当期营收利润下滑，投销聚焦核心城市

公司2024年上半年实现营收869.4亿元，同比-2.5%；归母净利润103.1亿元，同比-23.5%。毛利率承压，主要受行业下行影响，毛利率22.06%（仍为行业较高水平），同比下降0.55pct；投资物业公允价值变动收益同比减少21.9亿元；合联营公司投资收益同比减少6.75亿元。

权益销售表现亮眼，行业排名第一，核心城市市占率提升。公司上半年实现合同销售金额1484亿元（含合联营公司），同比-17%，行业排名第二，市占率提升至3.15%，较2023年提升0.49pct；权益销售额居行业第一。聚焦主流城市，四个一线城市销售744亿元，占总销售额62.7%；上海中海顺昌玖里开盘当日销售196.5亿元，刷新全国商品房单次开盘销售额纪录。

保持投资定理，聚焦主流城市。公司上半年在4个城市新增拿地6宗，购地金额128.9亿元（权益地价120.3亿元），对应货值279.9亿元，一线城市占比67%。截至2024年6月，公司土储总建面3322万方，较2023年末减少300万方。

财务结构安全稳健，融资成本持续降低。公司三道红线指标稳居“绿档”，剔除预收账款的资产负债率50%、净负债率38.7%、现金短债比1.9。境内获取低息贷款，境外提早偿还海外贷款，压降融资成本，加权平均融资成本3.5%，较2023年降低5bp，维持行业最低区间。

预计未来业绩有望持续增长。考虑当前行业压力，调整公司2024/2025/2026年归母净利润至267.1、289.6和311.0亿元（原为290.0/322.2/350.2亿元），同比增速分别为4.3%、8.4%和7.4%。公司股票现价对应PE估值为4.4/4.0/3.7倍，维持“买入”评级。

风险提示：房地产市场销售持续低迷；华北市场下行；人民币汇率波动。