另类资产观察：REITs供给潮来临，观察能否在阻力位企稳

证券研究报告 【另类资产观察】REITs供给潮来临，观察能否在阻力位企稳 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001 2024年9月22日 2024年第25期总第108期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑输股指和债券。本期（9.6-9.20,以下同）REITs指数涨跌幅为-1.60%，各指数涨跌幅表现:债券>沪深300>REITs>可转债>红利股。中金山高集团高速REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、东吴苏州工业园区REIT表现最好，涨跌幅分别为2.10%、1.24%、0.83%。 正股、估值双跌，可转债下跌1.86%。权益普跌，中证1000与沪深300跌幅相近，没有明显的风格倾向。消费跌幅明显超过其他板块，主因食品饮料大跌5.36%，据财联社，今年中秋白酒动销普遍下滑10%-20%。可转债正股、估值双跌，跌幅超过权益。尽管各评级、价格普跌，但上期反弹幅度较大的低评级、低价转债跌幅更大，AA-评级及以下、低价转债分别跑输AAA评级、高价转债1.25、2.03个百分点，体现出投资者对可转 债的超跌反弹的共识似不强，信用风险较高的评级带、价格带波动较大。各转债板块之间跌幅差异不大，TMT（-1.78%）＞大宗商品（-1.90%） ＞稳定（-2.02%）=消费（-2.02%）＞新兴周期（-2.63%）＞传统周期（-2.93%）。 策略展望 交易型资金观察REITs价格能否在阻力位企稳，配置型资金可趁供给潮参与配售。近期REITs市场的调整或有止盈、供给提速两方面原因。止盈角度，当前REITs指数与季报博弈上涨前（7月25日）的水平距约0.68%，止盈压力应基本释放。但供给压力仍在，发改委1014号文出台后，REITs监管审批明显提速。8月初至本期末，新增申报交易所项目7单、通过12单，接近今年1-7月的水平（新增申报12单、通过12单）；REITs募 集发行规模98亿元，占年内发行规模的26%，也略快于时序进度（22%）。保险等体量较大的配置资金不排除会选择一级配售参与、减少二级市场买入，8月中旬以来REITs换手率下降或也侧面反映了这一点。供给加大的背景下，交易型资金可暂谨慎观望，观察的第一个阻力位是季报博弈上涨前的水平；对配置型资金，资产荒仍支持REITs的中长期配置价值，且近期供给的REITs细分行业扩充，为投资者提供了更丰富的资产选择，若REITs二级市场价格在供给压力下调整，可能提供了更好的买点。 可转债仍建议以高评级+高YTM的思路参与。我们梳理了24Q2可转债的业绩信息。一是发行人业绩边际走弱，营业收入（TTM）同比增速环比下滑0.81个百分点。二是板块之间分化不大，细分行业业绩较好的包括有色金属、石油石化、汽车、美容护理、电子，较弱的包括非银金融、环保、煤炭、建筑装饰、医药生物、传媒。但是当前偏债型转债的占比较高（9月20日占比53.04%），市场防御情绪较强，在出现大的政策反转或业绩 反转之前，对可转债短期的业绩博弈认可度不高。建议可转债整体仓位上维持谨慎观望。择券上，建议沿用高评级+高YTM的策略，以债性思路 参与可转债投资。 公募REITs：REITs跑输股指和债券 REITs行情回顾：REITs跑输股指和债券 本期（9.6-9.20,以下同）各指数涨跌幅表现:债券>沪深300>REITs>可转债>红利股。本期REITs指数涨跌幅为-1.60%。而股 指涨跌幅为-0.94%，其中红利股涨跌幅为-2.24%，债券涨跌幅为0.52%。 本期各板块REITs涨跌幅:园区基础设施>仓储物流>能源基础设施>交通基础设施>消费基础设施>生态环保>保障性租赁住房。 REITs跑赢股指、跑输债券园区基础设施板块表现最佳，保障性租赁住房板块表现最弱 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% -2.50% REITs( 中证 收益 收 ) 盘 全 0.52% - 中债 值新 ) 指 综 ( 数 合财富 总 涨跌幅 -0.94% -1.60% -2.24% -1.86% 沪中中 300 深证证 红转 利债 全收益 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% -2.50% -3.00% -3.50% -0.94% -1.35% -1.18% -1.78% -2.54% 0.21% 园 仓 保 消 交 能 生 区 储 障 费 通 源 态 基 物 性 基 基 基 环 础 流 租 础 础 础 保 设 赁 设 设 设 施 住 施 施 施 房 -3.31% 涨跌幅 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来。 REITs行情回顾：REITs位于历史22.60%分位数 本期末REITs位于22.60%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 26.20%、47.50%分位数。 本期REITs周均换手率2.21%，环比上期下降1.05个百分点，低于24年以来均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为14.33亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于91.30%、9.30%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 REITs位于22.60%分位数 中证REITs全收益 850 750 REITs指数相对于股债表现 REITs与股债相关系数 REITs周度换手率及成交额 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 50% 40% 30% 20% 10% 0% reits-沪深300reits-中债新综合财富 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 2535 30 20 25 1520 1015 10 5 5 00 -10% REITs行情回顾:中金山高集团高速、嘉实中国电建清洁能源、东吴苏州工业园区表现最好 本期表现最好的3只REITs：中金山高集团高速REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、东吴苏州工业园区REIT，涨跌幅分别为2.10%、1.24%、0.83%。 