2024年8月地产债运行情况报告：8月地产债发行规模显著回升 国企净融资额大幅回正

——2024年8月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳 8月地产债发行规模显著回升国企净融资额大幅回正 核心观点： 8月国企和民企地产债发行规模环比出现不同程度增长，其中国企地产债净融资已大幅回正，民企仍存在一定净融资缺口。8月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末新发地产债利率显著提升，带动当月平均发行利率小幅上行。 受信用债整体利差走势影响，下半月地产债利差走势逆转，月内整体表现为小幅上行；二级市场价格异动频次连续小幅增多，但涉及主体仍集中于已违约或展期主体，债券交易活跃度较上月略有下降。 8月仅1家房企发行境外债，发行规模为4亿美元。受当月到期量较大影响，净融资缺口扩大至37.69亿美元。 8月新增1家境外债违约主体，无新增境内债违约或展期主体。 销售端承压仍是当前房企面临的共性问题。高频数据显示，8月1-31日30大中城市日均商品房成交套数为2199套，同比下降20.6%，环比下降12.0%，这意味着当前销售端仍面临较大去库存压力，收购存量商品房用于保障性住房将是去库存工作的重要一环。国务院新闻办公室于2024年8 月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中关于房地产市场再次提到，结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。我们认为，收购存量商品房用作保障性住房是当前去库存的重要手段，然而由于收储工作存在供需错配、价格难以确定等诸多矛盾点，多数城市推进速度偏慢，相关政策正处于边际修正过程，后续随着政策逐步优化，推进节奏有望进一步加快，以实现在一定程度上缓解去库存压力、改善房企现金流的目的。 报告正文： 一、8月国企和民企地产债发行规模环比出现不同程度增长，其中国企地产债净融资已大幅回正，民企仍存在一定净融资缺口。8月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末新发地产债利率显著提升，带动当月平均发行利率小幅上行。 8月地产债发行量环比大幅提升，同比降幅显著收窄。8月共计27家房企发行地产债41只，合计发行规模为389.5亿元，环比来看，发行人数量、发债数量和发债规模分别增长42.1%、46.4%和88.9%；同比来看，发债企业数量增长12.5%，发债数量和规模仍有4.7%和2.6%的小幅下降，但降幅较上月已明显收窄。净融资方面，受发行量回升影响，当月净融资重回正值区间，为109.4亿元，前值为-118.9亿元。 图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企、民企发行规模环比出现不同程度回升，国企净融资额大幅回正。8月国企发行规模环比增长79.5%、同比增长0.7%至360.2亿元，到期规模同比下降6.8%至209.6亿元，净融资额由负转正至 150.6亿元，上月为-44.9亿元；民企方面，当月共计3家民企发行5只地产债，分别为滨江集团、卓越商管和美的置业，合计发行规模为29.3亿元，比上月多增23.8亿元，但同比下降30.6%，到期规模为70.6亿元，同比下降62.5%，净融资缺口较前值下降32.6亿元至41.3亿元。 图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 受月末信用债收益率上行影响，8月地产债发行利率小幅上行。8月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行14只，加权平均利率为2.49%，较前值上行5bp，主要系8月央行监管加码，利率债收益率先出现调整，带动高等级信用债收益率明显上行，月末发行的信用债利率显著提升，导致月内平均发行利率小幅上行。 图表58月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2024年8月 2024年7月 2023年8月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y 1 3.55 1 2.35 - - - - 1 2.08 - - 2 4.41 2 3.74 - - 2Y 5 3.38 - - - - - - 2 2.36 - - 4 3.35 1 4.48 - - 3Y 14 2.49 2 2.71 3 2.33 9 2.44 2 2.75 4 2.71 13 3.39 4 3.95 3 3.22 5Y 6 2.40 1 2.25 - - 5 2.83 1 3.00 - - 2 3.21 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、受信用债整体利差走势影响，下半月地产债利差走势逆转，月内整体表现为小幅上行；二级市场价格异动频次连续小幅增多，但涉及主体仍集中于已违约或展期主体，债券交易活跃度较上月略有下降。 行业利差走势在月内出现拐点，下半月利差小幅走扩。具体看，8月上半月行业利差延续下行趋势，由72.55bp下行至61.73bp，8月13日后利差走势出现逆转，月末收至77.10bp,月内合计上行幅度为4.55bp；国企利差与行业利差走势趋同，月内先是由52.57bp下行至48.34bp，后上行至60.06bp，月内合计上行幅度为7.49bp；民企利差由月初的2320.33bp收窄至2314.86bp后，亦转为走扩态势，月 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 末收至2386.62bp，月内合计上行幅度为66.30bp。 