2024年上海第五批集中供地出让解读

城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 新老静安携手，第五批次两幅涉宅地块成交总价达120亿元！ 城市测量师行 今年上海第五批次集中供地交易活动于9月14日落下帷幕。本批次共计2幅地块，土地总面积约5.01万平方米，为2024年出让面积最小的一批次。 城市测量师行 最终，静安区灵石社区N070402单元094a-14地块以底价成交，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块以31.2%的溢价率成交，合计成交金额达120亿元。 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 地块成交结果一览表 城市测量师行 城市测量师行 1土拍规则调整 城市测量师行 根据上海市规划资源局网站消息，从第五批次开始，上海商品住房用地出让将对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 两幅地块每轮的品质相关指标具体要求如下： 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 土地交易环节引入“双高双竞”模式，旨在营造更加公平、更有活力的市场环境，推动住宅建设向高质量发展迈进，促进房地产市场健康稳定发展： （1）鼓励高质量建设。“双高双竞”政策强调的高质量建设要求，旨在引导房企在项目开发中注重建筑品质、绿色环保、智能化等方面，从而提升整个区域的居住环境和城市形象。这既满足人民群众对美好生活的向往，也对树立区域内品质标杆产生积极推动作用。 城市测量师行 城市测量师行 （2）释放明确市场信号。此次土拍规则的调整，既是对当前市场状况的积极回应，同时也向市场传达了政府将切实落实好促进房地产市场平稳健康发展和加快构建房地产发展新模式的明确信号。这表明政府将持续优化房地产市场调控，确保市场运行在合理稳定的区间。 城市测量师行 （3）应对市场冷热不均现象。上海土地市场冷热不均现象显著，热点地块竞争激烈，价格屡创新高，非热点地块则相对冷清。这种不平衡现象不仅加剧了市场的不稳定性，也非楼市健康发展的理想状态。“双高双竞”政策重塑土拍规则，引导房企以更加理性的态度参与土地竞拍，避免盲目追逐热点地块。 （4）提高拿地门槛与成本。通过设定更高的资质、财务指标或自有资金比例等门槛，增加房企拿地难度和成本，促使其在决策时更加审慎，避免过度杠杆化和冲动拿地现象的发生。此举有助于降低市场风险，防止未来可能出现的资金链断裂等风险问题。 城市测量师行 城市测量师行 （5）促进市场均衡发展。借助政策调整，实现土地市场供需平衡，减缓市场波动，为房地产市场的长期稳定发展奠定基础。同时，也有助于优化资源配置，使土地资源能够更有效地为城市发展和民生改善服务。 城市测量师行 “双高双竞”政策是上海土地市场应对当前挑战、促进市场健康发展的一项重要举措，为城市的可持续发展奠定坚实基础。 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 2地块分析 两幅地块分别位于新静安和老静安，两者在区位条件和地块特性上存在较大差异。 1）静安区灵石社区N070402单元094a-14地块 ·容积率：2.95·地块面积：31602.73㎡ ·土地用途：普通商品房，办公楼·中小套型：40% 城市测量师行 城市测量师行 ·成交总价：636561万元（底价成交）·成交楼面价：68280元/㎡ 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 地块位于静安区大宁板块，周边配套设施较齐全。交通方面，地块紧邻地铁网络，与地铁1号线上海马戏城站距离约440米，与在建的地铁20号线彭越浦路站相距约1公里，2公里内还有在建的19号线；教育资源方面，地块周边1.5公里范围内汇聚了诸如上海市静安区闸北第二中心小学、风华中学等优质学校；医疗配套上，地块2公里范围内有两家三甲医院——上海市同济医院和上海市第十人民医院；商业氛围也较为浓厚，大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁音乐广场等多元化休闲购物场所均位于地块1公里范围内，能满足居民日常生活及娱乐需求。 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 地块所在的灵石社区土地稀缺，近两年来未出让任何涉宅地块。而距离地块约3公里的中兴社区已成为土地市场的焦点，最近一次涉宅地块出让是在2024年4月，越秀地产以总价16亿元、楼面价7.8万元/㎡成功竞得中兴社区151b-19地块，房地联动价为12.1万元 城市测量师行 城市测量师行 /㎡。此外，地块周边新房也较少，临近的静安天悦最后一期于2023年10月开盘销售，成交均价约10.5万元/㎡。距离地块约3公里处的静安玺樾项目于2024年5月开盘，推出307套房源，成交均价约为12万元/㎡，其认购率为57%。 虽然地块位于大宁板块的核心地带，但并非纯住宅项目，办公部分有特定的产业导入要求和税收要求，条件较为严苛，最终以底价成交。 2）静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块 城市测量师行 ·容积率：2.68·地块面积：18501.783㎡ ·土地用途：普通商品房·中小套型：40% ·成交总价：565987万元（溢价率31.2%）·成交楼面价：114145元/㎡ 地块位于静安区曹家渡板块，周边配套设施完善且成熟。 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 交通方面，地块距离地铁14号线武定路站约300米，与地铁7号线昌平路站相距约800米，出行较为便捷；教育资源方面，地块周边有常熟幼儿园、余姚路第二幼儿园、上海市第一师范学校附属小学等多所优质学校；商业配套方面，距离约600米处便是889广场，提供多样化的购物与休闲体验，2公里范围内更有久光百货、静安嘉里中心、恒隆广场等大型商业综合体，充分满足居民购物与娱乐需求。 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 城市测量师行 曹家渡板块在住宅用地出让方面更为稀缺，近几年内未推出任何招拍挂地块。2公里范围内，老静安仅在2022年及2024年有2幅宅地通过协议方式出让，且较大的1幅地块面积也仅为2.1万平方米。 城市测量师行 城市测量师行 最终，本地块以31.2%的溢价率成交，刷新今年溢价率新高。不过，地块形状不规整，四周被存量建筑紧密包围，这将在一定程度上限制产品的开发设计。如何充分利用地块特点，克服地块形状及环境限制，将是项目成功的关键所在。 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师行 城市测量师 城市测量师行 免责声明 本报告刊载信息时间截止2024年9月14日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 城市测量师行 城市测量师行 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 城市测量师行 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988