汉国置业2023/24年报

股份代号:160 2023/24年报 汉国置业2023/24年报 目录 页次 公司资料..............................................................2 财务摘要..............................................................3 主席报告..............................................................4 董事及高级管理人员履历..................................................8 企业管治报告15 董事会报告28 独立核数师报告49 综合损益表55 综合全面收益表56 综合财务状况表57 综合权益变动表59 综合现金流量表60 财务报表附注62 五年财务摘要157 物业之详细资料158 封面设计以本集团位于北京南路的综合发展项目之实际形象为蓝本 1 公司资料 董事 王承伟（主席）李晓平 林炳麟林燕胜王妍方文静*马德玮*陈家俊*周明祖* *独立非执行董事 审核委员会 陈家俊（主席）方文静 马德玮 薪酬委员会 马德玮（主席）方文静 陈家俊王承伟林炳麟 提名委员会 方文静（主席）马德玮 陈家俊王承伟王妍 公司秘书 尹嘉怡 主要往来银行** 东亚银行有限公司创兴银行有限公司大新银行有限公司恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司上海商业银行有限公司 **依银行英文名称之字母顺列 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港 鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 香港干诺道中111号永安中心23楼 电话：(852)25237177 图文传真：(852)28451629 电邮：general@chinneyhonkwok.com 股份代号 香港联交所160 网站 http://www.honkwok.com.hk 汉国置业2023/24年报 2 财务摘要 收入╱ 溢利╱（亏损）净额股东资金╱每股资产净值 港币百万元港币百万元╱港币元 1,276 1,106 1,087 1,049 638 122 153 92 (36) 5 11,97612,264 11,663 11,311 11,060 $15.70 $16.62$17.02$16.19 $15.35 20202021202220232024 收入 202020212022 股东资金 2023 2024 股东应占溢利╱（亏损）净额 每股资产净值（港币元） 港币仙 每股盈利╱（亏损）╱ 每股股息负债比率╱权益融资率 (5) 0.63 6.25 21 17 12.512.51312.512.5 58%60%61%59%58% 46% 37% 32% 31% 30% 2020 2021 20222023 2024 202020212022 2023 2024 每股盈利╱（亏损）每股股息 负债比率(*) 权益总额占资产总值之融资百分比 汉国置业2023/24年报 (*)代表“银行贷款＋租赁负债－银行结余”与“股东资金＋非控股权益”之比率。 3 汉国置业2023/24年报 主席报告 对于我们所经营的市场及汉国置业有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）而言，2023年是数十年来所经历最困难之一年。一连串负面新闻不断，正反映当前经济状况及行业持续面对的危机，这方面在此不赘。反而，我们在下文阐述为何现时经营环境乃属暂时性，而我们将如何寻求突破，变得更强。 本人欣然代表本公司董事会（“董事会”）汇报我们于上年度仍取得盈利。于2024年财政年度，本集团之收入增加4%至港币1,087,000,000元（2023年：港币1,049,000,000元），而重估前之经营溢利净额仍处于健康水平，达港币132,100,000元（2023年：港币111,100,000元）。然而，由于须要作出重估减值以反映中国市场（我们的主要市场）困难之经营状况，导致普通股本持有人应占溢利减少至港币4,600,000元（2023年：港币153,400,000元）。每股基本盈利为港币0.0063元（2023年：港币0.2130元）。 于2024年3月31日，资产负债表仍稳健，股东权益为港币11,060,000,000元（于2023年3月31日：港币11,663,000,000元），而股东应占每股资产净值为港币15.35元（于2023年3月31日：港币16.19元）。 业务之简要回顾 上述一连串的负面新闻对我们的经营资产带来沉重压力。从中国住房及办公室单位之供应过剩到消费者紧缩开支，消费降级等因素，促使我们不断作出调整，以适应瞬息万变之市场状况。 我们的投资组合包括零售及办公室物业，因而受到显着之双重打击。本公司拥有337,000平方米的办公室及97,500平方米的零售楼面可供出租。我们受影响最严重之市场为重庆。中国西南地区受到经济低迷影响，令办公室单位供过于求，因而导致空置率上升及租金下跌。我们正积极应对此情况，包括调整组织架构，并将项目重新定位以吸引新租户。举例而言，我们已成功打造共享工作空间HONKWORK并开设经营地点，现已吸引新租户进驻，有助我们重夺一些失去的市场份额。 深圳与香港的衰退情况则较为温和，空置率仍与过往年度相若。其中，深圳物业一直供过于求，令到竞争持续。于2023年，超过1,600,000平方米的新甲级写字楼单位（相当于10个新的汉国中心）推出市场。凭藉我们在区内推出的最优质大厦，我们仍有力与之竞争。由于我们靠近市内华强北路的创业文化中心，得以吸引众多初创公司进驻。