2024年7月全国土地市场报告

全国房地产开发运行情况解读 2022年1-12月 1 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 58安居客研究院 全国土地市场报告 58安居客研究院 ——2024年7月 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 目录 58安居客研究院 7月观点：3 一、全国重点65城土地市场概况4 1、7月土地成交规模环比持平，但同比仍降20%4 2、7月涉宅用地出让金同比降四成，但溢价率小幅上升5 3、涉宅整体流拍率较低，热点二线城市流拍增加7 58安居客研究院 二、核心24城土地市场表现情况8 1、7月核心24城土拍热度回落，企业拿地仍谨慎8 安居客-核心24城土地市场热度指数趋势8 2、成交量增而价跌，优质地块带动溢价率回升8 7月核心24城涉宅用地成交出让金城市排行10 58安居客研究院 3、7月地方国企拿地规模占比达65%10 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 7月观点： 58安居客研究院 7月，全国重点65城经营性土地成交568宗，成交规划建面4050.25万平方米，成交规模环比持平，但同比仍降20%。涉宅用地成交134宗，总规划建面1069.47万平方米，环比小幅下降7%，但同比下降43%。 58安居客研究院 结合成交结构情况，本月重点65城涉宅用地成交占比约26.4%，占比小幅下降1.5%，商办用地占比上升2.6%，而工业用地占比显著上升5.2%。今年土地供应呈现“地块小型化“”小幅快跑“的特征。 7月，重点65城涉宅用地出让金同比降四成，但溢价率小幅上升。涉宅平均成交楼面价达到8152元/㎡，环比小幅下降5%。本月流拍率为7.59%，整体保持在相对低位。整体土地市场热度不高，主要体现为热点二线城市流拍增加，宅地成交转弱。 58安居客研究院 7月，核心24城土地市场热度指数显著回落，本月热度下降至近一年来月度平均水平。市场成交清淡，传导至土拍企业拿地信心转弱。 7月，核心24城涉宅用地成交规划建面达到733.8万平方米，环比上升12%；土地出让金达到754.5亿元，环比下降8%。同时，成交楼面均价约10283元/㎡，环比下降18%。本月土地市场呈现出量增而价跌的状态。 58安居客研究院 58安居客研究院 7月，核心24城总计出让成交92宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，央企、地方国企、民企拿地比重分别为8%、65%、15%。本月，地方国企拿地规模占比提升9%，再度上升到相对高位。 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 一、全国重点65城土地市场概况 58安居客研究院 1、7月土地成交规模环比持平，但同比仍降20% 7月，全国重点65城经营性土地供应规模较上月小幅下降，自二季度以来土地供 58安居客研究院 58安居客研究院 应呈现持续收缩的趋势。成交方面，总计成交各类经营性土地568宗，成交规划建面4050.25万平方米，环比小幅下降2%，但同比仍下降20%。涉宅用地方面，全国重点65城共成交134宗，总规划建面1069.47万平方米。经过6月各城市半年度集中土拍放量后，本月成交规模环比小幅下降7%，但同比仍下降43%。值得关注的一点，虽然今年涉宅用地成交规模同比收缩，但自2月以来，涉宅用地成交规模仍呈现出小幅环比上升的趋势。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 结合全国重点65城经营性土地成交结构情况，本月涉宅用地成交占比约26.4%，占比小幅下降1.5%，商办用地占比上升2.6%，而工业用地占比显著上升5.2%。7月，在整体土地成交规模较上月基本持平的情况下，涉宅用地成交宗数有所增加，但总规划建面下降，也反应出今年土地供应呈现“地块小型化“”小幅快跑“的特征。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 2、7月涉宅用地出让金同比降四成，但溢价率小幅上升 58安居客研究院 58安居客研究院 7月，全国重点65城经营性土地出让金达到1081.59亿元，环比下降10%，同比下降38%。同时，本月平均成交楼面价为2670元/㎡，环比下降8%，同比下降22%。其中，涉宅用地方面，土地出让金达到871.81亿元，环比下降12%，同比下降42%。涉宅平均成交楼面价达到8152元/㎡，环比小幅下降5%，同比基本持平。7月，涉宅用地在成交规模下降的情况下，成交楼面价仍保持相对平稳。整体来看，7月涉宅用地成交表现相对弱于整体成交情况。 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 涉宅用地方面，本月各能级城市的成交楼面价均呈现环比下跌。其中，一线城市涉宅用地成交楼面价环比下降21%，二线城市环比下降14%，三四线城市环比小幅下降4%。本月，一线和三四线城市的涉宅用地溢价率较上月显著上升，而二线城市溢价率小幅下降。整体来看，不同能级城市之间仍呈现出冷热分化的格局。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 3、涉宅整体流拍率较低，热点二线城市流拍增加 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 58安居客研究院 7月，全国重点65城涉宅用地流拍11宗，流拍率整体保持在相对低位，为7.59%。但整体土地市场热度不高，主要体现为热点二线城市流拍增加，宅地成交转弱。