另类资产观察：后市关注REITs二季报的增量信息

证券研究报告 【另类资产观察】后市关注REITs二季报的增量信息 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 陈蔚宁投资咨询资格编号：S1060524070001 2024年7月14日 2024年第20期总第103期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑输股指和债券。本期（6.28-7.12,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.72%，各指数涨跌幅表现:沪深300>债券>可转债>红利股>REITs。华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、博时招商蛇口产业园REIT表现最好，涨跌幅分别为3.05%、3.00%、2.71%。 正股、估值双跌，可转债下跌0.64%。权益跌幅收窄，宽基指数由普跌转为分化，大盘股表现较佳。权益主线，一是美国就业、通胀出现降温迹象，美元指数走弱，铜、金等有色金属价格回升，大宗商品内部的金属行业涨幅较高；二是汽车、电子涨幅较高，或受“萝卜快跑”无人驾驶概念的带动。可转债经历了低价转债超跌反弹到跟随权益震荡的过程，但主要是结构性修复，可转债整体仍然下跌；市场对尾部风险担忧略有 缓解，但或认为当前价格未提供足够安全垫，70-90元转债价格带仍较为脆弱。可转债板块表现方面，传统周期（0.28%）＞稳定（-0.74%）=新兴周期（-0.74%）＞消费（-0.82%）＞TMT（-0.85%）＞大宗商品（-1.75%）。传统周期转债表现较好主要受到轻工制造、建筑装饰带动。 策略展望 关注REITs二季报的增量信息。本期REITs市场主要事件有三，一是6月29日中金普洛斯REIT公告了重要客户分阶段退租的事项，24年一季度该客户贡献收入占比约14.34%。事件公告至本期末，中金普洛斯REIT下跌5.84%、仓储物流REIT下跌5.26%。相较于今年1月嘉实京东REIT退租事件首 周，嘉实京东REIT下跌25.86%、仓储物流板块下跌16.93%，此次退租事件引发的市场波动较小，体现出市场情绪较年初更为稳定。二是三单REITs上市，除华夏特变电工新能源REIT大涨外，其余两单上市首日波动不大。三是保障房、能源板块占优的行情有所松动，投资者或一定程度转向经济周期敏感度同样较低、但交易相对不那么拥挤的环保板块。5月下旬以来，市场维持中低成交、小幅波动的状态，或因缺乏增量信息，7月20日左右二季报将陆续发布，或将带来更多交易线索。投资者可自下而上选取业绩可能超预期的个券，当前产业园板块估值较低（价格在历史13.90%分位数），若部分个券业绩较好，或有较大弹性。 可转债重点仍是挖掘结构性机会。一是投资者对于可转债尾部风险的担忧有所下降，深度折价（如70元以下）个券具有一定韧性，但需要剔除掉具有实质违约风险的个券，建议选择剩余期限较长、正股价格大幅高于1元的深度折价个券。深度折价个券短期内未必能恢复到纯债价值之上，绝对收益达到一定水平（根据投资者偏好，如上涨5-10元）即可止盈。二是跌破纯债价格的行业龙头也有补涨的空间，除了可以自下而上寻找行业龙头之外，还可以结合ROE、资产规模、营业收入规模等财务指标在行业内部的排序自上而下筛选。三是高评级+高YTM转债的可投范围仍维 持在较高水平，这类转债的价值来自于纯债比价，如果债市维持强势，这类转债行情仍会延续。 公募REITs：REITs跑输股指和债券 REITs行情回顾：REITs跑输股指、债券 本期（6.28-7.12,以下同）各指数涨跌幅表现:沪深300>债券>可转债>红利股>REITs。本期REITs指数跌幅为-0.72%。而股市 涨跌幅为0.31%，其中红利股涨跌幅为-0.68%，债券涨跌幅为0.03%。 本期各板块REITs涨跌幅:保障性租赁住房>生态环保>交通基础设施>消费基础设施>园区基础设施>能源基础设施>仓储物流。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较保障性租赁住房板块表现最佳，仓储物流板块表现最弱 0.40% 0.20% 0.00% -0.20% -0.40% -0.60% -0.80% -0.72% 0.31% 0.03% -0.68%-0.64% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% -2.00% -3.00% 1.95% 涨跌幅 0.10% -0.53% -0.29% -1.90% 1.58% 中中沪中中 300 - REITs( 证债深证证 新红转 指 综利债 数 合全 收财收 ( ) 盘富益 全总 ) 收值 益 -4.00% -5.00% -6.00% -5.26% 园仓保 区储障 基物性 础流租 设赁 施住 房 消交能生 费通源态 基基基环 础础础保 设设设 施施施 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs位于历史20.00%分位数 本期末REITs位于20.00%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 16.60%、45.80%分位数。 本期REITs周均换手率3.53%，环比上期增长0.10个百分点，低于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为19.49亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于64.20%、10.00%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 850 750 REITs位于20.00%分位数 中证REITs全收益 REITs指数相对于股债表现 REITs与股债相关系数 REITs周度换手率及成交额 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% reits-沪深300reits-中债新综合财富 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 2535 30 20 25 1520 1015 10 5 5 00 