2024财年业绩预览：预计租金收入达200亿港元，核心利润微降

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元74.45 目标价 港元96.10↓ 潜在涨幅 +29.1% 2024年9月3日 新鸿基地产(16HK) 2024财年业绩预览：预计租金收入达200亿港元，核心利润微降 预计2024财年业绩维持平稳：因去年香港开发物业交付量之低基数，加上其余各线业务的复苏，我们预期2024年收入同比增8.9%至约775亿港元。因市场调整关系，我们预期物业开发毛利率将降至约35%，整体毛利率同比降约2-3个百分点至45%。因此，我们预期核心净利润将同比微降约7%至223亿港元。另外，我们相信公司预期全年分派比率会更接近40-50%之上限，我们预计全年股息同比降约22%至约3.85港元。 租金收入可达200亿港元，各线业务回稳：租金收入在2024上半财年同比上升1.7%至89.4亿港元，其中零售分部录得3.5%同比增长。我们相信香港零售组合在2024下半财年继续录得增长，加上内地租金收入增长，2024财年租金收入预计可达200亿港元。另外，受惠于通关以及旅游入境人数反弹，加上去年全年基数较低，我们预计酒店收入会有较明显增幅。此外，我们相信除电讯业务外其余各线业务均会录得温和增长。 下调收入及利润预测：我们下调了2024/25/26财年的收入、盈利及毛利率预测，以反映开发利润率的下降及2024财年销售放缓的影响。我们分别下调2024/25/26财年核心利润预测11.3%/10.2%/8.2%，主要由于开发利润率下降和高利率环境下利息成本的提高。 维持买入，目标价下调至96.1港元：我们维持对新鸿基地产的买入评级，鉴于1）最新的印花税以及按揭政策调整将大幅降低中小单位的购置成本，而公司拥有充足的定位中端市场的可售货源；以及2）租金回升，旅游业温和复苏将带动公司旗下中高端商场之消费以及租户承租能力。基于我们最新的估算，下调每股资产净值预测至192.2港元（前为200.2港元，主要下调写字楼资产净值以及住宅价格下跌），基于50%的资产净值折让 （前为45%），目标价由110.1港元下调至96.1港元。 个股评级 买入 1年股价表现 16HK恒生指数 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 9/231/245/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元) 90.45 52周低位(港元) 65.70 市值(百万港元) 215,739.72 日均成交量(百万) 1.39 年初至今变化(%) (11.84) 200天平均价(港元) 73.42 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 77,747 71,195 77,541 84,049 88,737 同比增长(%) -8.8 -8.4 8.9 8.4 5.6 核心利润(百万港元) 28,729 23,885 22,303 24,414 26,248 核心每股盈利(港元) 9.91 8.24 7.70 8.42 9.06 同比增长(%) -3.8 -16.9 -6.6 9.5 7.5 前EPS预测值(港元) 8.68 9.38 9.92 调整幅度(%) -11.3 -10.2 -8.7 市盈率(倍) 7.5 9.0 9.7 8.8 8.2 每股账面净值(港元) 207.71 207.75 210.20 215.01 220.14 市账率(倍) 0.36 0.36 0.35 0.35 0.34 股息率(%) 6.6 6.6 5.2 5.7 6.1 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新鸿基地产(16HK)目标价及评级 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK新鸿基地产买入 74.55 96.10 28.9% 2024年09月03日 香港房地产 17HK新世界发展买入 6.83 10.18 49.0% 2024年09月02日 香港房地产 823HK领展房托买入 36.75 47.70 29.8% 2024年05月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 23.85 23.84 0.0% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK华润置地买入 20.95 24.94 19.0% 2024年08月28日 内地房地产 123HK越秀地产买入 3.95 6.60 67.1% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.41 1.16 182.9% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK中海物业买入 4.69 5.70 21.5% 2024年08月29日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 4.16 6.08 46.2% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 2.45 3.20 30.6% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.95 4.72 60.0% 2024年08月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.50 0.60 20.0% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年9月2日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (3,780) (4,262) (5,053) (5,889) (6,883) 