房地产行业研究框架专题报告

证券研究报告 房地产行业研究框架专题报告 西部证券研发中心 2024年9月1日 分析师|周雅婷S0800523050001zhouyating@research.xbmail.com.cn分析师|翟苏宁S0800524040005zhaisuning@research.xbmail.com.cn 机密和专有 未经西部证券许可，任何对此资料的使用严格禁止 01宏观层面：聚焦地产周期的要素 目录 ENTS 目录 CONTENTS 02 03 04 中观层面：观察行业发展的脉络微观层面：评估行业公司的锚点 投资层面：探索股价变化的机理 鼓励收购存量房 以旧换新 保障要求 房型要求 限价政策 限售政策 首套房认定标准 公积金政策 购房成本 中短期因素：行政调控政策影响供需两侧 •中短期来看，中央和地方层面的各类行政手段调控政策的变化，可通过影响住房需求或供给进一步影响行业成交及价格变动。如对限购政策的收紧或放松可导致购房资格人群基数的变动；调整购房首付比例及商贷利率会改变购房门槛及购房成本，从而影响购买力及购房意愿。 •通常需求端调控政策见效较快，而供给端政策效果存在一定时滞，供需错配导致行业出现周期性波动。 •此外，一些指导性调控政策还会同时影响行业供需两侧进而作用于基本面，如鼓励以旧换新、鼓励国企收购存量住房用作保障性住房等。 指导性调控 住房供给端 宏观调控政策 住房需求侧 贷款利率 首付比例 买房与落户挂钩 落户限制 户籍制度 限贷政策 限购政策 购房资格 图1：行业行政调控政策梳理 中短期因素：财政税收政策 因城施策下，各地政府可适时出台、放松或收紧相关财政政策，如 图2：财政税收调控政策 购房奖励 购房退税 购房补贴 其他房地产相 关税费 房产税 普宅认定标准 财政税收政策 购房补贴、购房退税、调整普宅认定标准等政策，可在中短期内影响购房成本进而影响需求。 表1：近期部分城市财政政策梳理 时间 城市 政策主要内容 分类 2024年7月15日 安徽合肥 2024年5月15日至2025年5月14日，在指定区域内（高新区、经开区和新站高新区）购买新建商品住房的购房者将获得房屋成交价2%的补贴，新购车位的购房者 则能获得车位总价款3%的购置补贴，最高补贴金额为10万元。 购房补贴 2024年7月10日 湖南益阳 在益阳市中心城区购买新建商品住房，首套房按购房款的1%予以补贴，第二套房按购房款的1.5%予以补贴，第三套房及以上按购房款的2%予以补贴；二孩家庭按商品住房买卖合同成交总价款2%的标准给予奖励，每套奖励最高不超过2万元；三孩及以上家庭按商品住房买卖合同成交总价款3%的标准给予奖励，每套奖励 最高不超过3万元。 购房补贴、购房奖励 2024年6月22日 甘肃兰州 自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在兰州重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；至2025年5月31日，购买90平方米以下首套住房的，按照房屋成交价格的0.5%给予购房补贴；购买90平方米以上首套住房的，按照房屋成交价格的0.75%给予购房补贴；购买90平方米以下二套住房的，按照房屋成交价格的0.5%给予购房补贴；购买90平方米以上二套住房的，按照房屋成交价格的1%给予购房补贴；对于购买第三套或以上套数住房的，按照房屋成交价格的1.5%给予购房补贴。 购房退税、购房补贴 2024年6月5日 江苏无锡 2023年1月1日后在市区范围内出售自有住房，并在2024年5月1日至8月31日期间购买新建商品房，给予新房所缴契税50%的补贴，单套补贴总额最高不超过10万 元。 购房补贴 2024年5月27日 上海 符合条件的“以旧换新”居民家庭，按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的， 每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。 购房补贴 2024年5月7日 湖北武汉 2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，对其出售原自有住房已缴纳的增 值税按计税价格的1%给予补助。 购房退税 2024年4月29日 辽宁大连 2024年4月29日起至2024年12月31日，出售自有住房并在中山区等四区购买新房，按照出售自有住房建筑面积给予100元/平方米、按照购买新房建筑面积给予 200元/平方米的购房补贴；2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 购房补贴、购房退税 2024年2月28日 辽宁沈阳 至2024年12月31日，对出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴。 购房补贴 2023年12月14日 北京 自2024年1月1日起北京调整普通住房标准，单套建筑面积从140平方米提高至144平方米，五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平 方米，六环以外单价低于45000/平方米即可认定为普通住宅。 普宅认定标准 2023年12月14日 上海 上海调整普通住房认定条件，普通住房应同时满足：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住 房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 普宅认定标准 中短期因素：货币政策 •货币政策方面，因商业性个人住房贷款利率通常与基准利率挂钩（当前主 表2：房贷利率政策调整梳理 日期 主要调整内容 2008年10月 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍 2010年4月 二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 2014年9月 首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍 期限 2019年8月 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成；首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 2022年5月 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按当前规定执行 2023年8月 调整优化差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点 2024年5月 调整商业性个人住房贷款利率政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 要为LPR），因而央行可通过降息、降准等方式影响货币市场，调节基准利率，进而引导房贷利率变化。 •2024年5月，全国层面住房商贷利率政策下限取消，但预计基准利率对房贷利率的指引作用依旧较强。 图3：降息引导房贷利率下降（%） 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年贷款加权平均利率:个人住房贷款 6 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2019-08-202020-08-202021-08-202022-08-202023-08-202024-08-20 地产历史周期主要降息降准政策一览 表3：2008年9月到2008年12月降息降准政策一览 时间节点 政策方向 具体内容及下调幅度 2008/9/16 降息 一年期贷款基准利率：0.27pct 2008/9/25 定向降准 中小金融机构存款准备金率:1pct；汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率：2pct 2008/10/9 降息 一年期存贷款基准利率：0.27pct、0.27pct 2008/10/15 全面降准 存款类金融机构人民币存款准备金率：0.5pct 2008/10/30 降息 一年期存贷款基准利率：0.27pct、0.27pct 2008/11/27 降息 一年期存贷款基准利率：1.08pct、1.08pct 2008/12/5 全面降准 大型存款类金融机构存款准备金率：1pct；中小型存款类金融机构存款准备金率：2pct 2008/12/23 降息 一年期存贷款基准利率：0.27pct、0.27pct 2008/12/25 全面降准 金融机构人民币存款准备金率：0.5pct 表4：2011年12月到2012年7月降息降准政策一览 时间节点 政策方向 具体内容及下调幅度 2011/12/5 全面降准 存款类金融机构存款准备金率：0.5pct 2012/2/18 全面降准 存款类金融机构存款准备金率：0.5pct 2012/5/18 全面降准 存款类金融机构存款准备金率：0.5pct 2012/6/8 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct 2012/7/6 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.31pct 表5：2014年4月到2016年3月降息降准政策一览 时间节点 政策方向 具体内容及下调幅度 2014/4/25 定向降准 县域农商行存款准备金率：2pct；县域农村合作银行存款准备金率：0.5pct 2014/6/16 定向降准 符合要求的商业银行存款准备金率：0.5pct；财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司存款准备金率：0.5pct 2014/11/22 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.4pct 2015/2/5 全面降准+定向降准 金融机构存款准备金率：0.5pct；符合要求的城商行、非县域农商行存款准备金率：额外0.5pct；农业发展银行存款准备金率：额外4pct 2015/3/1 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct 2015/4/20 全面降准+定向降准 金融机构存款准备金率：1pct；农村金融机构存款准备金率：额外1pct；农业发展银行存款准备金率：额外2pct 2015/5/11 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct 2015/6/28 降息+定向降准 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct；符合标准的城商行、非县域农商行存款准备金率：0.5pct；符合标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外贸银行存款准备金率0.5pct；财务公司存款准备金率：3pct 2015/8/26 降息 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct 2015/9/6 全面降准+定向降准 金融机构存款准备金率：0.5pct；农村金融机构存款准备金率：额外0.5pct；金融租赁公司和汽车金融公司存款准备金率：额外3pct 2015/10/24 降息+全面降准+定向降准 一年期存贷款基准利率：0.25pct、0.25pct；金融机构存款准备金率：0.5pct；符合标准的金融机构存款准备金率：额外0.5pct 2016/2/19 降息 6个月MLF利率：0.15pct；一年期MLF利率：0.25pct 2016/3/1 全面降准 金融机构存款准备金率：0.5pct 地产历史周期主要调控政策一览 表6：2008年下半年-2010年上半年主要政策一览 2008/12/4 银监会《银行与信托公司业务合作指引》 工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。规范银行与信托公司开展业务合作的经营行为，支持银行、信托公司依法创新，促进银信合作健康、有序发展，保护银信合作相关当事人的合法权益。满足了企业和个人的多元化理财需求、开辟了新的投资渠道。 2008/12/20 国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 实施降低首套与二套房贷款利率和首付比例等刺激消费的政策，同时支持房地产开发企业的合理融资需求