2022~2023年房地产行业白皮书

卷首语 2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，加快构建具有中国特色的房地产新发展模式意义重大。全国两会上，习近平总 书记强调，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。对房地产行业而言，新时代的首要任务，就是要以新发展模式推动行业更高质量发展。 房地产是一门“政治经济学”。“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑的变化。2022年我们提出房地产行业“五化”（去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化），深刻洞察了行业的变化趋势。 当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。中央对房地产行业提出了新的期望和要求，房地产行业的支柱地位得到重申。各方面要准确把握房地产行业新阶段的特征和规律，上下联动、多方参与、共同推进，加快构建新发展模式。 展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。中国式现代化说到底是为了人民的安康和幸福，住房则是幸福感的重要指标。在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。 一是趋势修复，步入成熟稳健发展轨道。未来5年，房地产市场 规模仍然巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新房及 二手房年销售额合计将超20万亿元。 二是结构优化，形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发 达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。 三是动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。 行业层面，“三稳”目标已经形成共识。要完整、准确、全面理解“房住不炒”定位的深刻内涵，坚持“市场的归市场，保障的归保障”原则，畅通住房流通体系，保障居民财富稳健增长，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。同时盘活挖潜存量房源，调动社会各方力量加快实现“租购并举”。 企业层面，高质量发展成为必由之路，不能再走“三高”的粗放式发展道路。要回归真实居住需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。 总的来说，我们坚定看好中国房地产行业。未来房企的核心竞争力，关键在于能否精准把握城市分化带来的结构性机会，能否准确匹配客户品质需求的提升。低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。 第一部分准确把握房地产新发展阶段 POLYDEVELOPMENTSANDHOLDINGS 2022年，由于超预期因素频发，房地产市场出现深度调整。房企“暴雷”，购房人“停贷”，“三稳不稳”引起中央的高度重视。这一年，从部委到地方，稳市政策贯穿全年，成为房地产市场调控频率最高的一年。 2022年底，中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展。供给端政策应出尽出，一系列金融支持政策持续发力。需求端将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。开年以来，广东等多个省份召开高质量发展大会，迅速打响“稳经济”保卫战。 近期，我国经济运行出现企稳回升态势，一些国际组织调高了2023年中国经济增速的预期。房地产主要经济指标出现积极变化，市场热度有所恢复。但我们也要认识到，市场修复是一个长期艰巨的过程，保持预期稳定仍然重要，要谨慎出台收缩性政策。 图1：2021年以来70城新建商品住宅价格走势（个、%） 数据来源：国家统计局 短期看，虽然市场完成筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大。中长期看，由于人口拐点的到来，社会各界对房地产的 预期并不一致。房地产与经济如何重回良性循环？进一步发展的空间和机会在哪里？ 本次白皮书将从真实客户的视角出发，探讨潜在需求、价格预期、结构性矛盾和发展质量等问题，旨在厘清我国房地产行业当前阶段的关键特征和逻辑。 一、趋势修复，有望步入成熟稳健发展轨道 我们在去年提出，行业总量规模见顶，但整体仍处于成熟期，有可能开始构筑成熟期“右肩”。2022年市场规模从18.2万亿的峰值降至13.3万亿，这是自2017年我们提出“峰值时代”以来，全国商品房销售金额首次出现减量。 随着“房住不炒”深入人心，本轮投机类需求已基本出清，入市的基本都是真实的居住需求。当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平，甚至已经出现一定程度的“超跌”。保利发展去年底对部分主要城市的市场需求、土地供应和库存情况进行了详细盘点和测算，得到以下结论：2023年主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强的支撑，后续市场容量不会出现单边持续下滑，将保持在一定的规模区间内合理波动。 （一）中国式现代化加速推进，行业基本面仍有支撑 房地产市场就是经济、人口等基本面的映射。房地产与宏观经济是一个相辅相成、相互促进的关系。回顾发达国家房地产发展史，经济、人口是不同市场形态背后的根本支撑。比较2008年美国、1991 年日本两次房地产市场下行，可以发现美国的恢复力更强，而日本的调整幅度大、持续时间长。 主要原因在于，2008年后美国经济保持中速增长，海外移民持续流入，总人口年均增长200万，基本面有良好的支撑。房地产市场 从峰值滑落后，并没有持续萎缩，而是在2012年开始温和回升，2020 年已恢复至接近峰值九成。新房年销售套数从2009的40万套恢复至 近两年的60-70万套，二手房年销售套数从400万套恢复至500-600万套。