本期换手率最高的3只REITs：华夏特变电工新能源REIT、华泰江苏交控REIT、易方达深高速REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 REITs与债券比价 估值择时指标大多指向REITs未被低估 IRR-10Y国债收益率（BP，右轴） IRR（%） REITs估值-择时:估值择时指标大多指向REITs未被低估 与债券比 （IRR-10Y国债利差） 与股票比（产权分派率-红利股利差） 与底层资产比 （NAV折价个券占比） 当前值 421BP -71BP 41.30% 分位数 73.60% 76.20% 72.60% 是否低估（当前值） 否 暂不参考 是 是否低估（分位数） 否 否 否 注：与债券比超过574BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80%指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 10Y国债到期收益率（%） 700 600 500 400 300 200 100 0 REITs与红利股比价 产权类现金分派率-红利股息率（BP，右轴） 产权类现金分派率（%） 中证红利股息率（%） 8 7 6 4 -200 3 -250 2 -300 1 -350 0 -400 5 0 -50 -100 -150 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs与底层资产比价 NAV折价个券数量占比80%分位数90%分位数 445504464044732448244491545005450974518945280453714546345555 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.95%，经营权类IRR6.64% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 7.36% 74.30% 6.25% 59.50% 产权类 4.95% 90.20% 5.83% 76.90% 园区基础设施 5.10% 82.90% 6.20% 77.50% 仓储物流 5.21% 95.70% 6.52% 92.50% 保障性租赁住房 3.87% 59.20% 4.62% 33.90% 消费基础设施 5.17% 70.30% 5.66% 21.70% 特许经营类 9.57% 75.00% 6.64% 59.40% 交通基础设施 9.72% 75.60% 8.18% 62.30% 能源基础设施 9.55% 58.30% 3.86% 41.60% 生态环保 7.65% 50.00% 3.46% 36.80% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.16%）、嘉实京东仓储基础设施REIT （5.64%）、华夏合肥高新产园REIT（5.59%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（12.26%）、中金安徽交控REIT（11.44%）、平安广州交投广河高速公路REIT（10.44%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率 经营权REITs的IRR水平 IRR（%） REIT … 7% 14 6% 1210 5% 8 4% 6 3% 42 2% 0 1%0% 平安广 浙商证 华夏越 华夏中 国金中 华泰江 中金安 中金山 易方达 工银河 鹏华深 中中嘉华中中富信航实夏信航国建京中特建首首 博华东时安吴招张苏商江州蛇产工口业业产园园业区 园产 … 建华国国华中红信夏泰泰夏金土中合君君杭湖创关肥安安州北新村高临东和科盐产新港久达投田业产创新高光港园园新经科谷仓 … … … 产济产产储 ………… 中嘉华红金实夏土普京深创洛东国新斯仓际深仓储仓圳储基储人物础物才流设流安 … … …… 华华国华嘉夏夏泰夏实北基君华物京金安润美保华城商消障润投业费房有宽 REITREIT REIT … REIT 巢庭 保 … 华中华华华夏金安夏夏金印百首大茂力联创悦商消消奥城业费费特购基莱物 … …REIT 础斯中 设心 … 州券秀国交沪高交投杭速建广甬公高河高路速高速封 REIT REIT 速闭 …… 国苏徽 REIT REIT 铁交交 REIT 建控控高 REIT 速 高深北圳投能国变集高高能国光电电团速速源家伏建工高公集电清新 REIT REIT REIT REIT REIT 速路团投洁能 REIT 公高新能源 路速能源 …源 投钢创 REIT 明生水 REIT REIT 阳物务智质 能新能源 可转债：正股、估值双跌，可转债下跌1.86% 权益普跌，沪深300与中证1000跌幅相近 权益行业11涨20跌，房地产、有色金属、家用电器表现较好 权益行情：行业11涨20跌，房地产、有色金属、家用电器表现较好 权益趋势性较上期增强 TMT、传统周期板块权益表现最好（%） 涨跌幅 上涨数量占比 板块最弱 板块最强 稳定 -0.89% 33.33% -2.74% 1.14% 大宗商品 -0.12% 50.00% -2.48% 3.78% 传统周期 0.45% 25.00% -3.26% 6.33% 消费 -2.59% 20.00% -5.36% 0.27% 新兴周期 -0.70% 50.00% -2.49% 0.72% TMT 0.64% 50.00% -2.46% 3.46% 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延