中央政治局会议地产新表述点评：化解存量与优化增量的政策方向

事项： 2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 国信地产观点：1）本次中央政治局会议与房地产相关内容出现多处新表述，具备方向性意义。2）存量方面，当前房地产库存突破历史高点，除继续放松“五限”外，收储去库存模式有望得到推广。3）增量方面，优质住房意味着降低新增供地的容积率、放松户型要求等。4）投资建议：本次中央政治局会议对房地产政策创新定调，若后续出台行之有效的政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。个股端，核心推荐贝壳-W、华润置地。5）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 当前房地产库存压力较大 2023年，商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%。截至2024年一季度末，商品房待售库存面积7.5亿㎡，同比+16%，已超越2015年，创历史新高；其中，商品住宅待售面积3.9亿㎡，同比+24%。商品住宅库存占比为53%，较2023年提升4个百分点。 虽然中长期购房需求尚有城镇化进程和改善置换的支撑，但短期必须应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位的问题。2023Q4，居民预期房价上涨的比例仅12.3%，已连续10个季度低于历史均值25%，而收入信心指数也连续10个季度不高于荣枯线50%，居民杠杆率也已经接近发达国家平均水平。 图1：历年末商品房待售面积及同比 图2：历年末商品住宅待售面积及库存占比 图3：城镇储户对未来房价预期 图4：城镇储户对未来收入信心及就业预期指数 化解存量与优化增量的政策方向 虽然本次会议关于房地产的表述中，大部分内容延续了此前历次中央重要会议的相关定调（例如2018年以来的“因城施策”，2022年提出的“防范化解风险”、“保交楼”，2023年提出的“我国房地产市场供求关系发生重大变化”），但本次会议对房地产发展新模式的表态从2022年“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”到2023年“加快构建房地产发展新模式”再到本次的“抓紧构建房地产发展新模式”，对房地产业的促进预期也从2016年以来的“平稳健康发展”提升至“高质量发展”。 其中，最引人关注的是本次会议首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。 我们认为： 增量方面，相关政策方向包括：改善新增供应住宅用地的容积率、得房率、对应学区等规划指标，提升新建商品房的产品吸引力，避免与存量二手房同质化竞争。 存量方面，相关政策方向包括：（1）进一步放松限购政策，降低多套房首付及利率，促进潜在购买需求充分释放；（2）减免契税、增值税等交易成本，打消置换顾虑；（3）引入政府或国企资金，定向去化新房库存，或购买置换客群的二手房作为保障房储备。 其中，市场关注并期待的收储去库存模式，即“江苏模式”，大体流程为：（1）城投公司收购居民二手房用于租赁，主要资金来源是银行贷款；（2）居民出售二手房后，需购买指定新房（目前均为当地城投的项目），二手房款抵扣一部分新房价款（50%到60%），剩余需居民自付或贷款。 当然，由于一二手价差较大、税费问题等，居民接受度相对有限。目前，相关举措均处于探索阶段，推进速度不快，期待后续能疏通相关堵点。 基于我们对当前市场的认知，关于收储去库存模式，我们的政策建议如下： 建立地方城投公司之外的收储平台，由相关金融机构提供长周期、低利率（也可通过贴息实现）的资金，将可置换的新房扩展至整个房地产市场，以此解决一二手价差过大的问题，提高居民接受度； 适当提高已出让土地的“得房率”（比如适当放宽对阳台、设备平台等部位的面积认定），通过面积上的“加量不加价”，提高库存土地的价值； 适当降低租赁住房REITs标准，让收储平台的资金实现周转，并吸引险资等长期资金进入； 大幅降低换房相关税费（契税、增值税、个人所得税等），降低换房摩擦成本，提高市场活跃度。 表1：历年中央重要会议关于房地产的表述 投资建议： 本次中央政治局会议对房地产政策创新定调，若后续出台行之有效的政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。个股端，核心推荐贝壳-W、华润置地。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。