另类资产观察：两单保障房REITs拟扩募，扩募资产位于北京、上海

证券研究报告 【另类资产观察】两单保障房REITs拟扩募，扩募资产位于北京、上海 证券分析师 刘璐投资咨询资格编号：S1060519060001 研究助理 陈蔚宁一般从业资格编号：S1060122070016 2024年6月2日 2024年第17期总第100期 请务必阅读正文后免责条款 本周核心观点 市场回顾 REITs跑赢股指，跑输债券。本期（5.17-5.31,以下同）REITs指数涨跌幅为-0.91%，各指数涨跌幅表现:债券>红利股>可转债>REITs>沪深300。国泰君安临港创新产业园REIT、嘉实物美消费REIT、中金山高集团高速公路REIT，涨跌幅分别为0.93%、0.86%、0.84%。 正股下跌、估值微涨，可转债下跌0.28%。权益由普涨转向普跌，中证A股下行3.08%。权益交易主线，一是房地产产业链止盈，房地产、建筑材料、轻工制造跌幅都在8%以上；二是资金继续向红利板块回流，稳定板块表现较佳；三是平板、手机、PC等消费电子产品出货量增速回升，消 费电子景气度回暖支撑电子股指。可转债百元平价溢价率提升0.42个百分点至20年以来74.5%分位数，但受到正股拖累，中证转债微跌0.28%。转债板块表现，TMT（-0.20%）＞稳定（-0.21%）＞大宗商品（-0.22%）＞新兴周期（-0.31%）＞消费（-0.82%）＞传统周期（-1.73%）。 策略展望 REITs二级市场或较为平淡，关注一级新发及储备项目。一季报已披露完毕，各个券也陆续完成分红，接下来半个月REITs仍处在事件空窗期，如无突发事件，预计REITs二级市场整体平淡。可关注REITs储备项目的发行进展：华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT宣布扩募，扩募资 产分别位于北京、上海，为首批保障房扩募项目；当前已通过交易所审批、未上市的REITs项目共8单，涵盖产业、仓储物流、消费、新能源、高速公路等多个业态，其中工银瑞信河北高速REIT已发布询价公告。择券上，一是产业园中的保障房板块经营持续稳健，适合风险偏好低的配置型资金；二是关注估值较低且业绩相对较好的板块及个券，如产业园中的东吴苏州产园REIT、嘉实物美消费REIT，收益权中的高速公路板块。 可转债估值或将延续修复，配置型资金可逐步提升仓位；交易型资金仓位跟随权益调整。考虑到3月以来二级债基发行较好，当前百元平价溢价率的分位数水平不算很高，我们预计估值抬升的进程仍会持续，使得可转债呈现出更强于权益的韧性，配置型资金可逐步提升可转债仓位。但 对于交易型资金而言，在周度、半月度这样的短期维度，一方面估值提升进程或有回踩；另一方面，估值提升的影响很容易被正股波动抵消，建议跟随权益调整转债仓位，本期权益下跌3.08%，正股端的安全性好于上期期末。择券上，一是坚持红利这一中长期主线，关注稳定、大宗商品板块；二是消费板块转债业绩较好，如食品饮料、美容护理、商贸零售等，也可予以关注。 公募REITs：REITs跑赢股指，跑输债券 REITs行情回顾：REITs跑赢股指，跑输债券 本期（5.17-5.31,以下同）各指数涨跌幅表现:债券>红利股>可转债>REITs>沪深300。本期REITs指数涨跌幅为-0.91%。而 股市涨跌幅为-2.67%，其中红利股涨跌幅为0.17%，债券涨跌幅为0.28%。 本期各板块REITs涨跌幅:仓储物流>园区基础设施>消费类基础设施>保障性租赁住房>生态环保>能源基础设施>交通基础设 施。 REITs指数与债券指数、股票指数、可转债指数比较仓储物流表现最佳，交通基础设施板块表现最弱 0.50% 0.00% -0.50% -1.00% -1.50% -2.00% -2.50% -3.00% REITs( 中证 ) 收盘 全收益 0.28% -0.28% -0.91% - 中债 新综 合数财 ( 富 ) 总值 指 -2.67% 300 沪深 0.17% 中中 证证 红转 利债 全收益 0.00% -0.20% -0.40% -0.60% -0.80% -1.00% -1.20% -1.40% -1.60% -1.80% 园区基础设施 涨跌幅 -0.16% -0.32% -0.42% -0.69% -1.20% -1.17% 仓保消 储障费 物性基 流租础 赁设 住施 房 -1.62% 交能生 通源态 基基环 础础保 设设 施施 资料来源：Wind，平安证券研究所。 注：各板块数据取板块内REITs以规模为权数的加权平均数，REITs指数的周涨幅由已上市REITs周涨幅的加权平均计算得来，年初累计涨跌幅数据起自 2024年1月1日。 REITs行情回顾：REITs位于历史20.80%分位数 本期末REITs位于20.80%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于 18.20%、39.20%分位数。 本期REITs周均换手率3.75%，环比上期-0.34个百分点，低于24年1季度的均值(4.15%)。本期REITs周均成交额为19.14亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于50.00%、14.90%分位数。 