2023年广州市房地产估价行业发展白皮书

1 2023 广州市房地产估价行业发展 白皮书 广州市房屋交易监管中心 广州市房地产评估专业人员协会 2023年12月 目录 目录I 序言I 一、当前房地产估价行业发展环境1 （一）房地产估价行业政策环境1 1.2023年房地产政策变化情况1 2.房地产估价行业管理法规政策6 3.房地产估价技术标准体系状况9 （二）粤港澳大湾区一体化环境11 1.粤港澳大湾区一体化发展背景11 2.大湾区房地产估价行业交流与融合发展13 （三）广州市房地产估价行业发展环境18 1.房地产市场发展情况19 2.估价行业监管发展情况23 3.行业自律管理机制建设情况26 二、广州市房地产估价机构、人员及业务现状30 （一）估价机构规模及区域分布情况30 1.备案机构数量稳步上涨30 2.五成以上机构经营期超15年32 3.机构市内地域分布较集中33 4.机构集中在广东省内布局为主34 （二）广州市房地产估价行业格局37 1.微、小型企业为主导37 2.2022年机构营收承压39 3.行业头部企业效应显现40 4.广州机构在全国排名竞争力相对较弱41 （三）注册房地产估价师执业现状43 1.注册房地产估价师超千43 2.学历以本科及以上为主44 3.30-50岁估价师为行业中坚力量45 4.估价师年收入高于行业平均水平46 （四）各类房地产估价业务发展情况49 1.备案项目以传统抵押目的为主49 2.业务量分布符合区域发展活力50 3.机构业务呈现多元化发展局面51 4.行业积极探索五大新兴业务领域53 （五）行业研发及信息化建设情况58 1.行业研发聚焦于技术创新难题58 2.行业信息化水平实现高效信息管理59 三、广州市房地产估价行业信用体系建设进程62 （一）广州市房地产估价行业信用管理开展的必要性62 1.建立房地产估价行业信用管理体系，贯彻党中央要求62 2.建立健康有序的行业信用体系是市场交易的迫切需求63 3.信用体系助力广州市打造良好的房地产估价行业营商环境64 （二）其他城市房地产估价行业信用体系建设开展情况64 1.建立信用档案管理体系，强化对估价机构的信用评估65 2.构建估价行业信用评价体系，为社会选择估价机构提供依据66 3.建立行业诚信管理体系建设，注重行业自律和多方监管引导68 （三）广州市房地产估价行业政府监管、行业自律情况及信用评分评级开展情况69 1.2023年度行业政府监管、行业自律情况69 2.2023年度行业信用评分评价开展情况80 （四）房地产估价行业信用管理信息化平台搭建研究82 四、广州市房地产估价行业发展存在问题、展望及建议85 （一）现存问题总结85 1.房地产估价行业进入供给侧结构性改革阶段，行业整体调整转型难度大85 2.行业监管、行业自律措施与广州市房地产市场需求存在“脱轨”87 3.广州市房地产估价机构逆境求生，在“活下去”中谋发展88 （二）行业发展展望91 1.行业主要矛盾已发生变化91 2.加快“走出去”战略步伐91 3.广州市房地产估价行业发展新机遇92 （三）行业发展建议94 1.行业监管：引导行业健康有序发展94 2.行业自律：创新引领，推动行业自律97 3.机构发展：开拓创新，共建行业新格局101 4.人员成长：提升估价师的职业素养与技能水平102 序言 《广州市房地产估价行业发展白皮书》（以下简称《白皮书》）是广州市房屋交易监管中心、广州市房地产评估专业人员协会组织编写的广州市房地产估价行业年度发展报告，为行业内外了解广州市房地产估价行业发展情况，以及为政府持续提升行业监管水平、行业协会加强行业自律管理和机构自主创新谋发展提供参考。 《白皮书》（2023年版）是广州市房地产估价行业首份年度发展报告，包括四部分内容，第一部分行业发展环境，主要介绍国家到地方一系列行业相关政策及行业发展环境；第二部分行业整体现状，主要分析反映2023年广州市房地产估价机构发展规模、行业格局、估价师执业及估价业务发展情况；第三部分行业信用体系，主要包括行业信用体系建设必要性、发展现状及广州市房地产估价行业自律管理、信用体系建设情况；第四部分行业展望及建议，主要基于现存问题及当前发展形势，从行业监管、行业自律、机构发展及人员成长等四个维度提出广州市房地产估价行业未来发展方向建议。 目前，我国市场经济及房地产行业处于转型调整阶段，房地产市场供求关系正发生重大变化，估价行业正面临房地产市场收缩所带来的委托需求骤减、跨界竞争扩大等重大挑战，给广大估价机构，特别是给小型、微型机构带来了非常巨大的生存压力，亟需进一步优化估价行业营商环境，加强行业自律，规范估价行为，同时不断激发和创造新的估价委托需求，促进广州市房地产估价行业高质量发展。 本年度《白皮书》编写过程中，得到了广州市住房和城乡建设局相关部门的指导和帮助，以及众多高校教授、行业专家和业内估价机构共同参与和大力支持对此表示衷心感谢。由于数据资料及水平有限，加之时间仓促，难免存在不足，敬请指正。 广州市房屋交易监管中心广州市房地产评估专业人员协会 2023年12月 一、当前房地产估价行业发展环境 （一）房地产估价行业政策环境 我国房地产估价行业是知识、技术、经验和信息密集的专业服务业，是房地 产行业里的一个细分环节，依附于整个房地产行业发展。目前，国内房地产调控 政策整体上保持适度宽松态势，房地产估价行业的法律法规制度基本完善，估 价技术标准体系基本成熟，以上这些积极因素为房地产估价行业的健康发展奠 定了坚实的基础。然而，在我国经济增长模式正由高速增长、追求规模阶段，进 入高质量发展、追求效益阶段，房地产市场和房地产业正发生从开发建设为主的 阶段，转变为投资运营为主，并叠加证券化支持和影响的阶段，房地产市场供 求关系发生重大变化。由此，带来了估价业务来源、估价服务需求和技术规范要 求的急剧变化。