新鸿基地产：2024财年中期业绩大致平穏，租金水平回升

交银国际研究 公司更新 香港房地产 收盘价 港元78.00 目标价 港元110.10↓ 潜在涨幅 +41.2% 2024年2月29日 新鸿基地产(16HK) 2024财年中期业绩大致平穏；租金水平回升 2024财年中期业绩维持平稳：上半财年内地项目交付减少导致物业销售入账下降，但其余各线业务有所复苏。总收入同比上升0.4%至275亿港元。核心净利润同比下降5.9%至约89亿港元，大致符合预期(彭博预测为90亿)。中期股息同比下降24%至每股0.95港元，派息率减少7.3个百分点至30.9%，但因应政府刚公布之放松措施，公司预期全年分派比率会更 个股评级 买入 1年股价表现 接近40-50%之上限，我们预计全年股息约同比下降12.3%至约4.3港元。16HK恒生指数 10% 物业开发收入下降主要受內地交付时间影响：2024财年上半年香港物业开发收入（包括合/联营公司）同比上升25%至36.1亿港元，交付项目主要包括GrandYOHO2,ParkYOHOBologna,ParkYOHONapoli,WetlandSeasonBay2以及KENNEDY38，但内地物业交付下降60%至15.9亿港元，拖累整体开发收入下降23.5%至38.7亿港元。上半年合同销售为129 亿港元，当中包括33亿港元内地销售。因主要项目延后推售，公司下调 全年销售目标至230亿港元(原为330亿港元)，而下半年将有7个项目推 售，总建面约为2.97百万平方呎。 租金收入有所反弹，各线业务回稳：租金收入同比上升1.7%至89.4亿港元，其中零售分部录得3.5%同比增长，公司预期自由行放宽将有助零售业进一步复苏，并预计零售租金将于下半年继续录得增长。另外，受惠通关以及旅游业反弹，酒店收入同比大幅上升48%至27.6亿港元，经营溢利扭亏为盈至4.3亿港元(去年亏损0.63亿港元)。此外，除电讯业务外，其余各线业务均录得温和增长。 重申买入，下调目标价至110.1港元：我们维持对新鸿基地产的买入评级，鉴于1）最新的印花税以及按揭政策调整将大幅降低中小单位的购置成本，而公司拥有充足的定位中端市场的可售货源；以及2）租金回升，旅游业温和复苏将带动公司旗下中高端商场之消费以及租户承租能力。基于我们最新的估算，下调每股资产净值预测至200.21港元(前为212.4港元，主要是下调写字楼资产净值)，基于45%的资产净值折让，目标价由 127.6港元下调至110.1港元。 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 2/236/2310/232/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)110.60 52周低位(港元)71.15 市值(百万港元)226,026.84 日均成交量(百万)21.78 年初至今变化(%)(7.64) 200天平均价(港元)80.28 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 77,747 71,195 81,328 88,381 92,872 同比增长(%) -8.8 -8.4 14.2 8.7 5.1 核心利润(百万港元) 28,729 23,885 25,148 27,192 28,753 核心每股盈利(港元) 9.91 8.24 8.68 9.38 9.92 同比增长(%) -3.8 -16.9 5.3 8.1 5.7 前EPS预测值(港元) 10.85 11.89 调整幅度(%) -20.0 -21.1 市盈率(倍) 7.9 9.5 9.0 8.3 7.9 每股账面净值(港元) 207.71 207.75 210.76 215.99 221.55 市账率(倍) 0.38 0.38 0.37 0.36 0.35 股息率(%) 6.3 6.3 5.6 6.0 6.4 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新鸿基2024财年中期业绩概览 (百万港元) 2023 财年中期 2024 财年中期 同比 (%) 收入 27,428 27,542 0.4 房地产开发 5,057 3,868 -23.5 房地产投资 9,724 10,121 4.1 酒店业务 1,551 2,317 49.4 电信 3,809 3,390 -11.0 交通基建及物流 2,051 2,318 13.0 数据中心业务 1,108 1,290 16.4 其他业务 4,128 4,238 2.7 销售成本 (13,384) (13,724) 2.5 毛利润 14,044 14,044 0.0 销售及推销费用 (1,855) (1,661) -10.5 行政费用 (1,480) (1,594) 7.7 息税前利润 10,859 10,953 0.9 投资物业公平值(减少)/增加 (348) 13 n.m. 净利息费用 (1,215) (1,760) 44.9 应占联营/合资公司利润 1,162 1,752 50.8 税前利润 10,458 10,958 4.8 税项 (1,668) (1,485) -11.0 税后利润 8,790 9,473 7.8 少数股东权益 (380) (328) -13.7 净利润 8,410 9,145 8.7 基本净利润 9,465 8,906 -5.9 每股盈利-呈报(港元) 2.90 3.16 8.9 每股盈利-核心(港元) 3.27 3.07 -6.0 中期每股股息(港元) 1.25 0.95 -24.0 基本派息率(%) 38.3% 30.9% -7.3ppt 息税前利润率 39.6% 39.8% 0.2ppt 房地产开发 45.1% 34.0% -11.1ppt 房地产投资 73.9% 74.8% 1.0ppt 酒店业务 -5.3% 15.5% 20.8ppt 