越秀服务中期报告2022

目录 公司资料2 管理层讨论与分析3 中期财务资料的审阅报告15 中期简明综合全面收益表16 中期简明综合资产负债表18 中期简明综合权益变动表20 中期简明综合现金流量表21 中期财务资料附注22 其他资料46 公司资料 董事会 非执行董事 林峰先生（主席）姚晓生先生 杨昭煊先生 执行董事 张建国先生毛良敏先生张劲先生 独立非执行董事 洪诚明先生许丽君女士陈元亨先生 公司秘书 余达峯先生 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师及 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司广州银行股份有限公司 注册办事处及香港主要营业地点 香港湾仔 骆克道160号越秀大厦26楼 股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏道16号 远东金融中心17楼 投资者关系 有关越秀服务集团有限公司的进一步资料，请联络： 万思蕴女士 电邮：ir@yuexiuproperty.com 股份代号 6626 公司资料查阅网站 http://www.yuexiuservices.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/yuexiuservices/http://www.hkexnews.hk/ 管理层讨论与分析 业务回顾 业绩概览 越秀服务集团有限公司（“本公司”，及其附属公司，“本集团”）为中国（“中国”）全能型城市运营服务商，亦为粤港澳大湾区（“大湾区”）综合物业管理的龙头企业之一。自一九九二年成立以来，本集团始终秉承“用心•成就美好生活”的品牌使命，依托新科技赋能，发挥全链条住宅物业管理、专业化商业运营服务及TOD综合物业管理经验优势，为广大业主创造高品质的服务体验。 截至二○二二年六月三十日止六个月（“本期间”），本集团实现收入人民币1,089.9百万元，较截至二○二一年六月三十日止六个月（“同期”）的人民币958.2百万元增长13.8%；本集团于本期间的本公司拥有人应占盈利为人民币210.8百万元，较同期的人民币177.7百万元增长18.6%。 截至二○二二年六月三十日，本集团在管项目286个，总在管面积（“面积”）43.5百万平方米（二○二一年六月三十日：35.0百万平方米），同比增长24.3%；合约项目344个，总合约面积62.6百万平方米（二○二一年六月三十日：52.7百万平方米），同比增长18.8%。下表载列本集团于所示期间的合约面积及在管面积的变化。 截至六月三十日止六个月 二〇二二年合约面积 （千平方米） 在管面积 二〇二一年合约面积 （千平方米） 在管面积 截至期初 58,384 38,872 49,909 32,648 新委聘 5,007 5,442 4,192 3,758 终止 (768) (768) (1,370) (1,370) 截至期末 62,623 43,546 52,731 35,036 管理层讨论与分析 截至二○二二年六月三十日，本集团合约项目覆盖中国33个城市及中国香港。下表载列本集团截至所示日期的合约面积及在管面积的地区明细。 截至六月三十日 二〇二二年合约面积 （千平方米） 在管面积 二〇二一年合约面积 （千平方米） 在管面积 大湾区 42,261 29,753 38,159 26,467 华东地区 6,668 5,523 5,360 3,931 华中地区 6,094 3,340 5,100 2,272 北方地区 4,724 3,438 3,749 2,366 西部地区 2,876 1,492 363 – 合计 62,623 43,546 52,731 35,036 非商业物业管理及增值服务 截至二○二二年六月三十日，本集团236个在管非商业项目的在管面积为39.8百万平方米，较截至二○二一年六月三十日的32.1百万平方米增长约24.0%。于本期间，住宅物业平均管理费保持稳定，每月每平方米人民币2.7元（同期：每月每平方米人民币2.8元）。 商业物业管理及运营服务 截至二○二二年六月三十日，本集团50个在管商业项目的在管面积为3.8百万平方米，较截至二○二一年六月三十日的 3.0百万平方米增长26.7%。 于本期间，写字楼及购物商场的平均管理费分别保持稳定，每月每平方米人民币21.9元（同期：每月每平方米人民币 23.5元）及每月每平方米人民币36.8元（同期：每月每平方米人民币35.3元）。 二○二二年上半年，本集团荣获中国指数研究院颁发的“2022中国物业服务百强企业第14位”、“2022中国物业服务上市公司综合实力第10位”、“2022中国物业服务ESG发展优秀企业第7位”等奖项。同时，本集团于二○二二年五月获纳入为MSCI中国小型股指数成份股。 管理层讨论与分析 未来展望 二○二二年是越秀服务成立三十周年。回顾过去三十载，本集团一直坚守服务初心，坚持长期主义，不断提升服务品质，推动本集团迈向有质量的高速发展之路。二○二二年下半年，本集团将继续夯实优质物业管理服务的基础，在服务品质、规模拓展和社区增值三个方面重点发力。 升级服务品质 本集团将继续苦练物业管理“内功”，把“精细化管理+标准化服务”的理念落实到项目层面，推动服务品质的升级，提升客户满意度。同时，本集团也将推动服务产品体系落地，根据不同的产品类型在管理、操作以及运营层面制定相应的指引手册，提升服务的精细化和标准化。 拓展管理规模 在上半年取得的外拓成果的基础上，本集团将会乘胜追击，全力推进精准投拓，进一步提升管理规模。同时，本集团将着力完善“住宅+商业+大交通+城市服务”四大业态的布局，通过“内生+外拓+收并购”方式快速实现高质量的规模扩张，提高管理效益，降低管理成本。 多元发展社区增值 本集团将持续优化社区增值服务的业务格局，不断扩大业务范围，探索更具特色和吸引力的社区增值服务产品，致力于为客户带来高效便捷的生活体验。本集团将继续强化推进新零售、到家服务、社区商业业务，深耕美居业务，布局智能化服务，探索文化教育、社区生活服务等创新特色服务。 