从具体城市看，本月二线城市流拍情况增加，前期热度较高的合肥、西安和武汉均有宅地流拍现象出现。主要由于出让地块位置欠佳，相对偏远，且容积率较高，预期去化难度较高，企业拿地意愿较弱。此外，长春、乌鲁木齐、呼和浩特等北方城市也有流拍产生。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 二、核心24城土地市场表现情况 58安居客研究院 1、7月核心24城土拍热度回落，企业拿地仍谨慎 7月，全国核心24城土地市场热度指数显著回落，本月热度下降至近一年来月度 58安居客研究院 平均水平。市场成交清淡，传导至土拍企业拿地信心转弱。一方面，虽然本月核心24城供地城市数量及成交土地规模较上月均小幅上升；但由于普遍缺乏优质地块供应，导致本月流拍增加，前期热度较高的合肥、西安和武汉均有流拍现象出现。 58安居客研究院 另一方面，在楼市预期较低，去化仍存在一定压力的情况下，部分二线城市仍保持相对较高的供应，房企拿地承接意愿和能力下降，也导致本月核心24城平均成交楼面价环比显著下降。虽然上海在取消土拍限价后，部分优质地块获得了较高的市场热度，但热点地块和非热点地块热度分化显著。整体来看，房企拿地仍比较谨慎，7月土拍热度再度走弱。 58安居客研究院 备注：土地属性为涉宅用地(不含租赁用地、安置房用地等) 58安居客研究院 数据范围是特指58安居客研究院选取的24个样本城市，包括：武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津、合肥、厦门 2、成交量增而价跌，优质地块带动溢价率回升 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 7月，核心24城涉宅用地成交规划建面达到733.8万平方米，环比上升12%；土 58安居客研究院 58安居客研究院 地出让金达到754.5亿元，环比下降8%。同时，成交楼面均价约10283元/㎡，环比下降18%。7月，土地市场呈现出量增而价跌的状态。7月步入销售淡季，经过楼市新政两个月的刺激，商品房去化减速，企业拿地观望情绪上升，仅优质、高性价比的宗地能吸引房企。同时，为降低房企拿地门槛，7月地块趋于小型化，本月核心24城涉宅用地的推出楼面均价环比下降约29%。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 7月，核心24城涉宅用地的平均溢价率和流拍率双双回升。一方面，由于北京、上海、杭州、长沙等城市均有低密优质地块供应，带动本月整体溢价率回升。如本月杭州的平均溢价率高达33.66；而上海在取消土拍限价后，杨浦两幅宗地拍出较高溢价。但多数城市热度仍较低，如西安、昆明、福州、长春等城市多以底价或低溢价成交。 58安居客研究院 另一方面，本月热点城市流拍情况增加，如西安、合肥、武汉和长春均有流拍发生。在当前的市场情绪下，非核心区域、非低密宗地的出让仍有一定难度。 58安居客研究院 7月核心24城-涉宅用地成交出让金城市排行 数据来源：58安居客研究院 排行 城市 土地宗数 建设用地 面积(万㎡) 规划建筑面 积(万㎡) 成交楼面均 价(元/㎡) 土地出让 金(亿元) 平均溢价率 (%) 流拍宗数 1 北京 5 29.14 58.74 28237 165.9 2.27 -- 2 成都 21 74.1 153.34 9784 150.0 1.93 -- 3 西安 17 109.67 239.79 3891 93.3 0 2 4 上海 5 16.51 32.65 28242 92.2 8.36 -- 5 杭州 3 9.9 19.88 28462 56.6 33.66 -- 6 合肥 9 27.15 61.53 7920 48.7 2.89 4 7 苏州 4 12.57 14.5 20209 29.3 1.03 -- 8 南京 6 15.81 23.53 11977 28.2 3.68 -- 9 福州 4 5.79 16.74 13622 22.8 0 -- 10 长沙 4 18.61 32.74 5242 17.2 6.8 -- 11 武汉 2 4.84 10.48 16233 17.0 0 1 12 天津 2 3.73 8.25 11128 9.2 0 -- 13 长春 2 13.82 26.27 3225 8.5 0 1 14 广州 1 1.98 4.94 11976 5.9 0 -- 15 济南 1 5.44 11.96 3270 3.9 0 -- 16 宁波 1 7.61 9.13 3741 3.4 0 -- 17 昆明 5 2.89 9.32 2641 2.5 0 -- 58安居客研究院 3、7月地方国企拿地规模占比达65% 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居客研究院 58安居 7月，核心24城总计出让成交92宗涉宅用地（剔除纯保障房地块），按照企业拿地规划建面来看，央企、地方国企、民企拿地比重分别为8%、65%、15%。本月， 客研究院 58安居客研究院 58安 客研究院 58安居客研究院 58安居客 究院 58安居 58安居客研究院 58安居客研究院 地方国企拿地规模占比提升9%，再度上升到相对高位。伴随本月土地市场热度下降，地方城投托底拿地现象显著。同时，民企拿地规模占比下降约8%，仅绿城、滨江拿地相对活跃，再次在杭州高溢价获取优质区域低密地块。 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 结合7月核心24城各城拿地企业成交分布来看，本月多数城市呈现央企、国企拿地为主的局面，如上海、成都、福州、济南、天津、西安等城市占比基本在八成