图表6：境内地产债利差走势（单位：bp） 数据来源：大智慧，东方金诚整理 8月，地产债二级市场交易活跃度有小幅下降。当月地产债成交只数和成交额分别为751只和 1103.29亿元，债券成交数量和成交总额环比小幅下降5.9%和9.2%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 8月地产债价格异动频次环比持续增加，上涨和下跌频次基本持平。8月，债券单日价格偏离幅度 超10%的频次为116次，较上月增加29次，涉及11家房企、25只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为56次，上月为45次；跌幅超过30%的频次为40次，涉及8家主体，分别为碧桂园、上海宝龙实业、奥园集团、深圳龙光、远洋控股、泰禾集团、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次60次，涨幅超30%的频次为42次，涉及5家房企，分别为碧桂园、融创集团、阳光城集 团、上海宝龙实业和深圳龙光。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、8月仅1家房企发行境外债，发行规模为4亿美元。受当月到期量较大影响，净融资缺口扩大至 37.69亿美元。 8月共计发行1只境外地产债，发行规模为4亿美元，发债主体为新世界发展有限公司；当月到期 规模为41.69亿美元，净融资缺口为37.69亿美元,前值为11.95亿美元。 图表9境外地产债发行明细 穿透债务主体 债券简称 起息日 币种 实际发行金额(亿) 期限（年） 到期日 新世界发展 新世界发展8.625%N20280208 2024/8/8 USD 4.0 3.5 2028/2/8 数据来源：Wind，东方金诚整理 图表10：境外地产债净融资额（单位：亿美元） 2图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、8月新增1家境外债违约主体，无新增境内债违约或展期主体。 8月新增1只境内债展期债券，涉及债券余额为15.0亿元，涉及主体为远洋控股；新增1只境内 债违约债券，涉及债券余额为10.4亿元，涉及主体为荣盛股份；新增3只境外债违约债券，涉及主体 为富力地产，3只债券本金合计为45.27亿美元，当期利息合计为1.47亿美元，截至宽限期8月11 日3只债券均未兑付利息。 图表11:境内外地产债新增违约及展期主体数量统计3 日期 境内债 境外债 境内外合并口径新增信用风险主体数量 违约 展期 违约 展期 数量 明细 数量 明细 数量 明细 数量 明细 2021-07 1 蓝光 1 泛海 1 四川蓝光 - - 1 2021-08 1 泛海 - - 1 阳光100中国 - - 1 2021-10 - - 1 新力 4 中国地产\当代置业\花样年\新力 - - 4 2021-11 - - 2 花样年\阳光城 2 恒大\福建阳光 - - 2 2021-12 - - 1 鸿坤伟业 - - - - 1 2022-01 - - 1 恒大 4 奥园\大发\禹洲\祥生 - - 4 3本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 2022-02 2 福建阳光\ 广西万通 - - 1 国瑞健康 - - 1 2022-03 - - 2 正荣\龙光 2 景瑞\正荣 - - 3 2022-04 - - 2 富力\融创 1 鸿坤伟业 - - 2 2022-05 - - 2 金科\世茂 3 融创\佳源\中梁 - - 4 2022-06 1 鸿坤伟业 1 融侨 5 大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑 - - 6 2022-07 - - 6 奥园\融信\宝龙\冠 城大通\佳源\禹洲 7 融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆 1 富力 7 2022-08 - - 4 中天金融\节能置业\佳兆业\泰勒 2 弘阳\龙光 - - 3 2022-09 - - 1 广州时代控股 1 力高 - - 2 2022-10 1 金科 1 俊发 1 旭辉 - - 1 2022-11 - - 1 鑫苑 2 海伦堡\粤港湾 - - 2 2022-12 - - 1 荣盛 2 德信中国\金科 - - 2 2023-01 1 荣盛 - - 2 汇景控股\时代中国 - - 1 2023-03 1 恒大 - - 1 银城国际 - - 1 2023-05 1 世茂 2 旭辉\景瑞 1 合景泰富 - - 1 2023-06 - - - - 1 建业地产 - - 1 2023-07 1 佳源 - - 1 绿地 1 宝龙 1 2023-08 - - - - 1 远洋 - - 1 2023-09 - - 3 益田\远洋\碧桂园 1 正商集团 - - 3 2023-10 - - - - 2 中骏\碧桂园 1 绿地 1 2023-11 - - 1 中南建设 - - 1 万达 1 2023-12 - - - - - - 1 华南城 1 2024-01 - - 1 绿地 - - - - - 2024-02 1 宝龙实业 - - 1 华南城 - - - 2024-03 1 新力 1 天建 1 金辉 - - 2 2024-04 1 重庆迪马 1 方圆 - - - - 2 2024-05 - - - - 1 雅居乐 - - 1 2024-07 - - 1 中骏 - - - - - 2024-08 - - - - 1 富力 合计 13 - 37 - 53 - 5 - 63 数据来源：DM，Wind，东方金诚整理