百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年4月）：4月百强房企销售同比降幅收窄，核心30城累计成交均价+1.2%

4月百强房企销售金额环比回落13%，同比降幅收窄，1-4月累计同比-48.5%。 1）2024年4月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为1,660亿元、2,242亿元、2,895亿元、3,401亿元；829万平、1,234万平、1,605万平、1,884万平，当月同比分别为-39.5%、-41.5%、-46.5%、-47.0%； -44.6%、-39.4%、-41.0%、-42.2%。4月，TOP100房企的全口径销售金额/面积同比降幅较3月收窄，环比分别为-13.3%/-12.4%。 2）2024年1-4月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为5,784亿元、7,792亿元、10,169亿元、11,866亿元；3,135万平、4,401万平、5,803万平、6,749万平，累计同比分别为-42.5%、-45.7%、-48.2%、-48.5%；-48.5%、-47.6%、-48.2%、-48.6%。 3）2024年4月，除融创中国外，19家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，表现前三名为：融创中国（全口径销售金额同比+57.4%）、金科集团（全口径销售金额同比-3.9%）、绿地控股（全口径销售金额同比-11.6%）。 2024年1-4月光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额同比-46.2%，成交面积-46.9%，成交均价+1.2%（其中北上广深杭蓉+3.6%，余下二线24城-5.3%）。 1）2024年4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金额为2,562亿元，同比-48.6%，其中北上广深杭蓉成交金额1,312亿元，同比-46.6%，余下二线24城成交金额1,250亿元，同比-50.5%。 2）2024年1-4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交金额为9,809亿元，同比-46.2%，其中，北上广深杭蓉累计成交金额4,973亿元，同比-40.2%，余下二线24城累计成交金额4,836亿元，同比-51.3%。 3）2024年1-4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累计成交均价为23,318元/㎡，同比+1.2%（1-3月为+2.8%），北上广深杭蓉累计成交均价为39,982元/㎡，同比+3.6%，余下二线24城累计成交均价为16,323元/㎡，同比-5.3%。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 1、百强房企4月销售金额环比-13.3%,1-4月累计同比-48.5% 1.1TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10房企 2024年4月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为1,660亿元、1,141亿元、829万平，同比分别为-39.5%、-43.8%、-44.6%（较上月分别变动-2.4pct、-7.4pct、+1.0pct），环比分别为-20.9%、-25.4%、-22.6%。 2024年1-4月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,784亿元、4,071亿元、3,135万平，累计同比分别为-42.5%、-44.9%、-48.5%，较上月累计同比分别变动+1.1pct、+0.4pct、+1.3pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 ▶TOP20房企 2024年4月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,242亿元、1,548亿元、1,234万平，同比分别为-41.5%、-44.8%、-39.4%（较上月同比分别变动+1.4pct、-4.1pct、+7.5pct），环比分别为-16.5%、-20.5%、-14.0%。 2024年1-4月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为7,792亿元、5,482亿元、4,401万平，累计同比分别为-45.7%、-46.5%、-47.6%，较上月累计同比分别变动+1.5pct、+0.6pct、+2.6pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 ▶TOP50房企 2024年4月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,895亿元、2,030亿元、1,605万平，同比分别为-46.5%、-47.4%、-41.0%（较上月同比分别变动+0.3pct、-2.8pct、+7.5pct），环比分别为-14.9%、-17.0%、-14.5%。 2024年1-4月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为10,169亿元、7,197亿元、5,803万平，累计同比分别为-48.2%、-48.1%、-48.2%，较上月累计同比分别变动+0.7pct、+0.3pct、+2.3pct。 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 ▶TOP100房企 2024年4月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,401亿元、2,431亿元、1,884万平，同比分别为-47.0%、-47.2%、-42.2%（较上月同比分别变动+0.4pct、-2.1pct、+7.8pct），环比分别为-13.3%、-14.8%、-12.4%。 2024年1-4月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为11,866亿元、8,504亿元、6,749万平，同比分别为-48.5%、-48.0%、-48.6%，较上月累计同比分别变动+0.6pct、+0.3pct、+2.1pct。 图13：TOP100房企累计销售规模 图14：TOP100房企单月销售规模 图15：TOP100房企累计销售同比 图16：TOP100房企单月销售同比 1.2TOP50房企全口径销售金额明细情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年4月，TOP50房企中的46家房企（其余4家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额同比平均值为-46.7%，中位数为-50.8%（3月同比平均值-48.0%，中位数为-51.0%），其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有1、0、2、6、37家，在46家房企中占比分别为2.2%、0%、4.3%、13.0%、80.4%； 2024年1-4月，TOP50房企中的48家房企（其余2家因历史数据不足暂未纳入统计）全口径销售金额累计同比平均值为-38.5%，中位数-46.7%，其中同比高于30%、0%~30%、-10%~0%、-30%~-10%、低于-30%的公司分别有2、0、 1、2、43家，在48家房企中占比分别为4.2%、0.0%、2.1%、4.2%、89.6%。 图17：TOP50房企2024年4月全口径销售金额同比分布 图18：TOP50房企2024年1-4月全口径销售金额同比分布 1.3房地产行业销售权益和操盘情况 2024年1-4月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例分别为70.4%、70.4%、70.8%、71.7%，同比变化-3.1pct、-1.1pct、+0.1pct、+0.8pct；环比变化-0.6pct、-0.5pct、-0.3pct、-0.1pct； 2024年1-4月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例分别为97.8%、96.2%、93.1%、92.1%；同比提升1.0pct、1.7pct、3.0pct、3.1pct，环比变化-0.2pct、+0.2pct、-0.4pct、0.0pct。 图19：TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例 图20：TOP10/20/50/100房企累计销售金额操盘比例 1.4房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年1-3月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为13.7%、18.4%、24.2%、28.4%，较2023年1-3月同比变动-3.8pct、-6.0pct、-8.6pct、-10.0pct，除十强房企外，百强房企销售集中度同环比均有所下滑，或与房企推盘力度和节奏有关。 注：房企集中度计算公式为“各梯队房企累计权益口径销售金额/全国商品房累计销售金额”。 图21：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图22：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 1.520家主流重点房企的销售变化情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2024年4月，除融创中国外，19家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，具体来看，单月销售金额同比前三名的公司为：融创中国（全口径销售金额单月同比+57.4%，权益销售金额单月同比+53.7%）、金科集团（全口径销售金额单月同比-3.9%，权益销售金额单月同比-5.3%）、绿地控股（全口径销售金额单月同比-11.6%，权益销售金额单月同比-11.6%）。 图23：20家主流重点房企2024年4月全口径销售金额 图24：20家主流重点房企2024年4月权益销售金额 表1：20家主流重点房企当月销售金额 2024年1-4月，20家主流重点房企全口径销售金额同比均为负值，其中累计同比表现前三名的公司为：绿城中国（全口径销售金额累计同比-24.4%，权益销售金额累计同比-15.6%）、中海地产（全口径销售金额累计同比-30.3%，权益销售金额累计同比-32.8%）、建发房产（全口径销售金额累计同比-34.7%，权益销售金额累计同比-37.5%）。 图25：20家主流重点房企2024年1-4月全口径销售金额 图26：20家主流重点房企2024年1-4月权益销售金额 表2：20家主流重点房企累计销售金额 2、光大核心30城商品住宅销售跟踪 光大核心30城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、