22城开展房屋养老金试点

行业研究|行业周报 看好（维持） 22城开展房屋养老金试点 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年08月26日 核心观点 本周市场回顾。第34周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3327.19，周度涨幅为-0.6%；创业板指数报收1546.90，周度涨幅-2.8%；房地产指数（申万）报收 1670.65，周度涨幅为-3.8%。 全国政策方面：住建部提出改革商品房销售制度；研究房屋体检、养老金、保险制度；推进建筑业转型升级；审批“白名单”项目5300多个，贷款近1.4万亿元；指导编制保障性住房五年规划和年度计划；年底前交付396万套住房为保交房攻坚战的 目标任务；保交房“一项目一策”推广；推动房地产融资从主体信用向项目情况转变。地方政策方面：海口推进城市更新；海南处理不动产登记遗留问题；南昌发布房地产市场优惠措施；厦门调整房产落户政策；成都启动“以旧换新”；郑州拟调整 公积金政策，开通存量房组合贷款；唐山开展“卖旧买新、以旧换新”，实施购房补贴；武汉优化公积金政策，灵活就业者贷款额度翻倍。 本周新房销量较第33周增加，二手房销售量较第33周增加。第34周44大城市新房销售为1.9万套，较第33周增加22.2%；21大城市二手房销售1.6万套，较第33周增加3.9%。库存量较第33周增加，库销比较第33周增加。截至第34周，18大城市库存为93.7万套，较第33周增加0.7万套；库销比为21.1个月，较第33周增加0.2个月。本周土地市场活跃度较第33周上升。第34周36大城市市本级合计 成交土地93块。土地出让金增加。2024年第34周36大城市市本级土地出让金为 595.58亿元，较第33周增加469.3亿元。平均溢价率下降。2024年第34周36大 城市市本级土地成交平均溢价率6.9%，较第33周下降4.5%。第34周36大城市流 拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为122块。 重点公司公告。荣安地产发布2023年分红情况。天健集团、外高桥、保利发展等公司发布2024年半年度报告。津投城开、锦江在线发布关于股票交易异常波动的公告。荣安地产、招商蛇口等公司为子公司提供贷款担保。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 7月商品房销售环比下降 2024-08-21 收储商品房，商业可持续原则仍坚持 2024-08-12 政策重申支持消化存量和优化增量 2024-08-06 投资建议与投资标的 8月23日国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于我国房地产进入存量时代，房屋逐渐老化，需要维护、改造的老旧房屋占比提升，而当前针对房屋公共部位、公用设施设备例如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金，而目前仅靠该项维修资金难以满足需求，若情况持续，可能产生诸多安全隐患，且无法得到及时排查与整改。2022年以来，官方多次提出要研究建立房屋养老金制度，此次住建部明确提到已经在22个城市进行试点，其中上海市于24年8月21日宣布在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。整体来看，试点节奏明显加快。该制度最受关注的问题之一就是资金的来源，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”此次试点的重点主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，据上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的解读，公共账户资金主要来源或包括城镇土地出让收益、老旧小区改造资金以及其他财政资金。我们认为，房屋养老金制度有利于为老旧小区改造提供稳定、有效的资金支持，进而推动房地产市场进入旧改常态化。此次试点将有望在政策落地层面上，明确房屋养老金资金构成，进一步完善制度，为未来向全国推广做准备。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第34周市场行情回顾（2024.08.17~2024.08.23）4 1.1第34周行业指数表现4 1.2第34周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.17~2024.08.23）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议11 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2024年第34周44城新房成交套数6 图2：2024年第34周21城二手房成交套数6 图3：2024年第34周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第34周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单12 1.第34周市场行情回顾（2024.08.17~2024.08.23） 1.1第34周行业指数表现 第34周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.2%。沪深300指数报收3327.19，周度涨幅为-0.6%；创业板指数报收1546.90，周度涨幅-2.8%；房地产指数（申万）报收1670.65，周度涨幅为-3.