业务回顾
2024年上半年，集团物业预售总额约为4.161亿港元（2023年同期：约4.217亿港元），预售可售楼面面积约为3.8万平方米（2023年同期：4.962万平方米），平均售价约为每平方米10.8763万港元（2023年同期：每平方米8.4522万港元）。集团预售车位单元约280个，金额约为280万元港元。集团物业发展业务在深圳和香港实现物业销售（不含车位销售）收入约为1.878亿港元，可售楼面面积约为1.443万平方米，认列平均售价约为每平方米130.1455万港元。集团交付并确认车位销售收入约为160万元港元。
集团投资物业租金收入约为1.144亿港元（2023年同期：约1.059亿港元），同比增长约8.0%。截至2024年6月30日，集团投资物业整体出租率为82.5%，可出租楼面面积为30.7246万平方米。截至2024年6月30日，集团管理的物业总面积约为142.7万平方米，其中约103.63万平方米的物业面积未由集团开发，约20.7万平方米为商业物业管理项目。截至2024年6月30日，集团20个项目的土地储备（即净可售/可租楼面面积）约为43.7851万平方米。在土地储备策略方面，集团将主要聚焦粤港澳大湾区和中国内地一线城市，如深圳、上海和香港。
业务分析
2024年上半年，全球经济复苏步伐不均，中国经济宏观环境和消费市场持续面临诸多挑战。国际经济不确定性增加，地缘政治风险加剧，消费者信心恢复缓慢，导致经济增长动能不足。房地产行业承受巨大压力，中国政府通过政策加强引导行业需求。中央和地方政府出台了一系列政策，上半年超过300项纾困措施发布。住房购买限制性政策进一步放松，信贷侧刺激政策广泛释放，为市场注入信心。部分重点城市在下跌后出现企稳迹象，整体市场处于低谷。
面对如此挑战性的不利因素，集团坚持“求稳中求进”的业务策略。密切监测全球经济形势变化，深入分析行业政策导向，合理评估市场趋势，有效抵御行业风险。集团积极投入，有序推进业务发展，保持企业发展的韧性。
集团的城市产业社区业务，上海顶春国际中心（建筑面积约10万平方米）已全面融入杨浦区的知识创新区建设，助力“1+2+3+4”创新现代化产业体系建设。通过不断优化产业载体、服务和生态，项目已发展成为具有产业、商业、文化、金融和居住功能的综合性城市产业社区。项目利用杨浦区人工智能、大数据（云计算）产业等产业政策及区域资源优势，以及张江高科技园区杨浦片区“总部经济”和杨浦区“两个优先”政策，积极赋能数字经济，聚焦吸引和培育“在线经济”和“创意设计”等千亿级产业集群相关企业。通过“顶春空间”孵化器，为企业搭建全方位成长平台，提供全周期、多元化的产业服务，助力企业实现可持续发展。华为、汉高（中国）、罗尔斯、天誉生态环境、BONC、安通控股等知名企业相继落户顶春国际中心，全面提升城市产业社区的品牌影响力、产品竞争力和企业集聚度。
集团在内地的城市更新项目，聚焦推进深圳龙岗区的吉盛长项目。根据已发布的《深圳土地整备和利益统筹措施（征求意见稿）》，集团已向龙岗区政府提交申请将该地块作为住宅用地项目。该项目已纳入《深圳城市更新和土地整备计划（2023）》并经深圳龙岗区政府会议审议。预计将于2024年第四季度获批项目启动。广州南沙区旧厂房改造项目，52.5亩土地已纳入《大岗年度城市更新规划（2024）》和《广州年度城市更新规划（2024）》。待南沙区就相关规划单元的《控制性详细规划调整方案》进行审查批准后，集团将启动与南沙区政府签订土地收购协议的流程。
集团在内地的在建项目，深圳上居，一个建筑面积约为7.78万平方米、总金额约为25亿元人民币的高端住宅公寓项目，于2020年9月下旬启动销售，截至2024年6月已登记销售额约为19.46亿元人民币。深圳顶春国际公馆和建尚商业大厦，建筑面积约为10.17万平方米，计划于2024年第四季度销售。这两个项目所在的区域已被纳入深圳核心城区，属于龙华区龙华中心商务区范围。随着周边区域逐渐发展成为中高端消费品牌集群，以及配套商业设施进一步改善，项目的整体价值将进一步提升。