电信 10.3% 10.6% 0.4ppt 交通基建及物流 29.4% 29.0% -0.5ppt 数据中心业务 50.3% 47.8% -2.5ppt 其他业务 -1.8% 14.1% 16.0ppt 基本净利率（%） 34.5% 34.4% -0.1ppt 净负债(百万港元) 114,067 127,786 12.0 每股帐面净值(港元) 207.0 207.9 0.0 净负债比率(%) 19.2% 21.2% 3.0ppt 资料来源：公司资料、交银国际 图表2:新鸿基地产(16HK)目标价和评级 资料来源:FactSet,交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK 领展房托 买入 39.00 48.70 24.9% 2024年02月09日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 10.08 15.80 56.7% 2023年11月29日 香港房地产 16HK 新鸿基地产 买入 78.00 110.10 41.2% 2024年02月29日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 23.05 23.84 3.4% 2023年08月23日 香港房地产 123HK 越秀地产 买入 5.30 10.70 101.9% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.75 1.16 54.7% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK 华润置地 买入 24.25 42.82 76.6% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK 雅生活服务 买入 3.92 8.22 109.7% 2023年08月29日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 5.88 18.50 214.6% 2023年03月29日 物业服务 2669HK 中海物业 买入 6.55 10.80 64.9% 2023年03月23日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 2.70 5.35 98.1% 2023年03月09日 物业服务 资料来源:FactSet,交银国际预测,截至2024年2月28日 财务数据 损益表(百万港元) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 77,747 71,195 81,328 88,381 92,872 税前利润 36,152 31,614 35,375 36,235 38,109 主营业务成本 (37,906) (36,737) (42,681) (48,233) (51,544) 合资企业/联营公司收入调整 (2,790) (4,069) (4,624) (4,669) (5,799) 毛利 39,841 34,458 38,648 40,148 41,328 折旧及摊销 4,997 4,765 3,519 3,464 3,337 销售及管理费用 (7,080) (7,324) (8,366) (9,092) (9,554) 营运资本变动 (15,342) 1,565 220 (2,446) (423) 其他经营净收入/费用 601 411 469 510 536 利息调整 (2,464) (3,840) (2,791) (2,846) (3,111) 经营利润 33,362 27,545 30,751 31,566 32,310 税费 (7,217) (7,526) (3,947) (4,704) (5,727) 财务成本净额 (1,747) (2,499) (2,791) (2,846) (3,111) 其他经营活动现金流 (575) 293 0 0 0 应占联营公司利润及亏损 2,790 4,069 4,624 4,669 5,799 经营活动现金流 12,761 22,802 27,752 25,034 26,385 其他非经营净收入/费用 (2,619) (593) (9,655) 3,464 3,915 税前利润 31,786 28,522 22,929 36,854 38,913 税费 (5,655) (3,947) (4,704) (5,727) (5,823) 非控股权益 (571) (668) (763) (829) (871) 资本开支 (3,780) (4,262) (5,053) (5,889) (6,883) 投资活动 (9,555) (12,549) (4,780) (8,032) (16,905) 其他投资活动现金流 3,843 754 0 0 0 投资活动现金流 (9,492) (16,057) (9,833) (13,921) (23,788) 存货 207,614 212,136 216,369 220,686 225,090 其他流动资产 698 610 610 610 610 总流动资产 249,650 242,783 256,108 259,549 263,549 投资物业 398,729 403,559 398,684 410,181 431,000 物业、厂房及设备 44,955 47,168 49,437 52,598 56,880 无形资产 5,815 5,079 4,343 3,607 2,871 合资企业/联营公司投资 101,392 101,354 105,978 110,647 116,446 其他长期资产 7,026 6,048 6,048 6,048 6,048 总长期资产 557,917 563,208 564