1,350 1,250 1,150 1,050 950 REITs位于20.80%分位数 中证REITs(收盘)全收益 850 750 1.8 1.6 1.4 1.2 1 0.8 0.6 REITs指数相对于股债表现 中证REITs全收益/沪深300 中证REITs全收益/中债-新综合财富指数 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2022-09-30 2022-10-31 2022-11-30 2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30 2023-07-31 2023-08-31 2023-09-30 2023-10-31 2023-11-30 2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 0% -5% REITs与股债相关系数 reits-沪深300reits-中债新综合财富 REITs周度换手率及成交额 成交额(亿元，右轴)区间换手率(%) 2535 2030 25 1520 1015 10 55 00 博时招商蛇口产业园REIT华安张江产业园REIT 东吴苏州工业园区产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新产园REIT 国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT 中金湖北科投光谷产业园REIT红土创新盐田港仓储物流REIT中金普洛斯仓储物流REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT红土创新深圳人才安居REIT中金厦门安居保障性租赁住… 华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT 国泰君安城投宽庭保障性租…华夏华润商业REIT嘉实物美消费REIT华夏金茂商业REIT 中金印力消费基础设施REIT 平安广州交投广河高速公路…浙商证券沪杭甬高速REIT 华夏越秀高速公路封闭式基…华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT 华泰江苏交控REIT 中金安徽交控REIT中金山高集团高速公路REIT 易方达深高速REIT鹏华深圳能源REIT 中信建投国家电投新能源REIT 中航京能光伏REIT嘉实中国电建清洁能源REIT中航首钢生物质REIT 富国首创水务REIT REITs行情回顾:国泰君安临港创新、嘉实物美消费、中金山高集团高速公路表现最好  本期表现最好的3只REITs：国泰君安临港创新产业园REIT、嘉实物美消费REIT、中金山高集团高速公路REIT，涨跌幅分别为 0.93%、0.86%、0.84%。  本期换手率最高的3只REITs：国泰君安临港创新产业园REIT、中航京能光伏REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT。 各类REITs周涨跌幅及换手率 个券涨跌幅 区间换手率（右轴，%） 2% 25 1% 20 0% -1% 15 -2% 10 -3% -4% 5 园区基础设施 仓储物流 保障性租赁住房 消费基础设施 交通基础设施 能源基础设施 生态环保 -5% -6% 0 6 资料来源：Wind，平安证券研究所 REITs估值-择时:估值择时指标多数指向REITs低估 IRR-10Y国债利差 产权分派率-红利股利差 NAV折价个券占比 当前值（绝对水平） 460BP -60BP 42% 当前值（相对水平） 82.50% 85.80% 78% 是否低估（绝对水平） 否 暂不参考 是 是否低估（相对水平） 是 是 否 估值择时指标多数指向REITs低估 REITs与债券比价 IRR-10Y到期收益率（BP，右轴）IRR（%）10Y国债到期收益率（%） 注：1、绝对水平，IRR-10Y国债利差超过均值两倍标准差指向低估，NAV折价个券占比超过41%指向低估；相对水平，超过样本80%分位数指向低估。2、详见平安固收20240416《构建REITs估值择时体系——基于2023年以来的经 验》。 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 700 600 500 400 300 200 100 0 REITs与红利股比价 产权分派率-红利股息率（BP，右轴）产权类现金分派率（%） 中证红利股息率（%） 8 7 6 5 0 -50 -100 -150 90% 80% 70% 60% 50% REITs与底层资产比价 NAV折价个券占比80%分位数90%分位数 4 -200 40% 3 -250 30% 2 -300 20% 1 -350 10% 0 -400 0% REITs估值-择券:产权类现金分派率4.52%，经营权类IRR7.64% 现金分派率 IRR 绝对水平 历史分位数 绝对水平 历史分位数 REITs整体 6.97% 54.70% 6.89% 80.10% 产权类 4.52% 82.40% 6.02% 84.10% 园区基础设施 5.08% 85.10% 6.57% 84.10% 仓储物流 4.89% 87.80% 6.09% 84.80% 保障性租赁住房 4.08% 78.10% 5.07% 84.80% 消费基础设施 3.76% 18.10% 5.87% 44.20% 特许经营类 8.75% 47.90% 7.64% 79.80% 交通基础设施 8.79% 58.70% 9.34% 83.80% 能源基础设施 8.82% 43.40% 4.34% 47.20% 生态环保 7.90% 58.10% 4.54% 58.80% 产权类REITs中，现金分派率最高的三只分别是：嘉实物美消费REIT（6.49%）、东吴苏州工业园区产业园REIT （5.69%）、中金湖北科投光谷产业园REIT（5.57%）。 经营权REITs中，IRR最高的三只分别是：华夏中国交建 高速REIT（12.87%）、平安广州交投广河高速公路REIT （11.16%）、中金安徽交控REIT（9.89%）。 各板块REITs估值水平 产权类REITs现金分派率 现金分派率 7% 6% 5% 12.00 14.00 经营权REITs的IRR水平 IRR（%） 4% 10.00 3% 8.00 2% 6.00 1% 4.00 0% 2.000.00 可转债：正股下跌、估值微涨，可转债下跌0.28% 宽基指数普跌，价值相对抗跌 权益行业2涨29跌，煤炭、公用事业、电子表现较好 权益行情：权益行业2涨29跌，稳定板块表现最好 权益趋势微升，稳定板块相对占优 稳定板块权益表现最好（%） 涨跌幅上涨数量占比板块最弱板块最强 稳定 -1.62% 28.57%-7.67%4.26%0.00%-3.67%