意味着估价行业需要不断适应新挑战，以更好地满足市场需求和 保持行业稳健发展。 1.2023年房地产政策变化情况 1.1中央积极优化房地产政策，适应房地产市场供求关系重大变化 房地产业链条长、资金量大、涉及社会面广，是国民经济的支柱产业，需要 通过政府引导、市场运作、社会参与等共同维护房地产市场秩序。近年来，我国 市场经济及房地产业处于转型调整阶段，中央层面持续出台房地产业相关调控 政策，阶段性收紧或放松。 图1-2019-2023年我国房地产市场调控演变 当前，我国房地产市场的供求关系已发生了重大变化，为切实防范化解重 点领域风险，适应市场变化新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2023年7月以来，中央层面打出了“认房不认贷”、降首付、降利率等政策组合拳，具体包括住建部、央行、金融监管总局、财政部等出台的置换退税、住房贷款利率下调、上调公积金贷款额度、下调首付比例、认房 不认贷等相关利好政策，对居民首套刚性购房需求、合理改善性住房需求、租赁 性住宅需求等起到了越来越明显的促进作用。 表1-2023年7月以来中央层面关于房地产相关重要政策汇总表（摘选） 时间 发布单位 政策名称 政策要点或重要举措 7月10 日 央行、金融监管总局 关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。 8月18 日 财政部、税务总局、住建部 关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税 政策的公告 自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 8月18 日 住建部、央行、金融监管总局 关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 8月31 日 央行、金融监管总局 关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 8月31 日 央行、金融监管总局 关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知 自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 9月28 日 财政部、税务总局、住建部 关于保障性住房有关税费政策的公告 在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 除住房市场外，在工业产业发展方面，党的二十大提出了建设现代化产业 体系的目标，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，坚决推进新型工业化， 加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。实施产 业基础再造工程和重大技术装备攻关工程，支持专精特新企业发展，推动制造 业高端化、智能化、绿色化发展，中央相关部委亦出台相关举措，进一步保障产 业用地需求，促进制造业高质量发展。 另外，在商业房地产方面，根据存量市场和潜在的增量市场情况，国家着 力支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发展，加快推动城市 社区商业设施的盘活利用，支持恢复和扩大市场消费。 表1-2023年中央层面关于商业房地产及工业产业发展相关重要政策汇总表（摘选） 时间 发布单位 政策名称 政策要点或重要举措 3月1日 国家发展改革委 关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知 贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 6月2日 工业和信息化部等五部门 关于印发《制造业可靠性提升实施意见》的通知 全面推进新型工业化，提升产业链供应链韧性和安全水平，强化可靠性技术攻关，发挥标准的引领作用，加强全面质量管理，推动数字化、智能化赋能。 6月13 日 自然资源部 关于进一步做好用地用海要素保 障的通知 按照供地即可开工的原则，支持产业用地“标准地”出让，鼓励各地根据本地产业发展特点，制定“标准地”控制指标体系。 7月28 日 国家发展改革委 关于恢复和扩大消费措施的通知 倡导健康餐饮消费、反对餐饮浪费，支持各地举办美食节，打造特色美食街区，开展餐饮促消费活动。鼓励各地加大对商品展销会、博览会、交易会、购物节、民俗节、品牌展、特色市集等活动的政策支持力度，进一步扩大会展消费。开展“老字号嘉年华”等活动，促进品牌消费。 11月19 日 国家发展改革委 城市社区嵌入式服务设施建设工 程实施方案 优化整合社区配套建设用房等公共空间，清理非必要、不合理用途，腾退资源优先用于发展社区嵌入式服务。加快社区周边闲置厂房、 时间 发布单位 政策名称 政策要点或重要举措 仓库、集体房屋、商业设施等社会存量资源出租转让，用好城市“金角银边”，对不符合城市发展方向、闲置低效、失修失养的园区、楼宇、学校、房产及土地进行盘活和改造开发，可按照相关规定用于发展社区嵌入式服务。 1.2地方宽松调控加码提速，一线城市“认房不认贷”全面实施 自2023年7月中央政治局定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变 化的新形势，适时调整优化房地产政策”以来，国内各地因城施策，累计出台房 地产调控政策逾200条。从政策内容来看，主要以“认房不认贷”、降首付比例、 降房贷利率为主要发力点，部分城市陆续掀起了取消或优化“限购”“限售”浪潮， 如