而日本经济长期维持年均仅1%左右的增长，人口总量负增长、结构恶化，导致房地产市场复苏的内在动力衰减。 图2：2000-2022年美国新房、二手房销售情况（万套） 数据来源：WIND，美国房地产经纪人协会 我国经济有希望、有能力保持长期平稳发展。党的二十大报告提出基本实现中国式现代化的目标，到2035年人均国内生产总值将达到中等发达国家水平；有望实现经济总量、人均收入翻一番，每年仍将贡献全球30%的经济增长。我国头部城市将进入世界一线城市序列，千万级人口城市将增加至9个，五百万级人口城市增加至18个，经济发展、产业和人口流动仍有巨大空间。 城镇人口仍处于较快增长阶段。从常住人口城镇化率看，我国与发达国家相比仍有15个百分点的提升空间，将新增3亿城市人口，每年仍有千万级的进城人口。从户籍人口城镇化率看，我国仅46%，离全球平均水平仍有12个百分点的距离。户籍地与居住地分离的人 口达到3.9亿，户籍制度改革加快新市民在城市落户。大规模的“乡-城”“城-城”的人口迁移下，住房的区域不平衡和结构性短缺问题突出，带来结构性增长潜力。 人口质量将显著提升。李强总理指出，我国接受高等教育的人口已超过2.4亿，“人才红利”正在形成。中等收入群体在未来15年将翻 一番，超过8亿。从发达国家的现代化进程看，随着城镇化率的提升，人均收入将实现快速增长。我国新型城镇化与共同富裕有望实现同步发展，带动支付能力持续提升。 经济发展、人口迁移和质量提升仍将对住房消费形成支撑，房地产市场仍将是一个巨大的市场。未来5年，新房市场规模将维持10 万亿元以上，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。 （二）成长型经济体的房价长期趋势向上 根据经济学财富积累的“仓库理论”，“财富仓库”一般是指收藏品、不动产等实物资产，但其财富价值并不受物理限制，可以跟随社会财富的增长而同步增长，能够抵御通货膨胀，不会变相贬值。 住房作为一种成熟的资产配置手段，天然具有保值功能。美国等大多数国家的房价长期匹配经济发展、居民收入和物价水平。从中长期看，房价大部分时间都呈现稳中略升趋势，上升速度与名义经济增 速和物价指数成正比。（国家信息中心经济预测部，《对房价上涨的仿真测算及调控建议》） 图3：主要发达国家实际房价指数走势（2015年=100） 数据来源：WIND 图4：美国房价指数、CPI及GDP增速走势（%） 数据来源：WIND，标准普尔，美国经济分析局，美国劳工部图5：中国房价指数、CPI及GDP增速走势（%） 数据来源：WIND，国家统计局 我国近十年的房价涨幅，也处于GDP与CPI之间，围绕人均可支配收入合理波动。不动产价格保持长期向上的根本原因在于稀缺性、刚性成本及内生调整力。 首先，人多地少是我国基本国情，土地资源是粮食安全的基础和稳定“内循环”的基石，必须严守18亿亩耕地红线，从根本上来讲土地是稀缺的。 其次，征地成本存在刚性，土地出让支出主要是征地拆迁补偿、土地整理等。如果土地价格无法覆盖转化成本，土地难以形成供应。 最后，土地和住房供应具有较强的内生调节机制：各地政府会根据地价、商品房库存及去化情况调整供地节奏；房企也会根据市场售价和成本调整供应，当售价低于盈亏平衡线时，投资开发自然会减少。 （三）房价稳定对经济和民生有重要意义 国际经验充分证明了房价下跌、资产价值“缩水”将形成严重的负面外溢效应。从美国次贷危机、日本“失去的30年”看，如果任由资产价格持续下跌，会引发资产负债表衰退及一系列的恶性循环，对社会各方利益造成不良影响：金融机构抵押物价值缩水，将降低金融资源支持实体经济的能力；持有房产的家庭财富“缩水”，负面的财富效应抑制消费能力；实体经济受到冲击，所有人的就业和收入都将受到影响。 住建部部长倪虹指出，我国房地产可以概括为“456”：房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。一方面，房地产作为支柱产业“牵 一发动全身”，对稳定经济大盘有重要意义。另一方面，住房是我国居民重要的财富。保持资产价格稳中略升，符合最广大人民的根本利益，能更好保障人民群众的获得感、幸福感和安全感。 “房住不炒”，强调住房的居住属性，但并不是否定住房的资产属性。“有恒产者有恒心”，住房在较长的时间周期中，为居民在结婚、教育、养老等不同人生阶段，提供了必要的生活载体和有力的财富支撑。居民通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。 作为行业龙头企业，我们始终强调，有效的行业调控是必要的。要防止价格出现大涨大跌，避免像日本、美国那样由于非理性高热而酿成危机。我们坚信，在“房住不炒”定位下，市场回归真实居住需求，波动性将明显减少，行业中长期稳健发展的确定性更强。 二、结构优化，形成更高水平的动态平衡 我国住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，主要体现为空间错配和业态失衡。 （一）由“全面牛市”进入“结构性长牛” 前几轮周期中，城市分化主要呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。 2022年，我们提出“有效市场边界”收缩，具有真实居住需求的主要城市住房需求更加旺盛。 图6：2019-2022年主要城市人口、GDP、市场容量占比 数据来源：各地统计局、住建局，保利发展研究团队测算 如果我们单看综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上；新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，并且近四年占比仍在不断提升。房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。 这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期仍在往上，房地产市场处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。 表1：中国主要城市与美国基本面数据对比 从总量看，区域的结构性矛盾逐渐缓解，正在走向更高水平的供求均衡。近年土地供应向主要城市、核心区域集中，低能级城