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房地产行业报告:房企中报显示压力加剧8月销售整体平淡

房地产2024-09-03高丁卉中邮证券阿***
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房地产行业报告:房企中报显示压力加剧8月销售整体平淡

证券研究报告:房地产|行业周报 2024年9月3日 行业投资评级 房地产行业报告(2024.8.26-2024.9.1) 行业基本情况收盘点位 1667.01 52周最高 2749.88 52周最低 1627.84 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 -1% -5% -9% -13% -17% -21% -25% -29% -33% -37% -41% 2023-092023-112024-012024-042024-062024-08 研究所 资料来源:聚源,中邮证券研究所 分析师:高丁卉 SAC登记编号:S1340524080001 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《22城试点建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度》-2024.08.27 房企中报显示压力加剧8月销售整体平淡 投资要点 房企中报显示行业压力加剧,企业现金流继续承压,截至24年 9月1日申万一级房地产行业24H1扣非净利润同比-134.2%,经营活动净收益同比-34.71%。根据中指院数据,24年1-8月TOP100房企销售总额为26832.4亿元,同比-38.5%,降幅较上月继续收窄1.6pct8月单月,TOP100房企销售额同比-22.1%,环比-2.43%,8月整体销售平淡,“金九银十”政策上或有更多动作。 行业基本面跟踪 (1)新房成交及库存:上周30大中城市新房成交面积为194.34 万方,本年累计新房成交面积为6693.22万方,累计同比-35.8%。30 大中城市近四周平均成交面积为174.44万方,同比-20.5%,环比- 1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为74.86万方,同比+6%, 环比+2%,二线城市近四周平均成交面积为68.28万方,同比-38%, 环比-7.5%,三线城市近四周平均成交面积为31.3万方,同比-18.7% 环比+4.5%。上周重点10城商品住宅可售面积为6994.35万方,同比 -0.38%,环比+0.35%,重点10城去化周期为16.61个月,其中一线 城市去化周期为15.32个月。 (2)二手房成交及挂牌:上周重点10城二手房成交面积为 132.85万方,本年累计二手房成交面积为5177.45万方,累计同比-4.2%。重点10城近四周平均成交面积为136.8万方,同比+9.6%,环比+0.4%。截至2024/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为44.85,环比-6.6%,挂牌价指数为163.32,环比-0.12%。 (3)土地市场成交:上周100大中城市新增供应住宅类土地建 面为81.41万方,成交住宅类土地建面为543.81万方,新增供应商 服类土地建面为234.89万方,成交商服类土地建面为230.34万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为6.52,平均商服类土地成交建面/供应建面为1.9。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为3999.53元/平方米,溢价率为0.56%,环比-2.01pct,成交商服类土地楼面均价为1848.36元/平方米,溢价率为7.72%,环比+3.89pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.55%,沪深300指数下跌0.17%,房地产指数跑赢沪深300指数2.72pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨6.76%,恒生综合指数上涨1.83%,物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.92pct。 风险提示: 政策不及预期,行业销售不及预期,收储进度不及预期,市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1:30大中城市新房成交面积及同比4 图表2:一线城市新房成交面积及同比4 图表3:二线城市新房成交面积及同比4 图表4:三线城市新房成交面积及同比4 图表5:重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6:重点城市二手房成交面积及同比5 图表7:全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8:全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9:全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10:全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11:100大中城市土地供销比7 图表12:100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13:近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14:近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15:上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16:上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17:上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位9 图表18:上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位9 图表19:上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为194.34万方,本年累计新房成交面积为 6693.22万方,累计同比-35.8%。30大中城市近四周平均成交面积为174.44万 方,同比-20.5%,环比-1.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为74.86万方, 同比+6%,环比+2%,二线城市近四周平均成交面积为68.28万方,同比-38%,环 比-7.5%,三线城市近四周平均成交面积为31.3万方,同比-18.7%,环比+4.5%。 图表1:30大中城市新房成交面积及同比图表2:一线城市新房成交面积及同比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 30城成交面积(万方)30城成交面积MA4(万方) 同比去年(%)同比前年(%) 同比19年(%) 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 -70% 160 140 120 100 80 60 40 20 0 一线城市成交面积(万方) 一线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%) 同比前年(%)同比19年(%) 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 -80% 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4为4周平均,同比数据为4周平均同比 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4为4周平均,同比数据为4周平均同比。 图表3:二线城市新房成交面积及同比图表4:三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积(万方) 二线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%) 300同比前年(%) 20% 三线城市成交面积(万方) 4周平均三线城市成交面积MA4(万方)同比去年(%) 140同比前年(%) 100% 250 200 150 100 50 0 同比19年(%) 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 -80% 120 100 80 60 40 20 0 同比19年(%) 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/9/3 2023/9/17 2023/10/1 2023/10/15 2023/10/29 2023/11/12 2023/11/26 2023/12/10 2023/12/24 2024/1/7 2024/1/21 2024/2/4 2024/2/18 2024/3/3 2024/3/17 2024/3/31 2024/4/14 2024/4/28 2024/5/12 2024/5/26 2024/6/9 2024/6/23 2024/7/7 2024/7/21 2024/8/4 2024/8/18 2024/9/1 -80% 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4为4周平均,同比数据为4周平均同比。 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4为4周平均,同比数据为4周平均同比 上周重点10城商品住宅可售面积为6994.35万方,同比-0.38%,环比+0.35%, 重点10城去化周期为16.61个月,其中一线城市去化周期为15.32个月。 图表5:重点城市商品住宅可售面积及去化周期 7,500 7,400 7,300 7,200 7,100 7,000 6,900 6,800 6,700 18 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积(万方)重点城市去化周期(月)一线城市去化周期(月) 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:重点10城包括:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、温州、韶关。计算 方式说明:若本周无更新可售面积数据,则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为132.85万方,本年累计二手房成交面积为 5177.45万方,累计同比-4.2%。重点10城近四周平均成交面积为136.8万方,同比+9.6%,环比+0.4%。 图表6:重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积(万方)重点城市二手房成交面积MA4(万方) 300 同比19年(%) 250 200 150 100 50 0 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 同比去年(%)同比前年(%) 资料来源:iFind,中邮证券研究所 注:MA4为4周平均,同比数据为4周平均同比。重点10城包括:北京、深圳、杭州、南京、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁。 截至2024/8/25全国城市二手房出售挂牌量指数为44.85,环比-6.6%,挂牌价指数为163.32,环比-0.12%。 图表7:全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8:全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 2022/9/4 2022/10/4 20