2023年5月境内地产债运行情况报告：5月地产债发行规模显著下降，信用风险整体表现平稳

——2023年5月境内地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 5月地产债发行规模显著下降信用风险整体表现平稳 核心观点： 受年报披露周期影响，5月地产债发行规模降幅显著，其中民营房企债券发行规模相对稳定，国有房企债券发行规模环比下降明显；因当月民营企业到期规模较大，当月地产债净融资大幅负增，为-225.8亿元。 5月地产债信用利差延续修复态势，月末行业利差较月初收窄约20bp；债券交易活跃度小幅下降，价格异动频次略有增加，二级市场整体表现较为平稳。 5月地产债整体信用风险表现较为平稳，新增1家违约主体，为展期房企信用风险进一步暴露；楼市回暖进程拉长将对房企形成较大影响，需警惕房企信用风险变化。 展望后市，二季度以来楼市再度转弱，房企融资能力修复情况和信用风险变化需持续关注。受年中季末冲量影响，6月一般为季节性销售高峰，但高频数据显示，今年6月上旬30大中城市日均销量不及去年同期的一半，二季度楼市转弱局面已基本确定。在当前销售端未出现明显修复的情况下，融资能力对房企现金流的影响仍至关重要，5月发债规模的下降是否为趋势性变化有待进一步观察，但整体来看，短期内房企偿债能力仍将受到显著制约，尤其需要警惕楼市波动对市场信心和房企信用风险带来的负面影响。 报告正文： 一、受年报披露周期影响，5月地产债发行规模降幅显著，其中民营房企债券发行规模相对稳定，国有房企债券发行规模环比下降明显；因当月民营企业到期规模较大，当月地产债净融资大幅负增，为 -225.8亿元。 5月，共计14家房地产企业发行境内地产债22只，发行规模为218.1亿元。与上月相比，发行主体数量、发行债券数量和发行规模分别下降48.2%、56.9%和50.3%。当月境内地产债到期规模达443.9亿元，净融资额为-225.8亿元。 5月地产债整体发行规模较低，是否为趋势性变化还需要进一步观察。具体看，5月地产债发行规模为218.1亿元，同比下降44.1%，环比下降50.3%，为2022年以来的最低水平。我们认为，地产债发行规模环比下降与信用债整体发行规模表现一致，且5月存在季节性影响因素（2018年以来各年度5月地产债发行规模均处于偏低水平），是否为地产债发行规模出现趋势性变化仍待进一步观察。 图表1-2：2018年以来地产债发行规模（左图，单位：亿元）；2022年-2023年5月地产债发行情况（右图，单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 民企发行规模趋于稳定，略好于去年同期。5月，共计3家民营企业发行地产债，分别为碧桂园地产集团、万科股份和新希望五新实业，合计发行规模为45亿元，占比约为21%，略好于去年同期（去年同期为30亿元，占比约8%）。我们关注到，民营房企发行的4只债券中有3只债券是由中债增进公司提供担保，这一方面表明“第二支箭”政策仍在稳步推进中；另一方面也体现出房企发债通道仍存在局限性，对政策依赖程度较高。 当月民营企业到期规模较大致净融资额大幅负增。5月，国有房企、民营房企到期规模分别为136亿元和308亿元，净融资额分别为37亿元和-263亿元，整体净融资额为-226亿元，较上月进一步下降（上月为-78.34亿元）。 图表3：2022年-2023年5月地产债净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 地产债加权平均融资利率环比小幅下降。5月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，发行数量为6只，加权平均利率为3.35%，较上月下降23bp。 图表42023年5月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2023年5月 2023年4月 2022年5月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - - - 2 4.00 1 4.47 - - 1 4.50 - - - - 2Y 2 3.88 1 3.90 - - 7 4.10 4 4.86 - - 3 4.51 1 3.45 2 3.31 3Y 6 3.35 2 4.06 3 3.20 11 3.58 2 3.87 2 4.45 17 3.05 2 3.44 1 3.45 5Y 1 3.59 - - - - 5 3.92 - - - - 9 3.40 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、5月地产债信用利差延续修复态势，月末行业利差较月初收窄约20bp；债券交易活跃度小幅下降，价格异动频次略有增加，二级市场整体表现较为平稳。 5月，地产债信用利差延续修复态势，月末行业利差较月初收窄约20bp。5月上旬利差下行趋势较为明显，5月18日达到月内最低169.17bp；下旬利差出现小幅震荡，月末收至175.00bp，较月初下降约20bp。月内国有地产债信用利差在94.93bp至102.68bp之间小幅震荡，月末利差为102.66bp，较月初上行约3bp；民营地产债信用利差走势与行业利差走势趋同，利差最低值出现在5月24日（为803.02bp），月末利差为820.43bp,较月初收窄约84bp。 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 图表5-6：2021年-2023年5月地产债利差变化趋势（左图为2021年-2023年5月，右图为2023年5月；单位：bp） 数据来源：大智慧，东方金诚整理 5月，地产债二级市场交易活跃度有小幅下降。当月地产债成交只数和成交额分别为764只和1095亿元，环比分别下降6.72%和28.89%。 图表7：2022年-2023年5月地产债二级市场成交额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 5月，地产债二级市场单日价格偏离幅度超10%的债券共计44只，涉及19家房企。