百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年2月）：1-2月百强房企销售额累计-51%，核心30城住宅成交均价-1.3%

2024年1-2月百强销售金额累计同比-51%，销售面积累计同比-51%。 1）2024年2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为871亿元、1,204亿元、1,666亿元、1,989亿元；567万平、797万平、1,077万平、1,269万平，当月同比分别为-61.1%、-63.4%、-62.3%、-61.6%；-61.3%、-62.1%、-61.4%、-60.1%。 2）2024年1-2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,027亿元、2,864亿元、3,872亿元、4,544亿元；1,234万平、1,733万平、2,321万平、2,714万平，累计同比分别为-49.2%、-50.8%、-50.6%、-50.5%； -52.9%、-52.6%、-52.1%、-51.4%。 3）2024年2月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，其中表现前三名为：绿地控股（全口径销售金额-44.4%，权益销售金额-44.4%）、建发房产（全口径销售金额-44.4%，权益销售金额-40.7%）、绿城中国（全口径销售金额-45.3%，权益销售金额-52.0%）。 2024年1-2月光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额同比-45.8%，成交面积同比-45.1%，成交均价同比-1.3%，成交均价同比降幅较1月有所收窄。 1）2024年2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为1,400亿元，同比-65.2%，其中北上广深杭蓉成交金额489亿元，同比-68.8%，余下二线24城成交金额911亿元，同比-62.8%。 2）2024年1-2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为3,933 亿元，同比-45.8%，其中，北上广深杭蓉累计成交金额1,797亿元，同比-46.7%，余下二线24城累计成交金额2,136亿元，同比-45.0%。 3）2024年1-2月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为21,833元/㎡，同比-1.3%（2024年1月为-5.2%），北上广深杭蓉累计成交均价为36,404元/㎡，同比-8.0%，余下二线24城累计成交均价为16,333元/㎡，同比+2.1%。 投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；预计随地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、百强房企2月销售金额同比-62%,1-2月累计同比-51% 1.1、TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2024年2月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为871亿元、579亿元、567万平，同比分别为-61.1%、-65.9%、-61.3%（较上月分别变动-27.3p Ct 、-30.9pct、-19.2pct），环比分别为-24.6%、-29.4%、-15.1%。 2024年1-2月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,027亿元、1,399亿元、1,234万平，累计同比分别为-49.2%、-52.7%、-52.9%，较上月累计同比分别变动-15.4pct、-17.8pct、-10.7pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 ▶TOP20房企 2024年2月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,204亿元、827亿元、797万平，同比分别为-63.4%、-65.4%、-62.1%（较上月同比分别变动-29.1pct、-30.7pct、-22.3pct），环比分别为-27.5%、-28.7%、-14.9%。 2024年1-2月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,864亿元、1,986亿元、1,733万平，累计同比分别为-50.8%、-52.3%、-52.6%，较上月累计同比分别变动-16.5pct、-17.6pct、-12.8pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 ▶TOP50房企 2024年2月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,666亿元、1,163亿元、1,077万平，同比分别为-62.3%、-63.7%、-61.4%（较上月同比分别变动-26.7pct、-29.0pct、-21.9pct），环比分别为-24.4%、-25.3%、-13.4%。 2024年1-2月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,872亿元、2,722亿元、2,321万平，累计同比分别为-50.6%、-51.4%、-52.1%，较上月累计同比分别变动-15.0pct、-16.6pct、-12.6pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 ▶TOP100房企 2024年2月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,989亿元、1,398亿元、1,269万平，同比分别为-61.6%、-62.8%、-60.1%（较上月同比分别变动-25.6pct、-28.0pct、-20.3pct），环比分别为-22.2%、-23.3%、-12.2%。 2024年1-2月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为4,544亿元、3,220亿元、2,714万平，同比分别为-50.5%、-50.8%、-51.4%，较上月累计同比分别变动-14.5pct、-16.1pct、-11.6pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 1.2、TOP50房企全口径销售金额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年2月，TOP50房企中的44家房企（其余6家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额同比平均值为-39.6%，中位数为-47.4%（1月同比平均值-25.2%，中位数为-28.8%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有3、0、2、4、35家，在44家房企中占比分别为6.8%、0%、4.5%、9.1%、79.5%； 2024年1-2月，TOP50房企中的43家房企（其余7家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额累计同比平均值为-49.9%，中位数-62.1%，其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有2、0、 2、3、36家，在43家房企中占比分别为4.7%、0%、4.7%、7.0%、83.7%。 图17：TOP50房企2024年2月全口径销售金额同比分布 图18：TOP50房企2024年1-2月全口径销售金额同比分布 1.3、房地产行业销售权益和操盘情况 2024年1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为69.0%、69.3%、70.3%、70.9%，同比降低5.1pct、2.2pct、1.1pct、0.4pct；环比降低1.9pct、0.5pct、0.4pct、0.4pct； 2024年1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为98.3%、96.3%、94.1%、92.6%；同比提升1.8pct、1.3pct、3.3pct、3.4pct，环比提升1.7pct、1.1pct、1.2pct、0.6pct。 图19：TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例 图20：TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例 1.4、房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2023年1-12月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为16.2%、22.5%、30.4%、36.4%，较2022年1-12月同比变动+0.3pct、-0.3pct、-1.3pct、-2.0pct，TOP20、TOP50、TOP100房企销售集中度同比下滑，而TOP10销售集中度同比持续正增长，反映市场头部房企市占率逐步提升，竞争优势逐步扩大。 注：房企集中度计算公式为“各梯队房企累计权益口径销售金额/全国商品房累计销售金额”，全国商品房2024年1月销售金额尚未公布。 图21：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图22：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 1.5、20家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年2月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，具体来看，单月销售金额同比前三名的公司为：绿地控股（全口径销售金额单月同比-44.4%，权益销售金额单月同比-44.4%）、建发房产（全口径销售金额单月同比-44.4%，权益销售金额单月同比-40.7%）、绿城中国（全口径销售金额单月同比-45.3%，权益销售金额单月同比-52.0%）。 图23：20家主流重点房企2024年2月全口径销售金额 图24：20家主流重点房企2024年2月权益销售金额 表1：20家主流重点房企当月销售金额 2024年1-2月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，其中累计同比表现前三名的公司为：滨江集团（全口径销售金额累计同比-30.5%，权益销售金额累计同比-33.5%）、建发房产（全口径销售金额累计同比-34.8%，权益销售金额累计同比-30.8%）、绿城中国（全口径销售金额累计同比-37.1%，权益销售金额累计同比-35.7%）。 图25：20家主流重点房企2024年1-2月全口径销售金额 图26：20家主流重点房企2024年1-2月权益销售金额 表2：20家主流重点房企累计销售金额 2、光大核心30城商品住宅销售跟踪 光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州