另类资产观察：优质资产供给，推升同类REITs二级市场价格

证券研究报告 【另类资产观察】优质资产供给，推升同类REITs二级市场价格 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年6月16日 2024年第18期总第101期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股指，跑输债券。本期（5.31-6.14,以下同）REITs指数涨跌幅为0.40%，各指数涨跌幅表现:债券>REITs>可转债>沪深300>红利股。红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为5.67%、5.44%、5.23%。 可转债跟随权益下跌0.94%。权益继续普跌。权益主线，一是PCB（印制电路板）需求转好，带动电子、通信上涨；二是大盘普跌背景下稳定板块相对抗跌，公用事业、交通运输、非银金融等行业表现相对较好；三是交易部分小微盘股票的退市风险，Wind小微盘股指数跌7.68%，跌幅超过18年以来95%的时期。可转债跟随权益下跌，估值、成交量也有所下行，转债市场情绪偏冷。正股退市等信用风险对可转债市场的冲击，更多 体现在结构分化，小盘转债、AA-及以下评级转债分别下跌1.45%、2.5%；而大盘、AAA评级转债仅下跌0.48%、0.25%，相对坚韧。转债板块表现，稳定（-0.61%）＞TMT（-0.92%）＞新兴周期（-0.93%）＞大宗商品（-1.38%）＞消费（-1.60%）>传统周期（-1.79%）。 策略展望 优质资产供给推升同类REITs二级市场价格。REITs将丰富核心城市保障房、新能源等优质资产的供给，投资者关注度较高、情绪较高涨。华夏特变 电工新能源REIT发售，公众投资者认购倍数创新高，带动同为光伏项目的中航京能光伏REIT上涨2.59%，此外，该项目也宣布扩募水电资产，参考嘉实中国电建REIT上市表现，市场对水电的认可度较高。保障房板块本期表现最佳，上涨2.42%，此前3个个券宣布扩募北上深资产。下周REITs市场将再迎集中解禁。此次集中解禁的，主要是21年6月首批公募REITs上市时，原始权益人及关联方认购份额中超出20%的部分，以产业园、高速公路为主，解禁市值约47.83亿元。解禁对REITs指数影响或不特别明显，这一批REITs在22年6月解禁时，当周、1个月内REITs指数上涨1.00%、4.68%。 再考虑到本轮解禁的市值占比更小，且持有者主要是原始权益人及关联方，解禁后的抛售压力应当更小，REITs走势或应更关注一级项目供给、红利股走势等。择券上，一是持续关注经营稳健的保障房板块；二是跟踪一级发行及投资者认购情绪，关注保障房、能源板块。 债底保护一般，正股暂不明朗，可转债仓位建议中性。半月维度，我们建议可转债跟随权益走势，逢低买进、逢高止盈。正股端，中证A股较5月20 日高点下行5.73%，跌幅超过18年以来88%的时期，调整幅度尚可，但基本面回升趋势暂不稳固，不排除信贷偏弱、周一将公布的工增等数据会对情 绪形成扰动。估值端略显鸡肋，可转债百元平价溢价率与今年1月以后的高点基本相当。可转债的债底保护来看，全市场可转债价格中位数为114.50元，在历史中位附近，算不上十分便宜；高评级高YTM策略的预期收益率、可投范围都未明显扩张，均与5月末基本相当，当前可转债暂未下 行到债底保护强的位置。综合来看，我们对仓位建议中性，若权益再进一步调整可逐渐累积仓位。择券上，当前权益情绪偏弱，仍建议关注相对抗 跌的高红利主线，如稳定、大宗商品板块。 公募REITs：REITs跑赢股指，跑输债券 REITs行情回顾：REITs跑赢股指，跑输债券 本期（5.31-6.14,以下同）各指数涨跌幅表现:债券>REITs>可转债>沪深300>红利股。本期REITs指数涨跌幅为0.40%。而股 市涨跌幅为-1.07%，其中红利股涨跌幅为-1.82%，债券涨跌幅为0.44%。 本期各板块REITs涨跌幅:保障性租赁住房>生态环保>能源基础设施>交通基础设施>消费类基础设>园区基础设施施>仓储物 流。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较保障性租赁住房板块表现最佳，仓储物流板块表现最弱 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% -1.07% -0.94% 0.40%0.44% -1.82% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 2.42% 涨跌幅 中中沪中中 300 - REITs( 证债深证证 新红转 综利债 益指合全 收数财收 ( ) 盘富益 全总 ) 收值 -0.50% 1.65% 1.18% 0.16% -0.08% -0.02% -1.00% 园区基础设施 -0.72% 仓保消 储障费 物性基 流租础 赁设 住施 房 交能生 通源态 基基环 础础保 设设 施施 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs位于历史21.30%分位数 本期末REITs位于21.30%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 20.40%、43.70%分位数。 本期REITs周均换手率3.30%，环比上期-0.45个百分点，低于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为17.38亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于61.00%、14.70%分位数。 REITs位于21.30%分位数 资料来源：Wind，平安证券研究所 5 REITs指数相对于股债表现 REITs与股债相关系数 REITs周度换手率及成交额 REITs行情回顾:红土深圳人才安居、中金厦门安居保障性租赁住房、中金湖北科投光谷产业园表现最好 本期表现最好的3只REITs：红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT，涨跌幅分别为5.67%、5.44%、5.23%。 