2024年上海第三批集中供地出让解读

总计91.33亿元！上海2024年第三批次集中供地“价高者得” 今年上海第三批次集中供地交易活动于7月9日落下帷幕。 本批次供地延续了第二批次的模式，4幅地块一次性出让，土地总面积为15.29万平方米，与上一批相比基本持平；总出让金额达91.33亿元，平均溢价率为8.44%。其中，杨浦区平凉社区02H1-01地块和杨浦区长白社区H2-17地块分别以21.18%和17.12%的高溢价率成交。 地块成交结果一览表 1特点 1）取消最高限价 6月7日，上海市土地交易市场发布2024年第三批次集中供应地块出让公告。本批次最大的变化在于取消了原先设定的10%最高溢价限制（同时明确当溢价率超出一定限度后会转入摇号环节）。 土地最高限价政策实施以来，在稳定市场预期和抑制非理性竞拍行为方面发挥了积极作用。然而，随着市场环境和土地供应情况的变化，原有的非理性竞拍现象已逐渐消失。在上海土地交易市场恢复传统的“价高者得”竞价模式后，土地价格将由市场化竞价确定，土地资源市场化配置效率得到提升；开发商将不再受到价格上限的束缚，可以根据自身实力、项目规划及市场预期，自由参与竞价。 2）放开房地联动价限制 本批次供地活动中，在各地块的《竞价承诺书》中取消了“房地联动价”的设置。放开房地联动价限制后： （1）市场信心提升 取消房地联动价后，市场信心有望得到一定的提振。对于新房市场来说，尽管仍有备案 价的限制，但价格上限的可调整空间预计将有所拓宽，新房价格走势将呈现稳健且向好的态势；二手房方面，受新房市场价格上扬的带动，部分购房者转而将目光投向二手房市场，将有助于二手房市场价格保持相对稳定。 （2）“倒挂”现象逐步消失 没有房地联动价的限制后，新房售价将更多地由市场供需决定，有望逐步消除市场中的“倒挂”现象，即新房售价低于周边同品质二手房价格的情况。而那些利用“倒挂”现象赚取高额利差的行为也将得到有效遏制，进一步推动房地产市场健康平稳发展。 （3）房企利润空间增加 房企可依据市场情况自由参与竞价，以更有竞争力的价格成功竞拍优质地块。同时，根据市场需求及自身实力灵活调整产品定位，并优化销售策略，以实现更高的销售价格和利润空间。 不过，房地联动价的取消在为企业带来更大利润空间的同时，也要求企业在投资决策过程中保持更高的谨慎性。企业需进一步强化内部管理并严格控制成本，综合考虑现金流状况，并在多方权衡后做出地块报价决策。 3.冷热分化不均 本次土地拍卖继续呈现冷热不均的态势，既有地块以高溢价成交，也有地块仅以底价成交。 杨浦区的2幅地块凭借地理位置优势和丰富的配套资源，成为多家房企竞相争夺的焦点，溢价率分别达到21.18%和17.12%；宝山区和奉贤区的2幅地块由于自身条件和区域的市场认可度不高，最终均以零溢价率，底价成交。 4.央国企包揽全部地块 地价上限的取消，意味着对参与土地竞拍的房企提出了更高的资金实力要求。在此背景下，央国企凭借其雄厚的资金储备及稳健的经营策略，在土地市场中具有较高的竞争优势，此次出让的4幅地块均由央国企竞得。 同时，本次土地交易为市场传递出一个信号：在后续的一段时间内，资金实力将成为房企能否成功竞得地块、实现可持续发展的核心要素。 2地块区域分布 本次出让的4幅地块具体分布在：杨浦区（2幅）、宝山区（1幅）、奉贤区（1幅）。按照环线来看，外环线内外的地块数量各占一半。 3个别地块分析 本次交易活动中，位于杨浦区的两幅地块受关注程度更高。 2幅地块距离轨道交通地铁站直线距离均在1公里以内，所在区域居住品质与宜居性较好，有多家商业综合体和各类休闲胜地，如百联滨江购物中心、杨浦滨江渔人码头、平凉公园、复兴岛公园等，另有多所优质教育资源，如控江二村小学分校、控江中学等。 杨浦区平凉社区02H1-01地块坐落于内环内，周边近2年已有多幅涉宅用地成功出让，保利集团和上海城投为主要拿地企业。未来两年内，该区域将迎来较大的新房供应潮。经过上海城投与保利发展的激烈多轮竞价，该地块最终被保利发展以高达21.18%的溢价率成功竞得，成交总价为22.03亿元。 杨浦区长白社区H2-17地块位于内中环间，但距离内环高架直线距离不超过1.5公里。聚焦地块周边住宅情况，新房项目寥寥无几，以2000年以前的存量住宅小区为主。目前，年份较新的存量住宅小区有华发公馆，竣工年份为2018年，均价11.6万元/㎡。最终，该地块被越秀和北京城建联合体以22.3亿元成功拿下，溢价率达17.12%。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2024年7月9日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10、11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988