房地产行业研究周报：一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松

房地产 证券研究报告 2024年11月24日 一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松 行业追踪（2024.11.17-2024.11.23） 一线全部取消非普宅标准，利好市场热度延续 财政部等三部门近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。随后，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。 以北京市为例，11月18日，北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。取消普通住房和非普通住房标准后：1）增值税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外 销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2）契税：适用与全国统一的个人购房契税优惠 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），房地产沪深300 面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5% 的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率 征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。整体来看，取消住房非普宅 13% 5% 标准旨在加大住房交易税收优惠力度，有望大幅降低二手房交易成本，尤其是住房总价较高的 -11% 高能级城市，有望推动二手市场交投活跃，进而助力基本面热度延续和量价回暖。 -19% 广州落户标准宽松，“二宽二增一优化” -27% 11月18日，《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》发布，向社会公众公开征求意见。公告 -35%202 显示，广州市户籍迁入分为引进人才入户、积分制入户、政策性入户、投资纳税入户、安居乐 -3% 3-112024-032024-07 业入户五个类别。本次《规定（修订稿）》拟新增两种入户类别，此外修订取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州等内容。 我们认为，在普宅非普宅标准取消后，落户放松或为需求侧增量政策施策角度之一，诸如“入户条件放松”及“购房落户”等政策有利于进一步激发房地产市场活力。今年以来，超10城出台购房落户或即可申请落户政策，如武汉、杭州、苏州、沈阳、佛山、南京等地陆续落地。广州作为一线城市率先放松同样具备信号意义，后续可继续关注其他一二线城市落户标准宽松可能，以助力行业企稳。 11月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交334万平，月度同比+5.66%，相较上月改善12.41pct；累计库存10150 万平，二线、三线及以下去化加速，一线速度持平。二手房市场本周成交200万平，月度同 比+19.59%，相较上月改善2.79pct。11月11日-11月17日，土地市场成交建面3647 万平，滚动12周同比1.36%；成交总额918亿元，滚动12周同比-7.97%；全国平均溢价率5.16%，滚动12周同比+0.62pct。 本周申万房地产指数-0.83%，较上周提升8.08pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数 1.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.38%，较上周提升6.24pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数1.37pct；克而瑞内房股领先指数为-4.24%，较上周提升9.33pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期 持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿 城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 资料来源：聚源数据 相关报告 1《房地产-行业研究周报:政策显效， 量价修复，保持乐观》2024-11-18 2《房地产-行业研究周报:如何看待房 地产税费优化空间？》2024-11-10 3《房地产-行业专题研究:趋势延续， 降速趋缓——地产开发24年三季报综 述》2024-11-07 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松3 1.1.投资建议4 2.成交概览5 2.1.新房市场5 2.1.1.新房成交情况5 2.2.二手房市场6 2.3.土地市场7 3.本周融资动态9 4.行业与个股情况10 4.1.行业涨跌与估值情况10 4.1.1.A股市场10 4.1.2.H股市场12 5.重要公告概览14 6.风险提示14 1.本周观点：一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松 一线全部取消非普宅标准，利好市场热度延续 财政部等三部门近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。随后，上海、北京、深圳、广州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准： 北京：11月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。 上海：11月18日，上海市住建委发布关于取消普通住房标准有关事项的通知：明确取消普通住房和非普通住房标准；明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。通知自2024年12月1日起施行。 深圳：11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。 广州：11月22日，广州市住房和城乡建设局、广州市财政局国家税务总局、广州市税务局发布通知，经市人民政府同意，取消广州市普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。原《广州市国土房管局广州市财政局广州市地方税务局关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》同时废止。 以北京市为例，取消普通住房和非普通住房标准后： 1）增值税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 2）契税：适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 整体来看，取消住房非普宅标准旨在加大住房交易税收优惠力度，有望大幅降低二手房交易成本，尤其是住房总价较高的高能级城市，有望推动二手市场交投活跃，进而助力基本面热度延续和量价回暖。 广州落户标准宽松，“二宽二增一优化” 11月18日，《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》（以下简称《规定（修订稿）》）发布，向社会公众公开征求意见。公告显示，广州市户籍迁入分为引进人才入户、积分制入户、政策性入户、投资纳税入户、安居乐业入户五个类别。 本次《规定（修订稿）》拟新增两种入户类别，此外修订取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州等内容。 1）新增投资纳税入户：连续3年缴税超20万 起草说明称，考虑广州外来人口超千万，为城市建设和经济发展作出了重要贡献。为满足各类人群入户需求，《规定（修订稿）》拟新增投资纳税入户，对“在最近连续36个月内，在广州市实际缴纳的个人所得税税额累计在20万元以上的人员”，可申请入户。 2）新增安居乐业入户：在7个区拥有住房并缴社保满1年 考虑广州作为超大城市，区域人口密度区域分布不均现象较突出，本着合理有序、渐进适 度的原则，兼顾“增量”“存量”需求，《规定（修订稿）》拟实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在广州市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。 3）优化积分制入户方式：取消积分制入户年度名额限制 《规定（修订稿）》还计划取消积分制入户年度名额限制，实行常态化申请，累计积分分值达到年度积分制入户分数线即可申请入户。同时，放宽积分制入户年龄限制，申请年龄由45岁放宽至50岁；简化指标条件，明确积分制入户指标由稳定居住、稳定就业、年龄3项指标组成。据悉，广州是一线超大城市中首个取消积分落户指标限制的城市。 4）放宽引进人才入户条件：允许大专学历入户 《规定（修订稿）》拟放宽引进人才入户条件。全面支持高层次人才入户，不受年龄、社保等限制；放宽年龄限制，博士、硕士、本科入户年龄条件均放宽5岁；降低学历门槛，允许大专学历入户。 5）放宽政策性入户条件：不需要所有子女均具广州户籍 《规定（修订稿）》计划适度放宽老年人投靠入户限制，将投靠子女入户需“所有子女均具有广州市户籍”条件限制，调整为“有子女具有广州市户籍连续满5年”。完善安置入户类人员适用范围，根据《中华人民共和国退役军人保障法》补充“逐月领取退役金退役军人”本人及随调随迁家属入户条件。 我们认为，在普宅非普宅标准取消后，落户放松或为需求侧增量政策施策角度之一，诸如“入户条件放松”及“购房落户”等政策有利于进一步激发房地产市场活力。今年以来，超10城出台购房落户或即可申请落户政策，如武汉、杭州、苏州、沈阳、佛山、南京等地陆续落地。广州作为一线城市率先放松同样具备信号意义，后续可继续关注其他一二线城市落户标准宽松可能，以助力行业企稳。 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存 量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳(和海外组联合覆盖)。 最新日股价最新日市值月初至今年初至今 EPS（元） 股票代码 公司简称 （元） （亿元） 涨跌