2024深圳甲级写字楼市场概览

高力季报|深圳|2024年7月22日 写字楼市场运行平稳 高供应之下下半年竞争压力不减 洞察及建议 上半年全市写字楼市场经历了开年之初活跃度的短暂提升后重归平淡。上半年净吸纳量近20万平方米，已达去年全年60.8%。空置率在非核心区价格优势突出的项目去化为主力的支撑下较一季度小幅下滑0.2个百分点。硬科技企业在本季度表现更加活跃，出现数宗面积较大的租赁成交。全市租金下行至163.4元每月每平方米，环比下降3.5%，较去年末下降6.1%。下半年新增供应高企，市场竞争压力难以缓解，需求端的提振仍然有赖于宏观环境的改善。 业主在激烈的市场竞争中，关注市场变化，挖掘潜力行业，提供更具针对性的服务，推出差异化竞争举 措以保持稳定的出租率不可或缺。 租户对自身未来3-5年发展具有乐观预期的企业，可在当前租户市场环境下，筛选合适的物业进行扩租或提升物业品质，改善员工体验。 整体市场 2024Q1 2024Q2 169.3 163.4 27.3% 27.1% 罗湖 福田 南山 宝安 24Q1 24Q2 24Q1 24Q2 24Q1 24Q2 24Q1 24Q2 142.7 140.5 194.8 189.9 159.7 152.6 145.6 139.9 43.6% 41.4% 23.2% 22.7% 27.2% 27.4% 28.8% 28.6% 子市场季度表现（人民币每月每平方米） 租金 空置率 数据来源：高力国际 注：本页地图经过变形处理，不作为实际测量依据 1 2024年二季度回顾 •二季度，全市仅有位于科技园的一个新项目入市，全市甲级写字楼总存量攀升至919.5万平方米。上半年全市累计新供应35.3万平方米，环比下降40.2%。近四个季度以来全市新上市项目共计94.4万平方米。 •二季度甲级写字楼市场运行稳定，净吸纳量环比小幅下降6.9%至9.6万平方米，具有显著的价格优势且品质突出的非核心区项目去化情况较好。降本增效仍是大部分企业选址时考量的最重要因素，相比之下，行业集聚性、交通便利性以及配套丰富度等因素的影响力下降。上半年全市净吸纳量近20万平方米，达去年全年的60.8%。季末全市空置率环比收窄0.2个百分点至27.1%。 2020 2021 2022 2023 2024H1 •从行业分布来看，本季度互联网科技表现亮眼，总量占比提升至37%，人工智能、半导体、物联网等硬科技相关企业最为活跃。金融业占比达33%；以律所、人力资源服务 供应/吸纳量 (千平方米) 2,000 1,500 1,000 500 2019 0 供应、净吸纳量及空置率 新供应净吸纳量空置率 空置率 30% 20% 10% 0% 为代表的专业服务业占比约16%。此外，高新技术制造业亦较为活跃。 •在各片区，科技园、前海、笋岗净吸纳量均超过2万平方米。新入市项目的预租及自用，以及部分存量项目的低价促销和装修翻新支撑科技园市场的反弹；前海市场保持了稳定去化，笋岗较高的去化主要由低价促销所带动。 •本季度近60%的项目净有效租金出现不同程度下降，其余大部分则保持不变，全市甲级写字楼平均租金环比下降3.5%至163.4元每月每平方米，较去年末下降6.1%。租赁成本的下降有力促进了搬迁以改善办公环境的交易落定。 数据来源：高力国际 市场展望 •写字楼市场需求端的提升有赖于企业支付能力和市场预期的改善，下半年宏观经济的进一步恢复有望为写字楼市场创造有利环境，其中部分发展势头良好的新质生产力行业或为市场注入活力。 •根据当前进展，下半年约78万平方米甲级写字楼有待入市，虽然其中有个别项目延期可能性较高，但市场面临的供应压力仍难以缓解，尤其是前海片区。竞争压力及新兴商务区壮大带来的市场结构变化均加剧租金下行，空置率同样承压。 2021 2022 2023 •在当前市场环境下，除传统的以价换量、定制装修等措施外，业主方积极把控宏观走势，挖掘发展态势良好的行业需求，提供更具针对性的服务，或将助益项目运 租金 (人民币/月/平方米) 250 200 150 100 50 2019 2020 0 空置率及租金 租金空置率 空置率 30% 20% 10% 2024H1 0% 营。同时，加强与政府的沟通及合作，如挂牌专业楼宇将增强项目吸引力，而借助政府强有力的招商引资政策对于招引龙头企业、总部型企业更是十分重要。 数据来源：高力国际 2 如需更多资讯，请联系： 钟伟毅 董事总经理|华南 +8675588258659 alvin.zhong@colliers.com 刘紫千 董事|办公楼服务部|深圳 +8675588258646 joyce.s.liu@colliers.com 亢亚娟 负责人|研究|深圳 +8675588258634 june.kang@colliers.com 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。凭借在66个国家建立的运营网络，超过19,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和投资者提供专家意见。公司年化营收43亿美元，旗下管理的资产总额达980亿美元，更大限度地发挥房地产潜力，助力我们的客户、投资人和员工更快取得成功。 更多关于我们如何加速成功的信息，请访问corporate.colliers.com，也可扫描二维码，关注官方微信公众号及知乎号： 版权所有©2024高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。