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指数 指数(2024/08/23) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3327.19 -0.6% 0.4% -14.1% 创业板指 1546.90 -2.8% -0.3% -34.1% 房地产指数（申万） 1670.65 -3.8% -3.9% -44.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第34周地产板块个股表现 第34周地产板块涨幅居前的公司分别为招商蛇口、深振业A、陆家B股、合肥城建、西藏城投。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 招商蛇口 4.5% 津投城开 -19.5% 深振业A 3.1% 特发服务 -13.6% 陆家B股 1.7% 栖霞建设 -12.2% 合肥城建 1.6% 空港股份 -11.9% 西藏城投 1.2% 我爱我家 -11.1% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.17~2024.08.23） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面：住建部提出改革商品房销售制度；研究房屋体检、养老金、保险制度；推进建筑业转型升级；审批“白名单”项目5300多个，贷款近1.4万亿元；指导编制保障性住房五年规划和 年度计划；年底前交付396万套住房为保交房攻坚战的目标任务；保交房“一项目一策”推广；推动房地产融资从主体信用向项目情况转变。地方政策方面：海口推进城市更新；海南处理不动产登记遗留问题；南昌发布房地产市场优惠措施；厦门调整房产落户政策；成都启动“以旧换新”； 郑州拟调整公积金政策，开通存量房组合贷款；唐山开展“卖旧买新、以旧换新”，实施购房补贴；武汉优化公积金政策，灵活就业者贷款额度翻倍。 全国政策： 1）住建部：扎实做好住房城乡建设立法工作，提升法治化水平（8.20） 信息来源：观点地产网 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2）住建部：加快改革完善商品房销售等基础性制度（8.23）信息来源：观点地产网 3）住建部：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度（8.23）信息来源：观点地产网 4）住建部：推进建筑业转型升级（8.23）信息来源：观点地产网 5）住建部：保交房已审批房地产“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元（8.23）信息来源：观点地产网 6）住建部：指导各地因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划（8.23）信息来源：观点地产网 7）住建部：该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务（8.23）信息来源：观点地产网 8）住建部：保交房以“一项目一策”做好分类处置，将向全国推广（8.23）信息来源：观点地产网 9）住建部：推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变（8.23）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）海口：全力打好城市更新总体战（8.18） 2）信息来源：观点地产网 3）江西泰和县：对暂不符合“白名单”要求的项目，针对性拿出解决方案（8.19） 4）信息来源：观点地产网 5）江苏泰州：二孩三孩家庭住房公积金最高贷款额度大幅提高（8.19） 6）信息来源：观点地产网 7）海南:多部门联合发布不动产登记遗留问题处理意见（8.19） 8）信息来源：观点地产网 9）南昌红谷滩区:发布推动房地产市场平稳健康发展优惠措施（8.19） 10）信息来源：观点地产网 11）江西鄱阳：明确“工抵房”价格管控不低于备案价90%（8.19） 12）信息来源：观点地产网 13）厦门:调整房产落户政策10月1日起实施（8.19） 14）信息来源：观点地产网 15）成都:启动住房“以旧换新”活动联动15开发商、41家经纪机构（8.20） 16）信息来源：观点地产网 17）福建泉州：连续足额缴存住房公积金满6个月即可申请贷款购房（8.20） 18）信息来源：观点地产网 19）湖北荆门屈家岭管理区：开展现房销售支持房企完成“烂尾楼”续建（8.20） 20）信息来源：观点地产网 21）香港：香港房协决定上调出租屋邨租金10%（8.20） 22）信息来源：观点地产网 23）江西鄱阳县：“工抵房网签价不低于备案价90%”要求收回调整（8.21） 24）信息来源：观点地产网 25）郑州：拟调整住房公积金政策适时开通存量房组合贷款业务（8.21） 26）信息来源：观点地产网 27）唐山：开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作实施购房补贴（8.23） 28）信息来源：观点地产网 29）长沙：调整住房贷款政策，允许无房家庭按首套房标准申请商业贷款（8.23） 30）信息来源：观点地产网 31）武汉：公积金使用政策全面优化，灵活就业者购房公积金贷款额度翻倍（8.23） 32）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第34周新房销量较第33周增加，二手房销售量较第33周增加。第34周44大城市新房销售为 1.9万套，较第33周增加22.2%；21大城市二手房销售1.6万套，较第33周增加3.9%。一线城市新、二手房交易较第33周分别减少6.4%、增加4.4%；二线城市新房、二手房交易较第33周分别增加46.9%、增加2.0%。 图1：2024年第34周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60