另类资产周报：REITs审批进度披露常态化，资产供给将进一步丰富

证券研究报告 【另类资产周报】REITs审批进度披露常态化，资产供给将进一步丰富 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年3月24日 2024年第12期总第95期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑输股指、信用债。本周REITs指数周涨跌幅为-2.41%。本周各指数涨跌幅表现:可转债>国债>高收益信用债>沪深300指数>REITs。本周表现最好的3只REITs：嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT，涨跌幅分别为1.47%、0.49%、0.37%。 风格占优、估值抬升，可转债跑赢权益。权益微跌0.03%，主线是kimi主题催化，TMT明显跑赢其他板块。可转债与权益背离，上涨0.69%。一方面，转股溢价率低位回升；另一方面，本周小盘、成长风格正股占优，对转债更加有利。转债板块表现，TMT（1.95%）＞消费（1.35%）＞传统 周期（1.02%）＞新兴周期（0.73%）＞大宗商品（0.72%）＞稳定（0.55%）。细分行业看，农林牧渔是表现最好的转债行业，正股角度，多家猪企宣布进入重整，产能或加速出清，养殖类股票市场关注度提升；估值角度，上周五农林牧渔转债溢价率（剔平价）仅在7.9%分位数，正股反弹之后触发溢价率大幅回升。 策略展望 REITs审批进度披露常态化，资产供给将进一步丰富。证监会首次以单列表格方式公开REITs产品的审批进度，并计划每周更新，体现出监管对于REITs市场扩容、优质资产供给的高度重视。当前REITs市值仅974亿元，日均成交量仅4.5亿元（2024年以来），市场容量小、资金容纳度低，机构投资REITs面临可投资产相对不足的问题。监管重视REITs发行有助于解决这一痛点，将推动REITs成为大类资产配置的重要组成部分。当前 REITs静态估值仍较低，具有长期配置价值。但月度以下短周期维度，REITs或回归平淡。择券上，一是产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金有可能再度向经营权板块流动；二是仍以基本面为基石，在经营状况较好的个券中选择估值相对低的个券。 转债仓位或可略偏积极，维持高YTM策略、低溢价率择券不变。近两周转债情绪略有改善，成交量、溢价率均有所提升，这可能与股债波动收窄、赚钱效应转弱有关。展望后续，债市赔率较低叠加供给放量，低估值的可转债相对于债券的性价比可能有所抬升，可转债的仓位可以更偏积极。 当前权益的优势行业轮动较快，建议暂时淡化宏观景气度板块选择，从转债自身特性入手择券。一是继续以高YTM策略、下修博弈为基础策略；同时适当关注溢价率低的行业及个券，如石油石化、建筑装饰、轻工制造等。 公募REITs：REITs跑输股指、信用债 REITs板块表现：REITs跑输股指、信用债 本周（3.15-3.22,以下同）本周各指数涨跌幅表现:可转债>国债>高收益信用债>沪深300指数>REITs。本周REITs指数周涨跌 幅为-2.41%。而股市周涨跌幅为-0.70%，高收益信用债涨跌幅为-0.15%，REITs跑输股指、信用债。 本周各板块REITs涨跌幅:能源基础设施>保障性租赁住房>消费类基础设施>仓储物流>交通基础设施>生态环保>园区基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较 各板块REITs涨跌幅、换手率、2024年初累计涨跌幅，与行业指数对比 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自 2024年1月1日。 REITs板块表现：产权类REITs与信用债利差增加12BP 本周REITs下跌、股市上涨，REITs整体跑输股指、信用债。产权类REITs现金分配率和投资级企业债到期收益率的利差约为225bp，约处于94.29%分位数水平。 本周REITs平均换手率5.27%，环比上周下降1.50个百分点，高于23年4季度 的均值4.47%。 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 产权类REITs现金分派率与投资级企业债收益率 REITs与AA利差(BP，右轴) 产权类现金分派率均值 中债企业债到期收益率(AA):3年 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 REITs指数与沪深300走势REITs指数相对于股债表现 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 REITs平均周换手率和累计涨跌幅相关性 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 0.7 REITs沪深300（右轴） 5,5001.4 5,0001.3 1.2 4,5001.1 4,0001.0 0.9 3,500 0.8 3,0000.7 REITs/沪深300REITs/国债指数 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 REITs换手率，右轴（%） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2021-062021-122022-062022-122023-062023-12 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 2021-062021-112022-042022-092023-022023-072023-12 