本期换手率最高的3只REITs：国泰君安临港创新产业园REIT、华泰江苏交控REIT、易方达深高速公路REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 REITs与债券比价 估值择时指标多数指向REITs未低估 注：与债券比超过571BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80% 指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年 以来的经验》。 REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs未低估 与债券比（IRR-10Y国债利差） 与股票比（产权分派率-红利股利差） 与底层资产比 （NAV折价个券占比） 当前值 461BP -131BP 41.67% 分位数 83.30% 68.60% 76.60% 是否低估（当前值） 否 暂不参考 是 是否低估（分位数） 是 否 否 REITs与红利股比价 REITs与底层资产比价 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.53%，经营权类IRR7.57% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 7.11% 67.30% 6.86% 78.30% 产权类 4.53% 83.30% 6.03% 84.00% 园区基础设施 5.12% 86.60% 6.62% 85.90% 仓储物流 4.92% 88.60% 6.16% 86.20% 保障性租赁住房 4.01% 73.00% 4.95% 86.20% 消费基础设施 3.76% 25.00% 5.89% 57.30% 特许经营类 9.00% 60.00% 7.57% 77.00% 交通基础设施 9.24% 69.30% 9.33% 83.40% 能源基础设施 8.71% 41.40% 4.19% 42.30% 生态环保 7.77% 52.00% 4.35% 53.90% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.44%）、东吴苏州工业园区产业园REIT （5.63%）、华夏合肥高新产园REIT（5.60%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建 高速REIT（13.14%）、平安广州交投广河高速公路REIT （11.51%）、中金安徽交控REIT（10.60%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率 7% 6.44% 14.00 经营权REITs的IRR水平 13.14 11.51 9.69 10.60 7.276.84 6.15 7.79 6.66 3.144.21 5.324.614.59 4.18 IRR（%） 6%5.49%5.34%5.63% 5.60% 5.04% 5.29% 5.12%5.23% 4.94% 5.30% 5%4.45% 4.88% 4.68% 4.81% 12.00 4%3.79% 3% 2% 1% 0% 4.13% 3.53%3.88%3.81% 4.11% 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 博华东建华 时安吴信夏 国国华 泰泰夏 中红中嘉红 金土金实土 中华华 金夏夏 国华嘉华中 性泰夏实夏金 平浙闭华华 REIT 速安商式夏夏 国华中 金泰金 中易鹏 REIT REIT 金方华 中中嘉中富 REIT 信航实航国 招张苏中合 君君杭 湖创普 京创赁厦北 基租君华物金印 公广证基越中 中江安山 REIT REIT 路 达深能建京源中首首 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 商江园州关肥园安安 州园北流新洛 东新住门京 金赁安润美茂力 路州券础秀国 国苏徽 高深圳 源投能国钢创 REIT REIT REIT 蛇产工村高 临东和科盐斯仓深房安保 华住城商消商消 交沪设高交 铁交交 集高能 国光电生水 REIT REIT REIT REIT REIT REIT 口业业产新 港久达投田仓储圳 居障润房投业费业费 投杭施速建 建控控 团速源 家伏建物务 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 产园园业产 REIT REIT 业区园园 园产 业 创新高 新经科 产济产 业园 光港储基人谷仓物础才产储流设安业物施居 保房有宽基 REIT 障巢庭础 性保设 租障施 广甬公高高河高路速速高速封 高公电清质 REIT 速路投洁 公新能 可转债：可转债跟随权益下跌0.94% 宽基指数普跌，沪深300跑赢中证1000 权益行业3涨28跌，电子、通信、公用事业表现较好 权益行情：权益行业3涨28跌，TMT板块表现最好 权益趋势较上期微升 TMT板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 -2.89% 14.29%-8.52%1.64%0.00%-5.38%-3.26%0.00%-6.14%-0.28% 大宗商品 -4.58% 传统周期 -4.25% 消费 -4.56% 0.00% -5.80%-2.74% 新兴周期 -2.55% 0.00% -4.36% -1.00% 4.19% TMT 0.85% 50.00% -2.78% 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益流动性：北向资金净流出，成交量有所下降 本期股票型ETF净流入285.88亿份 本期北向资金周均净流出82.84亿元 权益周均成交量环比上期下降14.33% 转债行情：可转债跟随权益下跌0.94% 权益下跌2.31%，转债下跌0.94%（%） 本期转债周均成交量环比下降8.35% 百元平价溢价率压缩0