【另类资产观察】REITs处在顺风情绪中，偏牛格局有望延续

证券研究报告 【另类资产观察】REITs处在顺风情绪中，偏牛格局有望延续 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001 2024年8月11日 2024年第22期总第105期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股指和债券。本期（7.26-8.9,以下同）REITs指数涨跌幅为3.80%，各指数涨跌幅表现:REITs>债券>可转债>红利股>沪深300。中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实物美消费REIT、博时招商蛇口产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为10.20%、9.46%、8.64%。 权益下跌0.99%，带动可转债微跌0.08%。本周权益跌幅收窄，市场风格略有变化。一是消费取代稳定成为表现最佳的板块，或因消费品以旧换新的政策驱动；二是中证1000跑赢沪深300，小盘、成长表现强于大盘、价值，A股风险偏好略有提升。可转债震荡收跌0.08%，情绪偏弱，百元平价转股溢价率微跌0.84个百分点、成交量环比下行，风格依然延续低价券好于高价券、高评级好于低评级的防守态势，AAA转债、低价转债分 别跑赢全市场0.22、0.65个百分点。转债板块表现方面，消费（0.62%）＞大宗商品（0.47%）＞稳定（-0.09%）＞传统周期（-0.13%）＞TMT （-0.52%）＞新兴周期（-0.66%）。 策略展望 REITs处在顺风情绪中，偏牛格局有望延续。本期REITs跑赢股债，各板块REITs普涨；华夏首创奥特莱斯消费REIT完成询价，网下认购倍数达到 6.30倍，明显高于今年以来发行的其他消费类REITs（2.04倍以下），这虽与奥特莱斯的特殊业态有关，但亦能反映当下投资者认购情绪不错。 此外，8月6日中金普洛斯公告大租户分批退租的去化进展，全部退租面积的80%已完成签约。展望后市，一方面，权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出；另一方面，政策支持态度明确，投资环境越来越友好，预计REITs偏牛格局或仍能延续。择券上，一是保障房、环保板块经营业绩较为稳定，配置型资金可持续关注；二是二季报发布之后产业园、仓储物流价格修复，这 是基于业绩对极端避险情绪的修复，有一定合理性，但考虑到基本面仍偏弱、经营压力仍然较大，观察它们与保障房板块的利差，当利差压缩 至较低水平时可考虑止盈。 转债继续以结构性机会为主。尽管全市场价格中位数仅108.20元，若债底扎实，转债整体的下跌空间已较为有限，但市场对信用风险仍有担忧，且权益表现一般，较难期待转债全面、大幅上涨。当前转整体机会或较有限，更建议关注结构性机会。一是高评级+高YTM策略；二是继续寻找跌破纯债价值的行业龙头；三是可以适当博弈稳增长政策效果，参与部分与以旧换新相关的行业，如食品饮料、家用电器、商贸零售等行业的 双低个券。 公募REITs：REITs跑赢股指和债券 REITs行情回顾：REITs跑赢股指、债券 本期（7.26-8.9,以下同）各指数涨跌幅表现:REITs>债券>可转债>红利股>沪深300。本期REITs指数涨跌幅为3.80%。而股市 涨跌幅为-2.28%，其中红利股涨跌幅为-0.52%，债券涨跌幅为0.30%。 本期各板块REITs涨跌幅:园区基础设施>仓储物流>消费基础设施>保障性租赁住房>交通基础设施>生态环保>能源基础设施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较园区基础设施板块表现最佳，能源基础设施板块表现最弱 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00% -3.00% 3.80% 0.30% -0.52% -0.08% REITs( 中证 ) 收盘 全收益 -2.28% 中沪中 300 - 债深证 新红 综利 指合全 数财收 ( 富益 ) 总值 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 中2.00% 证1.00% 转0.00% 债 7.22% 园仓 区储 基物 础流 设施 涨跌幅 5.98% 5.74% 3.20% 2.80% 2.76% 1.59% 保消交能生障费通源态性基基基环租础础础保赁设设设 住施施施 房 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs位于历史39.50%分位数 REITs位于39.50%分位数 本期末REITs位于39.50%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 36.00%、58.70%分位数。 本期REITs周均换手率4.20%，环比上期增长0.67个百分点，低于24年以来均值(4.35%)。本期REITs周均成交额为21.16亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于92.30%、27.00%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 850 750 中证REITs全收益 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 REITs指数相对于股债表现 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs与股债相关系数 reits-沪深300reits-中债新综合财富 REITs周度换手率及成交额 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 2535 30 20 25 1520 1015 10 5 5 -10% 00 REITs行情回顾:中金湖北科投光谷产业园、嘉实物美消费、博时招商蛇口产业园表现最好   园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 消费基础设施 交通基础设施 能源基础设施 生态环 保 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 本期表现最好的3只REITs：中金湖北科投光谷产业园REIT、嘉实物美消费REIT、博时招商蛇口产业园REIT，涨跌幅分别为 10.20%、9.46%、8.64%。 