投资活动 (9,555) (12,549) (3,871) (8,753) (19,651) 其他投资活动现金流 3,843 754 0 0 0 投资活动现金流 (9,492) (16,057) (8,924) (14,642) (26,534) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 77,747 71,195 77,541 84,049 88,737 税前利润 36,152 31,614 31,868 32,303 34,397 主营业务成本 (37,906) (36,737) (42,813) (48,396) (51,758) 合资企业/联营公司收入调整 (2,790) (4,069) (4,616) (4,669) (5,794) 毛利 39,841 34,458 34,727 35,653 36,979 折旧及摊销 4,997 4,765 3,519 3,464 3,337 销售及管理费用 (7,080) (7,324) (7,923) (8,504) (8,889) 营运资本变动 (15,342) 1,565 (663) (2,429) (423) 其他经营净收入/费用 601 411 448 485 512 利息调整 (2,464) (3,840) (2,786) (2,628) (2,665) 经营利润 33,362 27,545 27,252 27,635 28,602 税费 (7,217) (7,526) (3,947) (4,037) (4,902) 财务成本净额 (1,747) (2,499) (2,786) (2,628) (2,665) 其他经营活动现金流 (575) 293 0 0 0 应占联营公司利润及亏损 2,790 4,069 4,616 4,669 5,794 经营活动现金流 12,761 22,802 23,376 22,005 23,949 其他非经营净收入/费用 (2,619) (593) (10,113) 3,889 3,911 税前利润 31,786 28,522 18,969 33,564 35,643 税费 (5,655) (3,947) (4,037) (4,902) (5,085) 非控股权益 (571) (668) (728) (789) (833) 净利润 25,560 23,907 14,204 27,873 29,726 作每股收益计算的净利润 28,729 23,885 22,303 24,414 26,248 负债净变动 8,767 1,254 49 3,799 14,098 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 0(14,344) 0(14,344) 0(7,102) 0(13,936) 0(14,863) 截至6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 其他融资活动现金流 (3,332) (571) 0 0 0 现金及现金等价物应收账款及票据 20,32321,015 15,28014,757 22,67914,354 19,90313,931 16,55413,486 融资活动现金流 (8,909) (13,661) (7,053) (10,138) (765) 存货 207,614 212,136 216,369 220,686 225,090 其他流动资产 698 610 610 610 610 总流动资产 249,650 242,783 254,011 255,130 255,740 投资物业 398,729 403,559 397,317 409,959 433,522 物业、厂房及设备 44,955 47,168 49,437 52,598 56,880 汇率收益/损失 (350) (469) 0 0 0 年初现金 21,781 20,323 15,280 22,679 19,903 年末现金 20,323 15,280 22,679 19,903 16,554 无形资产5,8155,0794,3433,6072,871 财务比率年结6月30日202220232024E2025E2026E 合资企业/联营公司投资 101,392 101,354 105,970 110,639 116,433 核心每股收益 9.914 8.243 7.697 8.425 9.058 其他长期资产 7,026 6,048 6,048 6,048 6,048 全面摊薄每股收益 9.914 8.243 7.697 8.425 9.058 总长期资产 557,917 563,208 563,115 582,851 615,753 每股股息 4.950 4.950 3.848 4.212 4.529 总资产 807,567 805,991 817,127 837,981 871,493 每股账面值 207.711 207.748 210.199 215.008 220.137 短期贷款 15,857 7,508 12,800 11,519 11,350 利润率分析(%) 应付账款 33,243 36,450 39,617 41,082 44,618 毛利率 51.2 48.4 44.8 42.4 41.7 其他短期负债 13,276 9,456 9,546 10,411 10,594 EBITDA利润率 49.3 45.4 39.7 37.0 36.0 总流动负债 62,376 53,414 61,962 63,012 66,562 EBIT利润率 42.9 38.7 35.1 32.9 32.2 长期贷款 109,074 117,545 112,303 117,382 131,649 净利率 32.9 33.6 18.3 33.2 33.5 其他长期负债 29,373 28,236 28,236 28,236 28,236 总长期