在而立之年，本集团将持续提升客户满意度，支撑越秀“好服务”，同时也致力于提高经营质量，更好地回报股东对本集团的支持和信任。 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 于本期间，本集团的收入为人民币1,089.9百万元（同期：人民币958.2百万元），较同期增长13.8%。本集团的收入来自其两大业务分部，即非商业物业管理及增值服务以及商业物业管理及运营服务。本集团于本期间的总收入增长主要是由于非商业物业管理及增值服务收入增长，详情如下。 下表载列截至所示期间本集团按业务分部划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二二年 人民币千元 % 二○二一年 人民币千元 % 非商业物业管理及增值服务 810,515 74.4 678,062 70.8 商业物业管理及运营服务 279,423 25.6 280,123 29.2 总计 1,089,938 100.0 958,185 100.0 下表载列截至所示期间本集团按最终付款客户类型划分的收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二二年 人民币千元 % 二○二一年 人民币千元 % 广州越秀、越秀地产及彼等各自的 合营企业、联营公司或其他关联方(1) 487,335 44.7 395,286 41.3 独立第三方(2) 602,603 55.3 562,899 58.7 总计 1,089,938 100.0 958,185 100.0 附注： (1)包括本公司控股股东（定义见香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”）广州越秀集团股份有限公司（“广州越秀”）、越秀地产股份有限公司（股份代号：123）（“越秀地产”）及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方。 (2)包括并非本公司关连人士（定义见上市规则）的实体或人士（“独立第三方”）。 管理层讨论与分析 于本期间，本集团通常于房地产开发商（即广州越秀及越秀地产以及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方或独立第三方）交付物业后，向业主、住户、租户、业主委员会及房地产开发商等独立第三方客户提供物业管理服务。本集团于本期间自广州越秀、越秀地产及彼等各自的合营企业、联营公司或其他关联方收取的收入较同期的人民币395.3百万元增加人民币92.0百万元或23.3%。有关增加主要乃越秀地产业务不断扩张，且持续雇用本集团服务所致。 下表载列截至所示期间本集团的收入地区明细。 截至六月三十日止六个月 二○二二年 人民币千元 % 二○二一年 人民币千元 % 中国 1,056,928 97.0 926,046 96.6 中国香港 33,010 3.0 32,139 3.4 总计 1,089,938 100.0 958,185 100.0 (I)非商业物业管理及增值服务 于本期间，来自非商业物业管理及增值服务的收入为人民币810.5百万元（同期：人民币678.1百万元），同比增长 19.5%。该增长主要由以下因素的共同影响所致： (i)与二○二一年六月三十日相比，截至二○二二年六月三十日，其在管非商业项目数目从184个增至236个，而在管面积从32.1百万平方米增加至39.8百万平方米，导致向非商业物业提供的物业管理服务所得收入增加； (ii)非业主增值服务的收入由同期的人民币196.6百万元减少至本期间的人民币171.8百万元，减少12.6%。该减少主要是由于受中国房地产市场的周期影响，合作地产开发商的服务需求减少，导致收入减少；及 (iii)社区增值服务的收入由同期的人民币184.5百万元增加至本期间的人民币243.9百万元，增长32.2%。该增加主要是由于非商业物业在管面积增加，服务用户增长以及家居生活服务类型多样化所致。 管理层讨论与分析 下表载列截至所示期间本集团按服务类型划分的该业务分部所得收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二二年 人民币千元 % 二○二一年 人民币千元 % 物业管理服务 394,779 48.7 297,021 43.8 非业主增值服务 171,833 21.2 196,590 29.0 社区增值服务 243,903 30.1 184,451 27.2 总计 810,515 100.0 678,062 100.0 (II)商业物业管理及运营服务 于本期间，来自商业物业管理及运营服务的收入为人民币279.4百万元（同期：人民币280.1百万元），同比微幅减少0.2%。该微幅减少乃主要由于以下因素的共同影响： (i)与二○二一年六月三十日相比，截至二○二二年六月三十日，受外部市场环境影响，商业物业的市场整体租户服务需求有所放缓，导致商业物业的物业管理服务收入减少；及 (ii)于本期间内新增向多个新项目提供市场定位及管理咨询服务，导致巿场定位咨询及租户招揽服务的收入增加。 下表载列截至所示期间本集团按服务类型划分的该业务分部所得收入明细。 截至六月三十日止六个月 二○二二年 人民币千元 % 二○二一年 人民币千元 % 商业运营及管理服务 205,274 73.5 216,257 77.2 市场定位咨询及租户招揽服务 74,149 26.5 63,866 22.8 总计 279,423 100.0 280,123 100.0 管理层讨论与分析 销售成本 本集团的销售成本指直接归因于其提供服务的成本及开支，主要包括员工成本、分包成本、折旧及摊销费用及保养成本。于本期间内，本集团的销售成本为人民币744.7百万元（同期：人民币615.6百万元），同比增长21.0%。销售成本的增加原因包括：(i)本期间内在管面积和业务规模扩大，伴随着各类成本增加；及(ii)随着疫情散发、多发，业主对服务品质提出更高要求和期待。本期间内用于园艺及保洁的成本为人民币115.9百万元（同期：人民币76.7百万元），同比增加51.1%。 于本期间内，销售成本项下的员工成本为人民币361.9百万元（同期