百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年7月）：7月百强房企销售同比降幅收窄，核心30城成交均价同比-1.4%

7月百强房企销售额同比降幅收窄至-20.5%，1-7月累计同比为-39.7%。 1）2024年7月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,271亿元、1,773亿元、2,533亿元、3,028亿元；709万平、1,008万平、1,419万平、1,735万平，当月同比分别为-21.3%、-22.4%、-18.9%、-20.5%； -34.5%、-30.7%、-25.7%、-23.0%。7月，TOP100房企的全口径销售金额/面积环比分别为-35.6%/-27.9%，单月同比降幅自2024年2月以来持续收窄。 2）2024年1-7月，TOP10/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为11,175亿元、23,144亿元；5,806万平、12,788万平，累计同比分别为-32.7%、-39.7%；-41.8%、-40.7%，TOP100房企全口径销售金额/面积同比降幅分别较1-6月收窄2.1pct/2.1pct。 3）2024年7月，重点房企销售表现较好的为：绿城中国（全口径销售金额单月同比+13.8%，权益销售金额单月同比+10.3%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+9.2%，权益销售金额单月同比-3.5%）。 7月光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积同比-17.2%，环比-30.0%； 成交均价同比-1.4%，环比-6.6%；1-7月核心30城累计成交均价同比+1.8%。 1）2024年7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为2,611亿元，同比-18.3%，环比-34.6%；其中北上广深杭蓉成交金额1,301亿元，同比-22.2%，环比-38.1%，余下二线24城成交金额1,310亿元，同比-14.2%，环比-30.7%。 2）2024年7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交面积为1,083万㎡，同比-17.2%，环比-30.0%；其中，北上广深杭蓉成交面积324万㎡，同比-23.1%，环比-31.1%，余下二线24城成交面积759万㎡，同比-14.4%，环比-29.5%。 3）2024年7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均价为24,115元/㎡，同比-1.4%，环比-6.6%；其中北上广深杭蓉成交均价40,175元/㎡，同比+1.2%，环比-10.2%，余下二线24城成交均价为17,262元/㎡，同比+0.3%，环比-1.8%。 4）2024年1-7月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额19,615亿元，同比-35.9%；成交面积8,163万㎡，同比-37.0%，成交均价24,030元/㎡，同比+1.8%（2024年1-6月为+2.1%）。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等； 随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、百强房企7月销售金额环比-36%,1-7月累计同比-40% 1.1TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2024年7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,271亿元、942亿元、709万平，同比分别为-21.3%、-13.9%、-34.5%（较上月分别变动-17.4pct、-19.9pct、-5.7pct），环比分别为-46.7%、-48.8%、-32.8%。 2024年1-7月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为11,175亿元、8,126亿元、5,806万平，累计同比分别为-32.7%、-32.0%、-41.8%，较上月累计同比分别变动+1.2pct、+1.8pct、+0.9pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 ▶TOP20房企 2024年7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,773亿元、1,298亿元、1,008万平，同比分别为-22.4%、-17.6%、-30.7%（较上月同比分别变动-12.0pct、-16.0pct、-6.3pct），环比分别为-42.8%、-45.4%、-32.0%。 2024年1-7月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为14,981亿元、10,833亿元、8,128万平，累计同比分别为-36.2%、-35.0%、-40.6%，较上月累计同比分别变动+1.5 Ct 、+1.8pct、+1.2pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 ▶TOP50房企 2024年7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,533亿元、1,827亿元、1,419万平，同比分别为-18.9%、-15.1%、-25.7%（较上月同比分别变动-0.9pct、-4.1pct、-1.2pct），环比分别为-38.0%、-40.7%、-30.3%。 2024年1-7月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为19,781亿元、14,297亿元、10,910万平，累计同比分别为-39.0%、-37.2%、-40.5%，较上月累计同比分别变动+2.1pct、+2.3pct、+1.7pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 ▶TOP100房企 2024年7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,028亿元、2,237亿元、1,735万平，同比分别为-20.5%、-17.3%、-23.0%（较上月同比分别变动+1.3pct、-2.9pct、+2.7pct），环比分别为-35.6%、-38.3%、-27.9%。 2024年1-7月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为23,144亿元、16,937亿元、12,788万平，同比分别为-39.7%、-37.4%、-40.7%，较上月累计同比分别变动+2.1pct、+2.2pct、+2.1pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 1.2TOP50房企全口径销售金额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年7月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额同比平均值为-4.7%，中位数为-12.6%（6月同比平均值-12.0%，中位数为-21.8%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有8、8、4、8、19家，在47家房企中占比分别为17.0%、17.0%、8.5%、17.0%、40.4%； 2024年1-7月，TOP50房企中的47家房企（其余3家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额累计同比平均值为-39.3%，中位数-43.1%，其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有0、2、0、8、37家，在47家房企中占比分别为0.0%、4.3%、0.0%、17.0%、78.7%。 图17：TOP50房企2024年7月全口径销售金额同比分布 图18：TOP50房企2024年1-7月全口径销售金额同比分布 1.3房地产行业销售权益和操盘情况 2024年1-7月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为72.7%、72.3%、72.3%、73.2%，同比增加0.7pct、1.4pct、2.1pct、2.6pct；环比增加0.2pct、0.1pct、0.0pct、0.1pct； 2024年1-7月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为98.1%、96.4%、92.9%、92.1%；同比提升1.2pct、1.6pct、2.7pct、3.2pct，环比提升0.9pct、0.4pct、0.0pct、0.0pct。 图19：TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例 图20：TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例 1.4房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年1-6月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.2%、20.2%、26.5%、31.2%，同比变动-2.0pct、-3.7pct、-6.2pct、-7.4pct，环比变动+0.3pct、+0.2pct、+0.1pct、+0.1pct，环比均有所上升。 注：房企集中度计算公式为“各梯队房企累计权益口径销售金额/全国商品房累计销售金额”。 图21：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图22：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 1.520家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年7月，20家主流房企中仅绿城中国、华发股份2家单月全口径销售金额同比正增长：绿城中国（全口径销售金额单月同比+13.8%，权益销售金额单月同比+10.3%）、华发股份（全口径销售金额单月同比+9.2%，权益销售金额单月同比-3.5%）。 图23：20家主流重点房企2024年7月全口径销售金额 图24：20家主流重点房企2024年7月权益销售金额 表1：20家主流重点房企当月销售金额 2024年1-7月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，其中累计同比表现前三名的公司为：绿城中国（全口径销售金额累计同比-10.6%，权益销售金额累计同比-1.2%）、中海地产（全口径销售金额累计同比-16.1%，权益销售金额累计同比-19.1%）、华润置地（全口径销售金额累计同比-25.2%，权益销售金额累计同比-31.0%）。 图25：20家主流重点房企2024年1-7月全口径销售金额 图26：20家主流重点房企2024年1-7月权益销售金额 表2：20家主流重点房企累计销售金额 2、光大核心30城商品住宅销售跟踪 光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上