富国首创水务REIT中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设… 浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住…华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT红土创新深圳人才安居REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT 富国首创水务REIT中航首钢生物质REIT中航京能光伏REIT 中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中金山高集团高速公路REIT 中金安徽交控REIT 华泰江苏交控REIT 国金中国铁建高速REIT 华夏中国交建高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基础设… 浙商证券沪杭甬高速REIT 平安广州交投广河高速公路REIT 华夏金茂商业REIT嘉实物美消费REIT华夏华润商业REIT 国泰君安城投宽庭保障性租赁住… 华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 红土创新深圳人才安居REIT嘉实京东仓储基础设施REIT中金普洛斯仓储物流REIT 红土创新盐田港仓储物流REIT中金湖北科投光谷产业园REIT华夏杭州和达高科产园REIT国泰君安东久新经济REIT 国泰君安临港创新产业园REIT 华夏合肥高新产园REIT 建信中关村产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT 华安张江产业园REIT 博时招商蛇口产业园REIT REITs周表现:嘉实物美消费、华夏金茂商业、国泰君安临港创新产业园表现最好  本周表现最好的3只REITs：嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、国泰君安临港创新产业园REIT，涨跌幅分别为1.47%、 0.49%、0.37%。  本周换手量最高的3只REITs：国泰君安临港创新产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、富国首创水务REIT。 各类REITs周涨跌幅 周度涨跌幅 各类REITs周换手率 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 换手率（%） 12 10 8 6 4 2 0 园区基础设施 仓储物流保障性租赁住房消费基础 设施 交通基础设施 能源基础生态环 设施 保 园区基础设施 仓储物流保障性租赁住房消费基础设 交通基础设施 能源基础设生态环 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs静态估值：REITs静态估值位于低位 REITs静态估值位于低位。1）产权类REITs现金分派率在历史92.9%分位数，当前园区基础设施、仓储物流、保障性租赁住房和消费基础设施现金分派率分别为5.50%、5.01%、3.98%、5.29%。2）经营权类REITsIRR在历史83.5%分位数，当前 交通设施、能源和生态环保板块IRR分别为9.51%、4.68%、5.63%。 REITs审批进度披露常态化，资产供给将进一步丰富。证监会首次以单列表格方式公开REITs产品的审批进度，并计划每周更新，体现出监管对于REITs市场扩容、优质资产供给的高度重视。当前REITs市值仅974亿元，日均成交量仅4.5亿元 （2024年以来），市场容量小、资金容纳度低，机构投资REITs面临可投资产相对不足的问题。监管重视REITs发行有助于解决这一痛点，将推动REITs成为大类资产配置的重要组成部分。当前REITs静态估值仍较低，具有长期配置价值。但月度以下短周期维度，REITs或回归平淡。择券上，一是产权类REITs连续大涨之后，风险偏好相对低的资金有可能再度向经营权板块流动；二是仍以基本面为基石，在经营状况较好的个券中选择估值相对低的个券。 各板块REITs的静态估值水平 资料来源：Wind，平安证券研究所。 备注：Caprate根据公司公告的初始值和当前涨跌幅估算，IRR为中债IRR，板块IRR/Caprate根据板块中样本根据市值加权计算。REITs板块的NAV折溢价率=总市值/底层净资产估值-1，P/FFO=总市值/24年预计可供分配金额，若无24年预计可供分配金额则用23年预计可供分配金额，再次使用22年实际可供分配金额。 可转债：风格占优、估值抬升，可转债跑赢权益 权益行情：权益行业13涨18跌，TMT板块涨幅最高 宽基指数分化，小盘好于大盘 权益趋势较弱，优势行业快速轮动 注：涨幅IC值越大，股市优势行业趋势延续性越强。 权益行业13涨18跌，传媒、农林牧渔、综合涨幅最高 TMT板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 0.00% 42.86%-1.59%3.15%0.00%-2.08%-0.69%37.50%-2.59%4.49% 大宗商品 -1.36% 传统周期 -0.29% 消费 -0.47% 20.00% -2.13%2.24% 新兴周期 0.20% 50.00% -1.06% 1.31%9.40% TMT 3.85% 100.00% 1.74% 权益流动性：股票型ETF、北向资金净流出 本周股票型ETF净流出144.20亿份 本周北向资金净流出77.76亿元，环比减少405.96亿元 Wind全A成交量环比增加4.37% 转债行情：成交量、溢价率小幅抬升，转债跑赢权益 权益微跌0.03%，转债上涨0.69%（%） 转债成交量环比增加3.87% 百元平价溢价率拉升0.77个百分点至20年以来37.8%分位数 转债行情：转债行业27涨2跌，TMT板块涨幅最高 转债行业27涨2跌，表现最好的是农林牧渔、美容护理、通信 转债板块普涨，表现最好的是TMT板块 剔平价后转债估值涨幅最高的是美容护理、通信、农林牧渔剔平价