当期营收利润下滑，投销聚焦核心城市

2024年8月28日公司披露2024年半年报，1H24实现营收869.4 亿元，同比-2.5%；实现归母净利润103.1亿元，同比-23.5%；每 股基本盈利0.94元，中期派息每股0.3港元，派息率约29%。 毛利率承压，当期营收利润均下滑：公司1H24房地产开发、商业 物业收入分别为820.4亿元、35.4亿元，同比-3.2%、-19.8%。归母净利润同比下滑主因：①受行业下行影响，公司1H24毛利率22.06%（仍为行业较高水平），同比下降0.55pct；②1H24投资物业的公允价值变动收益1.2亿元，同比减少21.9亿元；③1H24 合联营公司的投资收益为6.18亿元，同比减少6.75亿元。 权益销售行业第一，核心城市市占率提升：公司1H24年实现合同销售金额1484亿元（含合联营公司），同比-17%，行业排名第二 （2023年第三），市占率提升至3.15%，较2023年提升0.49pct； 港币(元)成交金额(百万元) 权益销售额居行业第一。聚焦主流城市，1H24四个一线城市销售 744亿元，占总销售额62.7%；上海中海顺昌玖里开盘当日销售 196.5亿元，刷新全国商品房单次开盘销售额纪录。 保持投资定理，聚焦主流城市：公司1H24年在4个城市新增拿地6宗，购地金额128.9亿元（权益地价120.3亿元），对应货值279.9 亿元，一线城市占比67%。截至1H24，公司土储总建面3322万方，较2023年末减少300万方。 财务结构安全稳健，融资成本持续降低：截至1H24，公司三道红 线指标稳居“绿档”，剔除预收账款的资产负债率50%、净负债率38.7%、现金短债比1.9。境内获取低息贷款，境外提早偿还海外贷款，压降融资成本，1H24加权平均融资成本3.5%，较2023年降低5bp，维持行业最低区间。 20.00 18.0016.0014.0012.00 10.00 230828 231228 240428 成交金额中国海外发展 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 240828 0 公司销售市占率提升，拿地聚焦主流城市，财务安全稳健，预计未来业绩有望持续增长。考虑当前行业压力，我们调整公司2024/2025/2026年归母净利润至267.1、289.6和311.0亿元（原为290.0/322.2/350.2亿元），同比增速分别为4.3%、8.4%和7.4%。公司股票现价对应PE估值为4.4/4.0/3.7倍，维持“买入”评级。 房地产市场销售持续低迷；华北市场下行；人民币汇率波动。 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币百万)资产负债表(人民币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 242,241 180,322 202,524 209,514 222,105 232,414 货币资金 129,861 109,709 105,344 113,182 116,969 123,529 增长率 30.4% -25.6% 12.3% 3.5% 6.0% 4.6% 应收款项 54,065 47,496 47,172 54,167 57,567 60,030 主营业务成本 185,215 141,928 161,371 165,097 173,686 180,121 存货 450,620 488,813 487,641 483,520 523,356 536,180 %销售收入 76.5% 78.7% 79.7% 78.8% 78.2% 77.5% 其他流动资产 14,410 18,381 14,495 18,303 23,220 27,774 毛利 57,026 38,394 41,153 44,417 48,419 52,293 流动资产 648,957 664,400 654,652 669,172 721,112 747,512 %销售收入 23.5% 21.3% 20.3% 21.2% 21.8% 22.5% %总资产 74.6% 72.8% 70.9% 69.8% 69.7% 68.9% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 40,571 33,069 33,215 36,537 40,190 44,210 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 3,129 4,945 4,903 5,145 5,376 5,594 销售费用 3,778 3,919 4,262 4,343 4,560 4,788 %总资产 0.4% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% 0.5% %销售收入 1.6% 2.2% 2.1% 2.1% 2.1% 2.1% 无形资产 2,004 1,763 1,636 1,636 1,636 1,636 管理费用 3,191 2,603 2,614 2,778 2,917 3,063 非流动资产 220,950 248,854 268,952 290,194 313,139 337,929 %销售收入 1.3% 1.4% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 25.4% 27.2% 29.1% 30.2% 30.3% 31.1% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 869,907 913,254 923,604 959,3661 ,034,250 1,085,441 %销售收入0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 38,221 30,558 23,150 24,307 25,523 26,799 息税前利润（EBIT）50,353 31,872 34,063 37,296 