房地产行业研究：上海试点保障房货币化配建，销售倡导所见即所得

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（8.31-9.6）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深300指数涨跌幅为-2.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.8%。 近期广州市土地开发中心收回4宗宅地。本周（8.31-9.6）全国300城宅地成交建面186万㎡，单周环比-79%，单周同比-75%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面13258万㎡，累计同比-45%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均有所下降。本周（8.31-9.6）35个城市商品房成交合计230万平米，周环比-16%，周同比 -20%。其中：一线城市周环比-24%，周同比+0.5%；二线城市周环比-11%，周同比-31%；三四线城市周环比-20%，周同比+17%。 本周二手房成交环比下降，同比上升，二手房热度逐步下降。本周（8.31-9.6）15个城市二手房成交合计143万平米，周环比-6%，周同比+7%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+27%；二线城市周环比-3%，周同比+2%；三四线城市周环比-19%，周同比-11%。 上海实践消化存量优化增量的政策，开展保障房货币化配建试点。保障房货币化配建机制是指：在新建商品住房 项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。目前徐汇区斜土街道XH128D-07地块正实施保障房货币化配建新机制，将配建的保障房等额转化为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑96套存量房屋用作为保障房供应。与新配建保障房相比，该方式能在房源总面积、总套数、总价值不减少不降低的基础上，使保障房房源布局更加合理，供应更加精准，同时达到消化存量优化增量。 多地商品房销售按住房套内面积计价及现房销售。合肥、肇庆、湘潭等多地探索按住房套内面积计价销售，利于 购房者更直观地了解实际价格，促进商品房销售行为进一步规范。同时，深圳挂牌出让宝安区一宗宅地，出让条件中要求地块内的普通商品住房需全部实行现房销售。顺应供需关系发生重大变化的环境，当前各地推进销售按住房套内面积计价及现房销售，有利于提高商品房销售透明度，实现“所见即所得”，在一定程度上打消购房者的顾虑。 投资建议 进入9月传统的营销节点后，房企的推盘量及市场热度有望出现环比改善，但去年9月由于各地“认房不认贷”等系列政策的落地，或存在一定的高基数效应，销售同比表现可能仍承压。因此当前市场仍需要政策呵护，近期政策 预期有所加强。建议关注政策进展及行业修复情况，包括但不限于收储加速落地、降低存量及新增房贷利率、房屋养老金的明确、一线政策放松等。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 上海试点保障房货币化配建4 商品房销售倡导所见即所得4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：徐汇区斜土街道XH128D-07地块位置优越4 图表2：徐汇区斜土街道XH128D-07地块详细信息4 图表3：多地探索按住房套内面积计价销售5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：9城商品房的库存和去化周期11 图表23：9城各城市能级的库存去化周期11 图表24：9个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯15 图表28：非开发公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业PE-TTM16 图表32：覆盖公司估值情况17 上海试点保障房货币化配建 上海实践消化存量优化增量的政策，开展保障房货币化配建试点。保障房货币化配建机制是指：在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。目前徐汇区斜土街道XH128D-07地块正实施保障房货币化配建新机制，将配建的保障房等额转化为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑96套存量房屋用作为保障房供应。与新配建保障房相比，该方式能在房源总面积、总套数、总价值不减少不降低的基础上，使保障房房源布局更加合理，供应更加精准，同时达到消化存量优化增量。 图表1：徐汇区斜土街道XH128D-07地块位置优越 来源：中指研究院，高德地图，国金证券研究所 图表2：徐汇区斜土街道XH128D-07地块详细信息 地块名称 徐汇区斜土街道XH128D-07地块 土地面积 1.91万㎡ 可售规划建面 3.48万㎡ 成交时间 2024/8/7 成交楼面价 131045元/㎡ 成交总价 48.05亿元 溢价率 30% 拿地企业 绿城中国 来源：中指研究院，国金证券研究所 商品房销售倡导所见即所得 多地商品房销售按住房套内面积计价及现房销售。合肥、肇庆、湘潭等多地探索按住房套内面积计价销售，利于购房者更直观地了解实际价格，促进商品房销售行为进一步规范。同时，深圳挂牌出让宝安区一宗宅地，出让条件中要求地块内的普通商品住房需全部实行现房销售。顺应供需关系发生重大变化的环境，当前各地推进销售按住房套内面积计价及现房销售，有利于提高商品房销售透明度，实现“所见即所得”，在一定程度上打消购房者的顾虑。 图表3：多地探索按住房套内面积计价销售 时间 城市 具体内容 2023/7/29 合肥 为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价 2024/4/30 肇庆 肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售 2024/9/5 湘潭 房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售 来源：各政府官网，财联社，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为*ST中润、合肥城建、衢州发展、绿城中国、深振业A，涨跌幅分别为+14.8%、 +12.5%、+6.5%、+6.1%、+5.9%；末5名为华音国际控股、融信中国、远洋集团、易居企业控股、新世界发展，涨跌幅分别为-29%、-18.5%、-16.4%、-14.4%、-14%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 1% 0% -1% -2% -3% -4% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% 食保多耐制汽商零媒公电房软消家运食银医资半材技能 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 品险元用药车业售体用信地件费庭输品行疗本导料术源 -5% 与金消、与和业 事服产与者与 、保货体硬 主融费生汽专 业务服服个 饮健物与件 -6% 汽采非传电交家休商纺综银农医计房轻钢化公机国通食建建有电 车掘银媒气通用闲业织合行林药算地工铁工用械防信品筑筑色子 要品物车业 用与科零服 品服技部务 务务人 Ⅱ ⅡⅡ 用品 料设半与与备导设烟与体备 金设运电服贸服 牧生机产制 事设军 饮材装金 零装与件 草服生 融备输器务易装渔物 造业备工 料料饰属售生务产 Ⅱ …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% *ST 0% 合肥 中城 润建 衢绿深 州城振 A 发中业 展国 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 华融 音信 国中 际国 控股 远易新 洋居世 集企界 团业发 控展 股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深300指数涨跌幅为-2.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.8%。本周物业涨跌幅前5名为鑫苑服务、万物 云、彩生活、金科服务、永升服务，涨跌幅分别为+30.2%、+7.7%、+6.8%、+5%、+4.6%；末5名为融信服务、世茂服务、弘阳服务、远洋服务、宝龙商业，涨跌幅分别为-9.1%、-6.8%、-6.7%、-6.7%、-5.6%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/9/2 2024/9/3 2024/9/4 2024/9/5 2024/9/6 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% -4% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 鑫苑服务 万彩金永 物生科升 云活服服 务务 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% -9% -10% 融世 信茂 服服 务务 弘远宝 阳洋龙 服服商 务务业 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第36周，全国300城宅地成交建面186万㎡，单周环比-79%，单周同比-75%，平均溢价率3%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面13258万㎡，累计同比-45%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、华润置地的权益拿地金额位居行业前五，分别为295、279、222、217、159亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第7周 2021年第13周 2021年第19周