营收基本持平，扣非净利润稳健

证券研究报告 非金融公司|公司点评|招商蛇口（001979） 营收基本持平，扣非净利润稳健 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年08月31日 证券研究报告 |报告要点 2024年上半年，公司实现营业收入512.73亿元，同比微降0.33%；归母净利润为14.17亿元同比下降34.17%。净利润大幅下滑主要因结转项目毛利率下降，以及去年同期股权投资收益较高。扣非后归母净利润为13.99亿元，同比微增0.45%。公司在2024H1实现销售金额1009.52亿元，同比减少39.3%，销售面积438.71万平方米，同比减少35.9%。公司财务稳健，三道红线均保持在“绿档”，综合融资成本降至3.25%，较年初下降22个基点。公司坚持城市聚焦战略，融资畅通，经营稳健，维持“买入”评级。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/5 非金融公司|公司点评 2024年08月31日 招商蛇口(001979) 营收基本持平，扣非净利润稳健 行业： 房地产/房地产开发 投资评级：买入（维持） 当前价格：9.23元 基本数据 总股本/流通股本(百万股)9,060.84/8,322.5 4 流通A股市值(百万元)76,817.02 每股净资产(元) 10.68 资产负债率(%) 68.16 一年内最高/最低(元) 14.54/7.45 股价相对走势 招商蛇口 10% 沪深300 -10% -30% -50% 2023/82023/122024/42024/8 相关报告 1、《招商蛇口（001979）：2024年半年度业绩快报点评：营收持平，利润承压》2024.07.28 2、《招商蛇口（001979）：一季报点评：业绩高增，拿地积极》2024.05.08 扫码查看更多 事件 2024年8月30日，公司发布2024年半年报，上半年实现营业收入512.73亿元， 同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%；扣非后归母净利润为 13.99亿元，同比+0.45%。 扣非利润稳健，投资收益减少 2024H1，公司实现营业收入512.73亿元，同比-0.33%；实现归母净利润14.17亿元，同比-34.17%。归母净利润大幅下滑，主要原因有：1）上半年结转项目毛利率同比下降；2）2023H1，博时蛇口产业园REIT购入公司光明科技园资产，带来股权投资收益8.07亿元，2024H1无股权投资收益。2024H1，公司实现扣非后归母净利润为13.99亿元，同比+0.45%。 销售稳居头部，聚焦核心城市 2024H1，公司销售规模稳健行业前五，实现销售金额1009.52亿元，同比减少 39.3%，实现销售面积438.71万平方米，同比减少35.9%。公司聚焦高能级城市，强心30城销售贡献占比达91%，在深圳、西安、长沙等城市销售排名第一。拿地方面，公司坚持以销定投，上半年新增7宗地块，总建面80.13万平方米，总地 价146.14亿元，拿地强度14.5%。权益拿地金额为99.97亿元，权益占比68.4% 三道红线保持绿档，融资成本持续优化 公司财务稳健，上半年剔除预收款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线均保持“绿档”。公司融资成本持续优化，截止2024H1公司综合融资成本为3.25%，较年初下降22BP。 盈利预测、估值与评级 预计公司2024-2026年营业收入分别为1920.16/2120.71/2294.30亿元，同比分别+9.72%/+10.44%/+8.19%；归母净利润分别为77.16/91.21/101.40亿元，同比分别+22.10%/+18.21%/+11.17%。EPS分别为0.85/1.01/1.12元/股，3年CAGR为 17.1%。公司坚持城市聚焦战略，融资畅通，经营稳健，维持“买入”评级。 风险提示：政策落地不及预期；市场修复不及预期；市场竞争加剧。 财务数据和估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 183003 175008 192016 212071 229430 增长率（%） 13.92% -4.37% 9.72% 10.44% 8.19% EBITDA（百万元） 20638 18248 29277 33795 36800 归母净利润（百万元） 4264 6319 7716 9121 10140 增长率（%） -58.89% 48.20% 22.10% 18.21% 11.17% EPS（元/股） 0.47 0.70 0.85 1.01 1.12 市盈率（P/E） 19.6 13.2 10.8 9.2 8.2 市净率（P/B） 1.0 0.8 0.8 0.8 0.7 EV/EBITDA 18.2 20.0 11.1 9.4 8.4 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为2024年08月30日收盘价 风险提示 1.政策落地不及预期。政府制定的调控措施，由于执行和市场响应存在时滞，实际效果可能达不到预期。 2.市场修复不及预期。若市场信心持续低迷并伴随经济增速放缓，房地产市场的交易观望情绪浓厚，成交量和价格的回升速度或低于预期。 3.市场竞争加剧。目前重点城市新房市场竞争激烈，可能导致公司拿地成本提升，利润水平下滑。 