集团在香港的项目按计划推进。香港128WATERLOO项目已全新推出销售，其中19楼A、B、C三个展示单位已对公众开放，预计将凭借新设计提升销售。自2024年中期推出销售以来，已售出77个单位，包括车位，销售额超过17亿港元。项目吸引了众多明星和专业人士，其特色住宅单位市场反响良好。屯门马志明路项目（用地面积约1.42万平方米）位于北部都会区，已获城市规划委员会批准容积率6，目前正进行土地交换申请。集团将继续积极拓展各类渠道，识别优质项目投资机会，确保持续投资和发展香港市场。
尽管上半年市场消费动能不足，市场情绪不确定，Landmark仍努力进行投资以应对缺口，聚焦引入年轻、时尚、网红品牌和品牌，提升商业活力，并通过促销活动提升商户租金收入。截至2024年6月30日，Landmark商业项目平均出租率为90%，部分项目达到100%出租率。物业服务方面，集团目前管理合同面积约为142.7万平方米，包括106个物业项目，其中三个获得“省级优秀示范社区”称号，七个获得“市级优秀示范社区”称号。管理项目运营收入保持稳定，客户满意度进一步提升。
在教育业务方面，教育团队紧跟政府2024年采取的政策规划方向，已制定数项行动计划以推动业务发展和拓展业务资源。在增加学生入学方面，集团充分利用多平台资源，为香港新移民提供一系列服务和支援，包括咨询、学校参观、学生入学和适应香港生活，这对教育业务发展，提升企业社会责任和品牌形象起到了积极作用。为提升教学质量，集团与专业学术机构及其他服务机构合作，实施课程创新和升级教学体系。展望未来，集团将密切关注政府发布的学校运营信息，对教育项目进行战略布局。
未来展望
- 坚定粤港澳大湾区、核心城市核心区域的发展契机。粤港澳大湾区协同发展在2024年加剧，区域经济展现出强劲活力和启动效应。大湾区以其创新引领、高度开放、产业集群、宜居宜业的特点，继续保持高质量发展的高质量和势头。随着深圳中山走廊等一系列重大项目的推进和完成，大湾区产业合作进一步强化。集团将紧跟大湾区建设战略规划和重点区域，聚焦深圳和广州等核心城市，充分发挥自身优势和能力，推进现有项目，探索项目机会，推动集团发展战略的实施。
- 稳固并适度增加稳定收益的投资物业组合。商业和办公物业对周期性具有较强的抵抗力。租金收入的稳步增长是集团稳定现金流的关键组成部分。集团将继续持有、优化和运营优质物业资产，以实现物业保值增值的同时，进一步提高租金收入和盈利能力。
- 者眼香港，积极捕捉海外投资机会。集团一直对香港在大湾区建设中的核心地位以及其北部都会区的发展潜力充满信心。在大湾区区域合作不断加强的背景下，人才计划等积极因素，包括高端人才通行证计划和海外人士回流，将使香港作为金融、航运和贸易中心的地位更加突出。集团将继续关注和珍惜香港的投资机会。我们将利用我们的能力和优势，打造高端精品物业。在继续深化香港市场的同时，集团将积极拓展优质项目机会。
- 洞察潜在投资机会，培育新的业务增长点。集团将继续监测市场动态和行业趋势，关注新经济发展机遇。根据实际发展需要，集团将整合资源，审慎投资，促进多元化业务和房地产业务的协同发展，通过敏捷捕捉新的业务突破和增长点，推动集团业务的整体稳健增长。
财务回顾
2024年上半年，集团总收入和物业销售收入分别为约4.537亿港元和约1.894亿港元，分别同比下降约9.1%和20.4%。集团录得归属于公司普通股股东的净亏损约为5.392亿港元，而2023年同期为约2342.8万港元。截至2024年6月30日，归属于公司普通股股东和优先股股东的每股净资产约为4.8港元，而2023年12月31日为约5.3港元。2024年上半年，集团没有宣布中期派息（2023年上半年：无）。
研究结论
集团上半年业绩受房地产市场下行、融资环境收紧和资金跨境汇兑限制等因素影响，收入和利润均出现下降。集团面临流动性压力，但已采取多项措施缓解压力，包括与银行和股东协商续贷、寻求潜在买家收购海外资产和项目、探索将内地子公司资金转移至香港子公司以部分偿还海外贷款等。集团将继续推进现有项目和已售项目的预售和销售，加快回笼销售款项和其他应收款项，并积极控制管理成本，保持资本支出控制。
