公司信息更新报告：销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地

万科A（000002.SZ） 2024年09月02日 投资评级：增持（维持） 销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） 日期2024/8/30 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 当前股价(元)6.76 一年最高最低(元)14.33/6.18 总市值(亿元)806.52 流通市值(亿元)656.86 总股本(亿股)119.31 流通股本(亿股)97.17 近3个月换手率(%)102.6 股价走势图 万科A沪深300 16% 0% -16% -32% -48% -64% 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售维持前三，拿地收缩，出售持有资产换取现金流—公司信息更新报告》-2024.7.4 《全额偿还到期美元债，融资端获支持力度充分—公司信息更新报告》 -2024.6.7 《结转承压拖累业绩，多举措增厚现金储备—公司信息更新报告》 -2024.4.30 销售维持前三，结算毛利承压，融资动作持续落地，维持“增持”评级 万科发布2024年中报。公司上半年业绩受多因素影响亏损，销售下滑拿地收缩， 但负债结构有所改善，融资渠道畅通。受结转规模下降、计提减值扩大影响，我们下调盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、7.5、27.6亿元（原值为102.6、116.1、121.3亿元），EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-13.3、1069.2、29.3倍，我们认为公司低价地结转结束后，盈利能力有望触底回升，维持“增持”评级。 上半年业绩亏损，项目结转拖累毛利率 公司2024上半年实现营收1427.8亿元，同比-28.9%；实现归母净利润-98.5亿元， 同比-199.8%；经营性净现金流-51.76亿元。公司业绩亏损主要（1）结转规模下降，同时由于高价低毛利项目集中结转，上半年房地产开发业务毛利率下降13.5pct至6.8%；（2）为确保现金流加大库存价格折让力度，存货计提减值21.0亿元，针对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 销售规模下滑，行业排名保持稳健 公司2024上半年累计实现销售面积939.5万方，销售金额1273.3亿元，分别同 比下降27.6%和37.6%，仍保持克而瑞销售前三排名；销售均价13553元/平米，同比下降13.8%。上半年公司累积获取项目3宗，总地价10.2亿元，权益地价 7.8亿元。截至上半年末，公司已售未结金额3272亿元，较年初-9.2%。 融资渠道畅通，公开债务全部偿还 2024年以来公司贷款担保动作较频繁，上半年合计新增融资612亿元，新增融 资综合成本3.66%；经营性物业贷落地219亿，其中表内新增150亿；“白名单” 项目申报175个，获得招行牵头的200亿元银团贷款，落地交行65亿元固融资 产包融资。截至上半年末，公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 503,838 465,739 354,091 339,564 331,713 YOY(%) 11.3 -7.6 -24.0 -4.1 -2.3 归母净利润(百万元) 22,689 12,163 -6,050 75 2,755 YOY(%) 0.7 -46.4 -149.7 101.2 3552.3 毛利率(%) 19.6 15.2 9.1 12.6 14.3 净利率(%) 7.5 4.4 -2.8 0.0 1.4 ROE(%) 9.3 5.1 -2.6 0.0 1.2 EPS(摊薄/元) 1.96 1.03 -0.51 0.01 0.23 P/E(倍) 3.4 6.6 -13.3 1069.2 29.3 P/B(倍) 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 财务摘要和估值指标 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 1415356 1150260 1017507 1100465 1023679 营业收入 503838 465739 354091 339564 331713 现金 137208 99814 70818 69533 67398 营业成本 405319 394784 321973 296712 284321 应收票据及应收账款 7511 7301 4557 7412 4894 营业税金及附加 24394 18585 14129 13550 13237 其他应收款 272695 254840 146232 238387 137339 营业费用 12412 12272 10269 10866 10615 预付账款 60484 56745 34414 52122 32522 管理费用 9584 5767 4426 4177 4014 存货 907057 701696 738899 701448 760357 研发费用 686 536 489 451 433 其他流动资产 30402 29864 22587 31564 21168 财务费用 2615 3715 4396 3683 3599 非流动资产 342449 354590 352909 352427 349084 资产减值损失 -450 -3490 -5665 -4754 -4312 长期投资 129512 130563 131790 133036 