2从波动的频次来看，当月地产债价格偏离幅度超10%的情况共计发生104次，较上月增加70%。具体看，单日跌幅超10%的频次为80次，跌幅超30%的频次为22次，涉及11家房企，分别为阳光城集团、龙光控股、碧桂园地产集团、融创房地产集团、泰禾集团、上海宝龙实业、深圳市益田集团、佳兆业集团、融侨集团、 2本部分数据来源于iFind，价格偏离幅度=（交易日期的最高净价或最低净价-交易日期的昨日收盘净价）/交易日期的昨日收盘净价，后文所述“跌幅超过10%、30%”等数据源与此相同，分别为价格偏离幅度低于-10%和-30%的债券。 上海世茂股份和奥园集团；单日价格涨幅超过10%的频次为24次，涨幅超过50%的频次为7次，涉及3家主体，分别为阳光城集团、碧桂园地产集团和龙光控股。整体来看，5月地产债二级市场价格异动频次有小幅上升，但并无新增价格异动主体。 图表82023年1-5月地产债二级市场价格异动情况统计 月份 偏离幅度超10% 跌幅超10% 跌幅超30% 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 次数 涉及债券数量 涉及主体数量 涉及主体明细 1月 104 41 15 40 26 10 13 10 5 阳光城\碧桂园\上海宝龙实业\旭辉\佳源创盛 2月 85 30 11 56 23 10 23 6 5 阳光城\碧桂园\上海宝龙实业\融创\奥园 3月 121 44 19 70 33 12 26 15 8 阳光城\上海宝龙实业\中南建设\龙光\金科\融创\融信\旭辉 4月 61 27 12 32 19 10 11 9 7 阳光城\龙光\碧桂园\融创\泰禾\旭辉\中天金融 5月 104 44 19 80 43 19 22 16 11 上海宝龙实业\阳光城\龙光\碧桂园\深圳益田\佳兆业\融创\融侨\世茂\泰禾\奥园 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、5月地产债整体信用风险表现较为平稳，新增1家违约主体，为展期房企信用风险进一步暴露；楼市回暖进程拉长将对房企形成较大影响，需警惕房企信用风险变化。 5月新增1家违约房企，为展期房企风险的进一步暴露。具体看，新增违约债券5只（违约规模为 38.85亿元），其中上海世茂股份为新增违约主体，其余均为已违约企业；新增展期债券11只，展期规模为306.58亿元，涉及7家主体，均为已展期或违约主体。整体来说，5月地产债信用风险表现较为平稳，但仍需警惕楼市回暖进程拉长对房企信用风险所带来的边际影响。 图表9境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计3 日期 新增违约主体数量 新增违约主体数量 新增违约规 模（亿元）4 新增展期主体数量 新增展期主体名单 新增展期规模（亿元） 2021年1月 - - - - - - 2021年2月 - - 26.77 - - - 2021年3月 2 华夏幸福、重庆协信远创实业 133.87 - - 58.00 2021年4月 - - - - - 20.00 2021年5月 - - 20.61 - - 40.00 2021年6月 1.30 20.00 2021年7月 1 四川蓝光 116.92 1 泛海控股 5.50 2021年8月 1 泛海控股 39.50 - - - 2021年9月 - - 17.90 - - 13.00 2021年10月 - - 40.00 1 新力地产 10.42 3本报告对同一母公司的违约、展期主体进行了合并统计，例如2022年2月福建阳光和阳光城集团相继违约，计为1家新增违约主体。 4新增违约规模和新增展期规模为违约日债券余额。 2021年11月 - - 14.55 2 阳光城集团、花样年集团 29.10 2021年12月 - - 8.00 1 北京鸿坤伟业 19.93 2022年1月 - - 4.00 1 恒大地产 59.00 2022年2月 2 福建阳光、广西万 通 77.75 - - 5.80 2022年3月 - - 19.60 2 深圳龙光、正荣地产 38.30 2022年4月 - - 26.80 2 融创集团、富力地产 156.50 2022年5月 - - 21.00 2 世茂股份、金科地产 273.51 2022年6月 1 北京鸿坤伟业 41.59 1 融侨集团 81.53 2022年7月 - - 7.31 6 奥园集团、融信集团、冠城大通、佳源创盛、 宝龙实业、厦门禹州 224.78 2022年8月 - - - 4 中天金融、石家庄泰勒、佳兆业、当代节能置业 167.74 2022年9月 - - 5.82 1 广州时代控股 175.90 2022年10月 1 金科地产 19.20 1 俊发 51.69 2022年11月 - - - 1 鑫苑置业 53.16 2022年12月 - - - 1 荣盛 82.18 2023年1月 1 荣盛 25.26 - - 62.00 2023年2月 - - 9.00 - - 5 2023年3月 1 恒大 71.50 - - 315.13 2023年4月 - - 9 - - 146.17 2023年5月 1 世茂股份 38.85 - - 306.58 合计 11 - 796.10 27 - 2420.92 数据来源：Wind，东方金诚整理 展望后市，二季度以来楼市再度转弱，房企融资能力修复情况和信用风险变化需持续关注。高频数据显示，6月1日-11日日均成交套数达2833套，5月为日均3791套，去年6月同期为6372套。受年中季末冲量影响，6月一般为季节性销售高峰，但截至目前，30大中城市6月销售情况不容乐观，日均销量不及去年同期的一半，二季度楼市转弱局面已基本确定。在当前销售端未出现明显修复的情况下，融资能力对房企现金流的影响仍至关重要，5月发债规模的下降是否为趋势性变化有待进一步观察，但整体来看，短期内房企偿债能力仍将受到显著制约