财务预测摘要 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 86243 88290 115624 113406 117139 营业收入 183003 175008 192016 212071 229430 应收账款+票据 3913 3500 3963 4377 4735 营业成本 147775 147204 153907 168181 180993 预付账款 3952 8957 9386 10366 11215 营业税金及附加 7785 6155 8831 9753 10552 存货 411549 416702 408217 424836 435427 营业费用 4081 4328 4570 5047 5460 其他 149531 146511 162237 179115 193724 管理费用 2438 2532 2680 2960 3202 流动资产合计 655187 663960 699426 732100 762240 财务费用 1960 912 351 316 338 长期股权投资 74644 80142 81740 83338 84935 资产减值损失 -5045 -2276 -3948 -4360 -4717 固定资产 12948 14628 14547 15141 15946 公允价值变动收益 472 38 0 0 0 在建工程 810 973 1149 1074 800 投资净收益 2017 2481 2742 2742 2742 无形资产 1389 1915 1674 1461 1272 其他 -1047 64 -691 -792 -879 其他非流动资产 141493 146890 151904 158559 165943 营业利润 15360 14182 19780 23403 26030 非流动资产合计 231284 244549 251013 259573 268897 营业外净收益 457 -194 117 117 117 资产总计 886471 908508 950440 991673 1031136 利润总额 15817 13989 19897 23521 26148 短期借款 1509 1379 3000 5000 7000 所得税 6719 4882 7351 8689 9660 应付账款+票据 56245 60662 65482 71555 77006 净利润 9098 9106 12547 14831 16488 其他 366156 363983 409615 449631 484967 少数股东损益 4834 2787 4831 5710 6348 流动负债合计 423910 426024 478097 526186 568973 归属于母公司净利润 4264 6319 7716 9121 10140 长期带息负债 163082 173142 153744 135946 120457 长期应付款 3531 3062 3062 3062 3062 财务比率 其他 11508 9590 9590 9590 9590 2022 2023 2024E 2025E 2026E 非流动负债合计 178121 185794 166396 148598 133110 成长能力 负债合计 602031 611818 644493 674784 702083 营业收入 13.92% -4.37% 9.72% 10.44% 8.19% 少数股东权益 182729 176967 181798 187508 193856 EBIT -28.46% -16.18% 35.89% 17.72% 11.11% 股本 7739 9061 9061 9061 9061 EBITDA -23.67% -11.58% 60.44% 15.43% 8.89% 资本公积 10214 20448 20448 20448 20448 归属于母公司净利润 -58.89% 48.20% 22.10% 18.21% 11.17% 留存收益 83759 90215 94641 99872 105689 获利能力 股东权益合计 284440 296690 305947 316889 329054 毛利率 19.25% 15.89% 19.85% 20.70% 21.11% 负债和股东权益总计 886471 908508 950440 991673 1031136 净利率 4.97% 5.20% 6.53% 6.99% 7.19% ROE 4.19% 5.28% 6.22% 7.05% 7.50% 现金流量表 单位:百万元 ROIC 2.76% 2.46% 3.19% 4.11% 4.57% 2022 2023 2024E 2025E 2026E 偿债能力 净利润 9098 9106 12547 14831 16488 资产负债率 67.91% 67.34% 67.81% 68.05% 68.09% 折旧摊销 2861 3347 9029 9958 10314 流动比率 1.5 1.6 1.5 1.4 1.3 财务费用 1960 912 351 316 338 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 存货减少（增加为“-”） 6087 -5153 8485 -16619 -10591 营运能力 营运资金变动 3998 15196 42320 11197 14380 应收账款周转率 47.1 50.4 48.8 48.8 48.8 其它 -1831 8022 -10068 15032 9004 存货周转率 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 经营活动现金流 22174 31431 62664 34716 39934 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 -6225 -8978 -13900 -16920 -18040 每股指标（元） 长期投资 -8699 -8556 0 0 0 每股收益 0.5 0.7 0.9 1.0 1.1 其他 4910 5293 -11 -11 -11 每股经营现金流 2.4 3.5 6.9 3.8 4.4 投资活动现金流 -10014 -12241 -13911 -16931 -18051 每股净资产 9.2 10.9 11.4 12.0 12.