134320 其他收益 0 0 0 0 0 固定资产 16740 19451 14403 13104 11761 公允价值变动收益 5 340 89 109 136 无形资产 11548 10956 8645 6112 3260 投资净收益 4116 2688 -1926 -1383 -1081 其他非流动资产 184650 193620 198071 200176 199743 资产处置收益 13 11 -32 -23 -21 资产总计 1757805 1504850 1370416 1452892 1372763 营业利润 52029 29252 -13730 1 6568 流动负债 1077802 821785 761963 912298 907554 营业外收入 1302 1150 1150 1187 1197 短期借款 4133 1064 70111 156375 240914 营业外支出 923 596 1064 1010 898 应付票据及应付账款 289242 221696 157120 191973 142541 利润总额 52408 29805 -13644 178 6867 其他流动负债 784427 599026 534732 563950 524100 所得税 14796 9350 -3561 53 2197 非流动负债 274367 280131 215603 156286 83338 净利润 37613 20456 -10083 126 4669 长期借款 249589 257635 193107 133789 60842 少数股东损益 14924 8293 -4033 50 1914 其他非流动负债 24778 22496 22496 22496 22496 归属母公司净利润 22689 12163 -6050 75 2755 负债合计 1352168 1101917 977566 1068584 990892 EBITDA 71960 50643 2679 20220 30760 少数股东权益 162311 152149 148116 148166 150080 EPS(元) 1.96 1.03 -0.51 0.01 0.23 股本 11631 11931 11931 11931 11931 资本公积 22868 25052 25052 25052 25052 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 215758 219844 212787 212877 216455 成长能力 归属母公司股东权益 243325 250785 244735 236142 231790 营业收入(%) 11.3 -7.6 -24.0 -4.1 -2.3 负债和股东权益 1757805 1504850 1370416 1452892 1372763 营业利润(%) -1.0 -43.8 -146.9 100.0 806680.1 归属于母公司净利润(%) 0.7 -46.4 -149.7 101.2 3552.3 获利能力毛利率(%) 19.6 15.2 9.1 12.6 14.3 净利率(%) 7.5 4.4 -2.8 0.0 1.4 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 9.3 5.1 -2.6 0.0 1.2 经营活动现金流 2750 3912 -7923 -6858 3619 ROIC(%) 8.3 5.2 -0.6 1.5 2.5 净利润 37613 20456 -10083 126 4669 偿债能力 折旧摊销 6944 6764 7607 8209 9016 资产负债率(%) 76.9 73.2 71.3 73.5 72.2 财务费用 2615 3715 4396 3683 3599 净负债比率(%) 44.8 55.9 62.4 71.1 75.2 投资损失 -4116 -2688 1926 1383 1081 流动比率 1.3 1.4 1.3 1.2 1.1 营运资金变动 -40554 -26918 -16316 -24247 -18280 速动比率 0.4 0.5 0.3 0.4 0.2 其他经营现金流 248 2584 4547 3988 3534 营运能力 投资活动现金流 -13030 -4616 -7796 -9023 -6639 总资产周转率 0.3 0.3 0.2 0.2 0.2 资本支出 12827 8334 4699 6481 4389 应收账款周转率 82.3 62.9 59.8 56.8 54.0 长期投资 -2517 -2836 -1228 -1246 -1284 应付账款周转率 1.3 1.5 1.7 1.7 1.7 其他投资现金流 2314 6554 -1870 -1297 -966 每股指标（元） 筹资活动现金流 3439 -36813 -82324 -71669 -83653 每股收益(最新摊薄) 1.96 1.03 -0.51 0.01 0.23 短期借款 -10279 -3070 69048 86264 84538 每股经营现金流(最新摊薄) 0.23 0.33 -0.66 -0.57 0.30 长期借款 42246 8046 -64528 -59317 -72948 每股净资产(最新摊薄) 20.39 21.02 20.51 19.79 19.43 普通股增加 5 300 0 0 0 估值比率 资本公积增加 2284 2185 0 0 0 P/E 3.4 6.6 -13.3 1069.2 29.3 其他筹资现金流 -30817 -44274 -86844 -98616 -95244 P/B 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 现金净增加额 -6284 -37482