40,942 44,443 应付款项 79,339 82,111 88,628 76,469 97,217 92,384 %销售收入20.8% 17.7% 16.8% 17.8% 18.4% 19.1% 其他流动负债 176,341 168,482 173,923 178,087 184,347 188,256 财务费用-1,373 -1,259 -1,427 -372 -362 -255 流动负债 293,901 281,151 285,701 278,864 307,086 307,439 %销售收入-0.6% -0.7% -0.7% -0.2% -0.2% -0.1% 长期贷款 197,302 231,028 216,696 238,365 262,202 288,422 其他长期负债 21,598 27,977 28,296 29,711 31,196 32,756 负债 512,800 540,156 530,692 546,940 600,485 628,617 投资收益3,686 2,181 1,627 1,162 1,121 1,162 普通股股东权益 343,560 354,480 373,018 390,977 410,631 431,880 %税前利润5.8% 6.1% 4.0% 2.7% 2.4% 2.3% 其中：股本 74,034 74,035 74,035 74,035 74,035 74,035 营业利润 51,726 30,825 35,490 37,668 41,304 44,698 未分配利润 269,109 281,481 300,297 318,256 337,910 359,159 营业利润率 21.4% 17.1% 17.5% 18.0% 18.6% 19.2% 少数股东权益 13,546 18,618 19,894 21,449 23,134 24,944 营业外收支 负债股东权益合计 869,907 913,254 923,604 959,3661 ,034,250 1,085,441 税前利润 63,130 36,007 41,120 42,834 46,428 49,862 利润率 26.1% 20.0% 20.3% 20.4% 20.9% 21.5% 比率分析 所得税 20,068 11,451 14,074 14,563 15,786 16,953 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 31.8% 31.8% 34.2% 34.0% 34.0% 34.0% 每股指标 净利润 43,062 24,556 27,047 28,270 30,643 32,909 每股收益 3.67 2.13 2.34 2.44 2.65 2.84 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,555 1,685 1,810 每股净资产 31.39 32.39 34.08 35.72 37.52 39.46 归属于母公司的净利润 40,155 23,265 25,610 26,715 28,957 31,099 每股经营现金净流 2.06 -0.96 3.22 1.25 0.99 1.22 净利率16.6% 12.9% 12.6% 12.8% 13.0% 13.4% 每股股利 0.00 0.00 0.00 0.80 0.80 0.80 现金流量表(人民币百万) 回报率净资产收益率 11.69% 6.56% 6.87% 6.83% 7.05% 7.20% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 4.62% 2.55% 2.77% 2.78% 2.80% 2.87% 净利润 40,155 23,265 25,610 26,715 28,957 31,099 投入资本收益率 5.80% 3.42% 3.54% 3.65% 3.75% 3.80% 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,555 1,685 1,810 增长率 非现金支出 -11,225 -13,468 -8,650 -1,875 -1,537 -1,270 主营业务收入增长率 30.38% -25.56% 12.31% 3.45% 6.01% 4.64% 非经营收益 EBIT增长率 -1.20% -36.70% 6.87% 9.49% 9.78% 8.55% 营运资金变动 -6,773 -20,982 17,914 -11,460 -16,857 -16,726 净利润增长率 -8.54% -42.06% 10.08% 4.32% 8.39% 7.40% 经营活动现金净流 22,565 -10,518 35,279 13,637 10,832 13,384 总资产增长率 5.62% 4.98% 1.13% 3.87% 7.81% 4.95% 资本开支 -226 -649 -205 -500 -500 -500 资产管理能力 投资 -11,108 -7,978 -5,571 -23,175 -25,910 -27,463 应收账款周转天数 11.5 10.9 7.7 7.5 8.0 8.0 其他 -3,131 488 1,004 5,540 5,517 5,577 存货周转天数 883.1 1,191.4 1,089.2 1,058.8 1,043.5 1,058.8 投资活动现金净流 -14,465 -8,140 -4,771 -18,135 -20,893 -22,386 应付账款周转天数 155.7 204.8 190.4 180.0 180.0 189.5 股权募资 -108 1 0 0 0 0 固定资产周转天数 4.2 8.1 8.8 8.6 8.5 8.5 债权募资 32,312 17,029 -15,693 22,827 25,052 27,496 偿债能力 其他 -17,778 -19,103 -19,326 -10,491 -11,205 -11,935 净负债/股东权益 3