业绩表现与财务状况
2024年上半年，中国海外发展（00688.HK）业绩受公允价值变动影响有所下滑，实现主营业务收入869.4亿元（同比-2.5%），归母净利润103.1亿元（-23.5%）。毛利率为22.1%（-0.5pct），归母净利率为11.9%（-3.3pct）。主要原因是投资物业公允价值变动同比减少23.0亿元，以及投资收益同比减少6.7亿元。尽管如此，公司利润率表现持续优于行业，主要得益于核心城市布局、销售跑赢行业、减值压力较轻，以及成本费用管控领先行业。期末公司剔除中海宏洋的已售未结转金额为2109亿元，待结转资源充足。
财务稳健性
公司财务状况保持稳健，截至2024H1末，有息负债规模2555.7亿元（+1.6%），其中一年内到期借贷为396.7亿元，占比15.5%，到期结构健康。期末公司在手现金1002.4亿元，剔除预售监管资金248.8亿元，再加上未使用银行授信额度439.7亿元，实际可动用资金达1193.3亿元，有效覆盖短端债务。公司加权平均融资成本3.5%，处于行业最低区间。标普全球逆势上调公司信用评级至“A-”展望稳定，公司信用评级持续领先行业。
投拓策略与销售表现
公司投拓策略聚焦核心城市，2024H1实现全口径合同销售金额1483.8亿元（-17.6%），其中公司及附属公司实现销售1187.1亿元（-7.7%）。公司销售额跌幅小于行业平均水平，跌幅也处于头部房企最低区间，主要得益于核心城市项目推盘，一线城市合计贡献合约销售额达744.0亿元。公司1-6月全口径销售排名克而瑞百强房企第2位。拿地方面，2024H1公司剔除中海宏洋的总拿地金额128.9亿元，权益地价120.3亿元，新增土地均位于核心城市。期末，公司剔除中海宏洋的土储为3322万方，权益面积2886万方。
商业运营业务
商业运营业务持续增长，2024H1实现收入35.4亿元（+19.8%），占主营业务收入比重为4.1%。期末公司商业运营规模为871万平方米，各业态出租率表现良好，多业态赋能，将持续为公司提供稳健现金流入。
投资建议与盈利预测
维持“买入”评级。公司聚焦核心城市核心区位的土储将保障其销售显著领先行业，作为财务稳健的央企，常年销管费用率、融资成本处于行业最低区间，其净利润率的优势将使得公司在本轮竞争周期最终受益。预计公司2024/2025/2026年营收为2088.7/2149.0/2192.8亿元，归母净利润为222.0/217.9/226.0亿元，对应EPS为2.03/1.99/2.06元/股，对应PE为5.2/5.3/5.1倍。
风险提示
政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。