我们已制定有效策略，首先在我们的HONKWORK共享工作空间“栽培”租户，待租户壮大后让它们进占大厦内更大的空间。 4 汉国置业2023/24年报 主席报告（续） 业务之简要回顾（续） 随着中国在解除新冠疫情防控措施后逐渐经济恢复活力，酒店投资组合之表现好转，入住率及租金均已全面回升。作为我们拓展海外市场策略之一部份，我们于回顾年度收购五家位于日本东京及大阪的酒店物业组合。新冠疫情之相关限制取消，触发香港市民的旅游热潮。由于大势所趋，加上日本宽松之融资利率（约1%）及日圆疲软，我们因利乘便进行上述收购。至今，四家已开业的酒店已全部客满，而房价亦正上扬。我们正积极争取更多酒店相关交易，并视之为具潜力可推动日后增长之领域。 宝轩酒店（中环）计划于2024年底重新开业。除再次为我们的收入及盈利作出贡献外，楼宇将配备香港首个100%太阳能板幕墙。此绿色能源卖点将可吸引宾客入住，并可提升我们在环境、社会及管治方面的声望。 最后不得不提的是，我们的新经济投资项目（数据中心）继续有理想表现。我们现正伺机进一步投资于此领域。 尽管整体上住宅销售充满挑战，我们的住宅投资组合之表现仍向好。于2023/2024年财政年度，我们南海项目的80个可供出售单位中有77个单位已售出。我们亦已售出南海项目中的841个相关车位及宝翠园的620个车位。未来数年，我们的广州北京南路项目将推出144个单位，而香港南湾的合资项目将推出4个超级豪宅单位以供发售。北京南路项目位于市内最繁盛的行人购物区之核心地带，前景尤其亮丽。 展望未来，我们将继续执行分散风险之策略，在海外寻求机遇并扩大本集团的经常性收入。 展望 中国困难的经营环境最终令我们中国物业之重估价值下调，因此我们须要利用雄厚的资产负债表来审慎管理杠杆。本公司已踏入“存续”模式第五年，我们有赖于富有经验的管理人员带领本公司顺利渡过逆境。 从悲观角度而言，中国经济结构继续调整之情况在今年仍然持续。我们必须准备短期内将面对更大下行压力。 在乐观一面，有迹象显示衰退情况经已见底，而来年情况将会有所改善。海外人士经常发表有关中国大陆及香港气数已尽之悲观言论实在有点危言耸听。中国经济将有5%的健康增长，且出口及贸易顺差持续上升。 5 汉国置业2023/24年报 主席报告（续） 展望（续） 尽管国际贸易脱钩情况持续，但于未来数月欧盟、英国及美利坚合众国（“美国”）的选举最终将扫除中期的不明朗因素。无论选举结果之利弊如何，我们都足以灵活地调整策略以适应各国的政策。 虽然经历新冠疫情及疫情后经济倒退，中国仍为全球最具活力之经济地区。多个世界经济论坛预测，于未来25年全球的主要经济增长有80%将来自亚洲，而当中大部份增长将来自中国。 中国整体经济正处于历史性的结构调整期。经济正在摆脱对房地产的不健康依赖，转为倚重更加可持续发展之增长来源。这次经济转型可取之处是着重质量而非数量，尽管过程中以房地产赚取盈利的公司难免受打击。 新的营商环境将围绕替代能源、高科技、精准医疗及先进运输导向型行业。本公司特别注重大湾区业务，而大湾区将由消费带动发展，将成为中国新经济之核心。 房地产业务亦会有所发展。行业将会复苏并趋向成熟，会更加贴近已开发国家的房地产业务之发展态势。过往房地产开发商购地建屋，一年后推出发售以赚取巨额利润之“轻松获利”日子已一去不返。现在开发商须要更努力经营才可获利，而关键是：房地产依然有利可图。 中国在人口消费能力继续保持韧性。中国之城市化率约为65%，而未来10年将增长至80%。这意味将会有另外2亿人迁往城市，将带来住房及营业办公室之需求。中国人口之年龄中位数为39岁，其中大部份人口仍向上流动。最近流行的“以旧换新”住房计划（即买家出售旧房以购置新房）显示市场对更高质素的产品有强烈需求。 短期内，为提振消费信心及解决房地产开发商的融资问题，中央政府已在主要城市创建“房地产融资协调机制”，并就符合银行融资支援条件的房地产项目发出多份“白名单”。 我们不忘香港是我们的基地。2023年是自2019年以来香港重新出发之一年。虽然香港继续受到美国高利率及中国经济衰退之压力，但已展现复苏迹象。在酒店业方面，香港机场预计旅客流量将于2024年底回复至疫情前之水平。为振兴市场，所有住宅物业需求管理措施的相关印花税已被撤销。此外，香港政府已推行“优秀人才入境计划”，鼓励高技术人才或优才移居香港，以增强香港之竞争力。另外，国家《十四五规划》已确立香港之发展定位，以期发挥香港在金融及科技方面之独特优势。 6 汉国置业2023/24年报 主席报告（续） 展望（续） 虽然本人承认本公司短期内回报减少，并对此表示遗憾，但本人对我们中长期之前景感到乐观。在这场危机中仍存在一代人的机遇。 于未来数月内，我们将采取措施以理顺我们的投资组合及资源配置，为下一个阶段之增长作好准备。在香港，我们的业务旗舰宝轩酒店将于今年底重新开业。我们预计将于2025年底推售我们位于南湾的合资项目。政府推出的多项刺激措施亦将促进我们广州项目之销售及入住率。而我们的日本投资项目将开始提供盈利贡献。因此，我们对未来充满憧憬。 鸣谢 本人谨代表董事会对各董事仝人的指导、各位同事克尽己职并对我们创新和坚韧之工作文化作出之贡献，致以衷心感谢。本人亦谨此向各持份者及业务合作伙伴表达诚挚的谢意，让我们继续维持良好的合作伙伴关系，并期望我们的新项目及计划得到各位的支持。 2025年是建业集团（汉国置业之母公司）在香港成立50周年，标志着本公司展开一页新篇章。感激各位多年来对我们的支持。在各位继续支持下，我们期待在下一个50年为各位带来丰厚回报。 谢谢各位。 王承伟 主席 香港，2024年6月27日 7 汉国置业2023/24年报 董事及高级管理人员履历 执行董事 王承伟 六十岁，为本公司主席及执行董事。彼自2017年8月起担任本公司董事，并于2023年8月获委任为本公司主席。王先生于UniversityofWashington毕业，并获授经济荣誉学士学位。彼亦持有University