本期换手率最高的3只REITs：国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、红土创新深圳人才安居REIT。 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% 博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT 中金湖北科投光谷产业园REIT红土创新盐田港仓储物流REIT中金普洛斯仓储物流REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际仓储物流REIT红土创新深圳人才安居REIT 各类REITs周涨跌幅及换手率 个券涨跌幅 中金厦门安居保障性租赁住…华夏北京保障房REIT 华夏基金华润有巢REIT 区间换手率（右轴，%） 国泰君安城投宽庭保障性租…华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT 中金印力消费基础设施REIT 平安广州交投广河高速公路… 浙商证券沪杭甬高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基…华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT 华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT 中金山高集团高速公路REIT 易方达深高速REIT易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT 中信建投国家电投新能源REIT 中航京能光伏REIT嘉实中国电建清洁能源REIT华夏特变电工新能源REIT中航首钢生物质REIT 30 25 20 15 10 5 0 富国首创水务REIT REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs未被低估 与债券比（IRR-10Y国债利差） 与股票比（产权分派率-红利股利差） 与底层资产比 （NAV折价个券占比） 当前值 380BP -79BP 41.03% 分位数 61.60% 77.20% 71.00% 是否低估（当前值） 否 暂不参考 是 是否低估（分位数） 否 否 否 估值择时指标多数指向REITs未被低估 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 REITs与债券比价 IRR-10Y国债收益率（BP，右轴）IRR（%） 10Y国债到期收益率（%） 700 600 500 400 300 注：与债券比超过574BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80% 指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经验》。 3.0 2.0 1.0 0.0 200 100 0 REITs与红利股比价 产权类现金分派率-红利股息率（BP，右轴）产权类现金分派率（%） 中证红利股息率（%） 8 7 6 0 -50 -100 90% 80% 70% REITs与底层资产比价 NAV折价个券数量占比80%分位数90%分位数 5-150 4-200 3-250 2-300 1-350 0-400 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs估值-择券:产权类现金分派率4.33%，经营权类IRR6.26% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 7.06% 58.20% 6.00% 54.50% 产权类 4.33% 73.40% 5.67% 73.30% 园区基础设施 4.82% 77.20% 5.84% 74.10% 仓储物流 4.92% 84.10% 6.12% 80.10% 保障性租赁住房 3.69% 37.10% 4.40% 80.10% 消费基础设施 4.94% 0.00% 6.02% 94.00% 特许经营类 9.00% 56.30% 6.26% 45.00% 交通基础设施 9.41% 68.30% 7.61% 55.20% 能源基础设施 8.36% 32.30% 3.63% 33.00% 生态环保 7.33% 41.70% 3.27% 32.30% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（5.86%）、嘉实京东仓储基础设施REIT （5.50%）、华夏合肥高新产园REIT（5.30%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（11.77%）、中金安徽交控REIT（10.61%）、平安广州交投广河高速公路REIT（9.72%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率(%) 10 8 6 4 2 0 经营权REITs的IRR水平 IRR(%) 14 12 10 8 6 4 2 0 博华东建华国国华中红中嘉华红中华华国华嘉华中 时安吴信夏泰泰夏金土金实夏土金夏夏性泰夏实夏金 招张苏中合君君杭湖创普京深创赁厦北基租君华物金印 平浙华华国华中中易工鹏 安商式夏夏金泰金金方银华 REIT REIT REIT 广证基越中中江安山达河深 中中嘉华中富 信航实夏航国 REIT REIT REIT 建京中特首首 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 商江园州关肥园安安州园北流新洛东国新住门京金赁安润美茂力 公州券础秀国国苏徽高深公北圳 源投能国变钢创 REIT REIT REIT REIT REIT REIT REIT 蛇产工村高临东和科盐斯仓际深房安保华住城商消商消 REIT REIT 口业业产新港久达投田仓储仓圳居障润房投业费业费 路交沪设高交铁交交集高路高能 REIT REIT REIT REIT 投杭施速建建控控团速速源 国光电电生水 REIT 家伏建工物务 REIT REIT REIT 产园园业产 REIT REIT 业区园园 园产 业 创新高 新经科 产济产 业园