博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园…建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园…国泰君安东久新经济REIT 华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷产业园…红土创新盐田港仓储物流…中金普洛斯仓储物流REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际仓储物流REIT红土创新深圳人才安居REIT 中金厦门安居保障性租赁… 华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT 国泰君安城投宽庭保障性…华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT 中金印力消费基础设施REIT平安广州交投广河高速公…浙商证券沪杭甬高速REIT华夏越秀高速公路封闭式… 华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路REIT 易方达深高速REIT易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT 中信建投国家电投新能源…中航京能光伏REIT 嘉实中国电建清洁能源REIT华夏特变电工新能源REIT中航首钢生物质REIT 富国首创水务REIT REITs行情回顾:华夏北京保障房、华夏基金华润有巢、博时招商蛇口产业园表现最好  本期表现最好的3只REITs：华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、博时招商蛇口产业园REIT，涨跌幅分别为3.05%、 3.00%、2.71%。  本期换手率最高的3只REITs：华夏特变电工新能源REIT、华泰江苏交控REIT、国泰君安临港创新产业园REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 区间换手率（右轴，%） 个券涨跌幅 4% 60 3% 50 2% 1% 40 0% -1% 30 -2% -3% 20 -4% -5% 10 -6% 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 消费基础设施 交通基础设施 能源基础设施 生态环保 -7% 0 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs未低估 REITs与债券比价 估值择时指标多数指向REITs未低估 IRR-10Y国债收益率（BP，右轴） IRR（%） 10Y国债到期收益率（%） 与债券比 （IRR-10Y国债利差） 与股票比（产权分派率-红利股利差） 与底层资产比 （NAV折价个券占比） 当前值 407BP -126BP 46.15% 分位数 70.30% 67.50% 83.70% 是否低估（当前值） 否 暂不参考 是 是否低估（分位数） 否 否 是 10 9 8 7 6 5 4 注：与债券比超过574BP、与底层资产比超过41%指向低估；分位数，超过80%3 2 指向低估。详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年1 以来的经验》。0 700 600 500 400 300 200 100 0 REITs与红利股比价 产权类现金分派率-红利股息率（BP，右轴）产权类现金分派率（%） 中证红利股息率（%） 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 -50 -100 -150 -200 -250 -300 -350 -400 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% REITs与底层资产比价 NAV折价个券数量占比80%分位数90%分位数 44481445734466344754448464493845028451194521145303453944548 REITs估值-择券:产权类现金分派率4.60%，经营权类IRR7.27% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 7.32% 73.30% 6.74% 72.70% 产权类 4.60% 85.70% 6.06% 83.80% 园区基础设施 5.20% 89.60% 6.72% 86.70% 仓储物流 5.20% 95.40% 6.21% 87.00% 保障性租赁住房 3.87% 54.80% 4.83% 87.00% 消费基础设施 5.18% 70.50% 5.94% 67.90% 特许经营类 9.16% 62.30% 7.27% 63.20% 交通基础设施 9.60% 74.00% 8.81% 69.70% 能源基础设施 8.42% 32.60% 3.98% 38.80% 生态环保 7.60% 45.40% 4.29% 53.50% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.39%）、东吴苏州工业园区产业园REIT （5.72%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（5.70%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建高速REIT（11.69%）、中金安徽交控REIT（10.78%）、平安广州交投广河高速公路REIT（10.28%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率(%) 10 8 6 4 2 0 经营权REITs的IRR水平 IRR(%) 14 12 10 8 6 4 2 0 博华东建华国 时安吴信夏泰 招张苏中合君 国华中红泰夏金土 君杭湖创 中嘉华 金实夏 普京深 红中华 土金夏 创厦北 华国华嘉华中 夏泰夏实夏金 基君华物金印 平浙华华国华中中易安商夏夏金泰金金方 工鹏中中 REIT REIT REIT REIT 银华信航 嘉华中富 实夏航国 REIT 商江州关肥安蛇产工村高临口业业产新港 产园园业产创 安州北新东和科盐久达投田 REIT REIT 新高光港 洛东国 REIT REIT REIT REIT 斯仓际 仓储仓 储基储 新门京 深安保 圳居障 REIT 人保房 金安润美茂力华城商消