续提升ESG管理 本集团可持续发展管治架构和运行机制持续优化提升。在董事会ESG专业委员会的领导下，公司气候变化应对工作小组及绿色办公工作小组全面推进落实董事会的ESG策略。公司ESG信息披露水准持续提升，四月二十九日发布《越秀地产二○二三年ESG报告》，已连续14年发布ESG报告，并首次聘请第三方鉴证机构出具ESG报告独立鉴证报告。公司双碳目标及双碳行动方案正式实施，承诺公建项目二○三○年较二○一九年单位面积碳排放强度降低44%，住宅项目降低23%；可持续金融取得突破性进展，七月